房屋租賃管理缺陷及應對策略分析

黃婉霞

房價持續(xù)高漲促進了我國房屋租賃市場的紅火，但是也暴露出房屋租賃管理上的缺陷。論文針對目前房屋租賃管理中的缺陷進行分析，并就此提出應對策略，希冀能夠為房屋租賃管理提供新思路。

當下市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)市場進入了激烈競爭的時期，樓市火熱促進了房屋租賃市場的交易，將房屋租賃市場作為生產(chǎn)經(jīng)營的中介已經(jīng)成為一類經(jīng)濟發(fā)展形勢。房屋租賃市場的火熱一方面能夠帶動市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，但是受限于當前的管理體制缺陷，部分問題已經(jīng)逐步暴露出來，為此找到問題原因并加強管理是實現(xiàn)房屋租賃行業(yè)長治久安的重要手段。

一、房屋租賃存在問題分析

（一） 法律制度尚待完善

目前我國的房屋租賃管理法律制度尚存在不足之處，沒有充分且有效的法律依據(jù)供執(zhí)法部門應用，導致管理工作無法可依。例如在非商品房的租賃中，存在承租者以及出租者利益和權責界定不明的問題、合同細節(jié)存在漏洞問題、違規(guī)違法租賃問題等。急需國家有關部門健全法律制度，從源頭上治理房屋租賃市場，從而進行市場規(guī)范化管理。

（二）房屋租賃管理方式單一

在房屋租賃管理問題上，政府是管理的主要執(zhí)行者，存在多個部門共同管理的問題。而實際上各個部門各行其責，單獨行事，欠缺協(xié)作。各個部門對房屋租賃管理的認知與處理方式存在很大的區(qū)別，均從各自的管理視角進行規(guī)章制定，缺少工作上的有效溝通以及有效銜接，導致工作難以切實落實，房屋租賃市場極度混亂。

（三）商務租賃市場的空置率較高

從全國的商務樓盤的租賃市場現(xiàn)狀而言空置率較高，商務樓宇的主要租戶是金融、制造、專業(yè)服務以及貿(mào)易等。近些年來新的商務樓宇不斷入市，令該區(qū)域中的競爭愈發(fā)嚴重。同時當下的經(jīng)濟增長速度有所放緩，經(jīng)濟蘇醒還存在一定的時間緩沖，導致企業(yè)市場拓展舉步維艱，令企業(yè)的擴租計劃被擱淺，寫字樓租賃市場趨于平和，租金也呈現(xiàn)下滑趨勢，市場空置率上升。

（四）租賃中介機構的素質有待提升

當前房屋租賃市場火熱，國家對于房屋租賃機構的資質審核較為寬松，導致跨行業(yè)的租賃中介如同雨后春筍一般出現(xiàn)。新涉足房地產(chǎn)中介行業(yè)的小型公司缺少專業(yè)素質人員，并且缺乏誠信，未經(jīng)過專業(yè)的培訓，缺少正確的法律意識，甚至做出違反職業(yè)道德修養(yǎng)的事情，譬如發(fā)布虛假租賃消息，或者是刻意隱瞞房屋的質量問題，令中介市場魚龍混雜信譽度大大降低。并且，中介之間尚未存在良好的合作關系，而是站在競爭市場的角度上將對方視作敵人，給租賃雙方造成極大的局限性，信息流通不暢令租賃市場更加混亂。

二、房屋租賃市場強化管理措施分析

（一） 健全房屋租賃市場政策法律

當前房屋租賃市場的法律政策存在一定的缺陷，必須要將法律政策的矛盾和沖突盡快消除，避免在法律執(zhí)行中引發(fā)糾紛。針對房屋轉租中的涉法問題進行梳理明確，對是否能夠轉租的房屋進行篩選歸類。針對違規(guī)違法房屋采取強制性的限制入市，增強租賃雙方的法律意識，推動合法租賃市場完善。同時，對房屋租賃市場的監(jiān)管力度應該增強，培育一個市場發(fā)展的環(huán)境條件。

（二）加強房屋租賃工作人員的法制觀念教育

建立起房屋租賃合同的等級制度，強化房屋租賃管理人員的素質教育，以增強其法制觀念。針對申報等級備案的工作重要性進行宣傳，以提升人們的法律意識，令租賃雙方能夠明確租賃合同條款的職責權限，明確雙方義務和權利，認識到租賃合同的重要性，以改善房屋租賃行業(yè)的發(fā)展情況。在宣傳教育過程中，充分運用新媒體等傳播信息能力強的工具加以傳播與普及。

（三）成立租賃雙方的信息共享平臺

相關部門需要針對流動人口與房屋租賃情況予以登記，成立租賃管理專項小組，并且與有關職能部門積極配合，靈活運用信息技術，建立信息共享平臺，將租賃信息進行匯總，以便于加強管理。

（四）建立起房屋租賃指導價格體系

健康的租賃市場定價必須要有明確且符合市場發(fā)展的價格體系作為支撐，通過針對市場進行調查，針對不同的區(qū)域或者是地段進行差異化定價，令交易雙方能夠在租賃關系中的權利得到保護。租金的指導價格體系應該透明化處理，定期向租賃雙方進行公布，從而推動市場規(guī)范化發(fā)展。

三、結語

目前，在我國的房屋租賃行業(yè)仍然存在市場環(huán)境缺陷之處，尤其體現(xiàn)在法律制度的不完善與不健全、房屋租賃市場的管理方式依舊單一、房屋租賃市場發(fā)展不平均、房屋租賃中介從業(yè)人員素質低下等情況，縱觀整個租賃市場仍然呈現(xiàn)出雜亂無章的事態(tài)。針對整個房屋租賃市場的整頓與完善必須要從法律制度規(guī)范開始，加強對中介市場的管理力度，通過各種途徑對從業(yè)人員進行宣教以提升其法律意識，從而提升所有從業(yè)人員的綜合素質水平以及職業(yè)修養(yǎng)。最后，運用信息化技術手段，用規(guī)范的價格指導體系對行業(yè)進行指導，以扭轉當前租賃市場的混沌局面，促使租賃市場朝著規(guī)范化的方向發(fā)展。（作者單位：泉州市房屋交易中心 ）