房地產(chǎn)金融化的現(xiàn)狀和問題

王智博

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開規(guī)范有效的金融市場，良好有效的金融市場必將促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文通過介紹房地產(chǎn)金融化的表現(xiàn)和發(fā)展，試圖找到問題，提出對策，防范房地產(chǎn)金融市場風險。

【關鍵詞】房地產(chǎn)金融；金融風險；對策

一、背景介紹

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此其發(fā)展必然需要金融市場為其注入大量例如信貸，抵押貸款等“血液”。隨著新時期國民經(jīng)濟的逐步發(fā)展，人民群眾向往舒適溫馨的住房環(huán)境，住房需求增長迅速，帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。從政策層面上看，2018 年政府工作報告中明確指出：“要大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)企業(yè)”。房地產(chǎn)行業(yè)作為老牌產(chǎn)業(yè)與新興金融產(chǎn)業(yè)的結合，勢必引領新一輪的金融市場發(fā)展方向。目前我國的房地產(chǎn)金融業(yè)尚處于發(fā)展伊始，各類監(jiān)管以及政策法規(guī)還不夠完善，整個行業(yè)的防控風險機制薄弱。因此識別并防范可能風險對于房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展至關重要。

房地產(chǎn)金融化不僅體現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行，非銀行金融機構間的借貸業(yè)務上，也體現(xiàn)在中介為房地產(chǎn)行業(yè)和金融機構結合的金融市場上。這一體系涵蓋兩個方面，按市場層次的不同可以分為房地產(chǎn)一級市場和二級市場；按照市場交易方式可以分為協(xié)議信用市場和公開市場。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

近些年來隨著各類規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展。我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)雖然起步較晚，但在龐大的數(shù)量群體下驅動著整個市場蓬勃發(fā)展。目前我國住房金融業(yè)務基本形成了以住房抵押貸款為主體，住房公積金為輔并兼有住房儲蓄的住房融資體系。近些年來房價的大幅上漲在一定程度上已經(jīng)超過了民眾的預期，不僅是心理承受能力或對整個宏觀經(jīng)濟的看法，使得房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模急劇增加，風險陡增，若不防范風險則可能導致嚴重的后果，牽一發(fā)而動全身影響到整個金融市場。

我國目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展不全面主要體現(xiàn)在如下幾點，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少以至于房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，房地產(chǎn)商的主要選擇是從商業(yè)銀行貸款?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)金融市場一級市場建設尚不完善，一級市場指新建住房的買賣市場，主題是住宅開發(fā)商，營造商和居民，居民可以通過一級市場購得住房產(chǎn)權，而在一級市場上提供貸款的基本都是銀行機構，并沒有形成一個競爭性的，多元化的市場結構。因此迫切需要二級市場的發(fā)展建設，一來增加市場的流動性，二來可以分散市場風險。但是我國如今缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營結構，同時抵押貸款證券化程度很低，不足以影響整個市場的發(fā)展。由于缺乏完備的市場機制，使得相關部門的風險管控尤其困難，結果讓有前景的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品無法找到用武之地。

房地產(chǎn)一級市場和二級市場共同形成了一個互相交融，相互關聯(lián)的房地產(chǎn)金融體系，在一級市場上銀行等金融機構采取大量放貸的方式為市場注入資金，但是為了滿足日益龐大的住房市場群體，金融機構會將原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，例如抵押的地產(chǎn)或者債券再售賣出去，通過這種方式取得資金后再貸給消費者，這種方式即住房抵押貸款，把消費者的全部身家系于一種根本無法掌控的經(jīng)濟活動中，再加上牽扯到別的金融產(chǎn)品的交叉參與，如債券，住房儲蓄，股票等，使得被牢牢套牢。由于二級市場債券化程度低，缺乏有效的金融產(chǎn)品，使得銀行無法通過新的產(chǎn)品轉讓貸款債券帶來的轉移資金風險，由于缺乏大量的流動性補充，反過來又抑制了一級市場的發(fā)展。因此建設完備的市場體系對全行業(yè)的繁榮發(fā)展迫在眉睫。

三、房地產(chǎn)金融市場存在的問題

（一）房地產(chǎn)金融風險

我們從杠桿角度考慮房地產(chǎn)金融市場。目前對于居民住房，有很大一部分人選擇將其當做一種投資手段。即通過向銀行借貸，把借到的資金用來購買房產(chǎn)，然后等待房產(chǎn)增殖再賣出。利用借到的資金付首付的方式完成投資，或者在購買房子后將房子作為抵押品在別的市場與另一種金融產(chǎn)品進行對賭，一層一層的包裹，使得整個模式容不得一點差錯，只要房地產(chǎn)企業(yè)或居民的資金鏈斷開，就會使得整個行業(yè)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟泡沫，波及整個宏觀經(jīng)濟。

另一方面，考慮資金占比的問題。相關數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)行業(yè)間接融資占據(jù)了整個資金鏈的大部分，由于商業(yè)銀行是主要的資金供應者，便使得各大商業(yè)銀行承擔著巨大的風險。再加上國內二級市場的債券和股票遲遲不能發(fā)行，而上市的房地產(chǎn)企業(yè)在整個行業(yè)內屈指可數(shù)，使得借貸市場規(guī)模只增不減，對銀行來說不僅要考察房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營資質，又要考慮在資金鏈斷開后壞賬如何處理。

（二）首付貸現(xiàn)象

首付貸作為一種曾嚴令禁止的金融產(chǎn)品，近年在市場上又有了死灰復燃的苗頭。通俗的講這是一種為了使購房者可以買到住房，支付的起首付的一種金融產(chǎn)品，讓市場上一些沒有購房資格的群體順利買到了住房。而大量的人選擇首付貸后就會使得整個市場住房住房供給上升，由基本的供求關系使得整個市場價格上升，哄抬房價使得房價上升的越來越扭曲，導致泡沫的出現(xiàn)，另外注意這些購買房產(chǎn)的人中并不是所有人為了居住而購買，很多是在市場上充當一個投機者，一旦市場價格下降，則會對整個金融環(huán)境產(chǎn)生沖擊。目前市場上的此類產(chǎn)品多是在打擦邊球，例如限定還款時間或者限定在房貸下來之前將借款還清，與相應的規(guī)定差別，使得先前的借貸行為不被視作首付貸行為。

（三）房地產(chǎn)金融監(jiān)管不到位

房地產(chǎn)金融在我國的發(fā)展基本屬于探路期，各項機制運作并不成熟，對市場的監(jiān)管和調控處在實踐摸索中。另外我國金融業(yè)采取的是分業(yè)監(jiān)管模式，各個獨立的監(jiān)管機構難以形成整體的市場監(jiān)督體系，對房地產(chǎn)金融市場出現(xiàn)的問題進行統(tǒng)一有效的處理。

四、房地產(chǎn)金融發(fā)展的有效策略

（一）構建完善的房地產(chǎn)金融體系

完善的金融體系不僅對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有利，也對整個大環(huán)境下經(jīng)濟發(fā)展具有促進作用。鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放股票，增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，減少對銀行業(yè)的依賴，通過發(fā)放股票融資也可以提升企業(yè)的知名度；重視發(fā)展先進的房地產(chǎn)投資基金，建設規(guī)范的抵押資產(chǎn)管理公司和住房融資擔保場所；對涉及的金融機構進行妥善的信用評級，這就需要建設全面的房地產(chǎn)金融中介體系。同時監(jiān)管機構要改進監(jiān)管方式，提升監(jiān)管效能，可以考慮設置房地產(chǎn)金融風險預警機制，在不同的風險范圍采取不同的處理措施；支持金融創(chuàng)新，科學指導資產(chǎn)證券化的過程，建立健全房地產(chǎn)金融市場風險管理體系，促進行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）健全房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)機制

借鑒國外的發(fā)展經(jīng)驗，參考國外市場制定的相關條例然后結合國內實際，出臺適合的法律法規(guī)制度。針對如住房抵押貸款，住房儲蓄，個人信用，企業(yè)績效的核算和進出市場的規(guī)模，清算等一系列金融活動，防范2009年美國次貸危機類似的問題；構建相適應的法律體系，規(guī)范市場主體的行為，最大程度的滿足各方利益。完善住房公積金制度，構建多元化的住房體系，使得其可以覆蓋多層次的群體，現(xiàn)階段的住房公積金的所有者對公積金的使用并沒有決定權，使得私自挪用住房公積金成為一個發(fā)生過的問題。

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