【摘要】文章通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制理論的概述、分析了現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制顯露的弊端、接著提出了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量問題解決的途徑，為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目工程管理在經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的當下，尋找一條更廣闊的出路、促進我國經(jīng)濟更好發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;工程管理;質(zhì)量控制

1、房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量控制要點

1.1房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量控制的重要性

建筑項目的質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)工作中關(guān)注的核心環(huán)節(jié)，然而在項目質(zhì)量中起著重要作用的是開發(fā)商對項目質(zhì)量的管理意識。從一定方式上來看，開發(fā)商如果在施工的每個階段都有很好的控制管理能力，這樣在建筑竣工以后能保證高質(zhì)量的完工標準。只有保障房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量在科學、合理的方式下開展，才能確保在設(shè)計階段，設(shè)計部門規(guī)劃出確實可行的運營方案、在建筑施工階段保證購入建筑材料質(zhì)量優(yōu)良，沒有偷工減料的不良現(xiàn)象發(fā)生。在竣工階段，有高標準的收尾，只有確保房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量有效監(jiān)控，才能確保各階段施工有效進行。

1.2影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素

房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑工程有著施工結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工周期長、施工過程容易受到環(huán)境氣候因素影響、原材料類別多等一系列的特點。這些因素都會給項目施工帶來不小的困難，如果不加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工的質(zhì)量管理就會造成工程質(zhì)量的不合格，有的造成嚴重、不可補救的安全事故。大體上影響項目質(zhì)量因素主要是：選擇施工人員的整體專業(yè)素質(zhì)水平低，以勞動力為主忽視了技術(shù)因素;為了縮減成本選用的原材料不符合安全質(zhì)量標準;機械設(shè)備沒有定時更新維護;項目工藝落后等

1.3房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的辦法

房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理通常會選用：現(xiàn)場質(zhì)量管理和進行質(zhì)量管理的統(tǒng)計分析?，F(xiàn)場質(zhì)量管理多以質(zhì)量檢查的方式實現(xiàn)對房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，現(xiàn)場檢查主要有肉眼可觀的目測法、用測量工具進行實地檢查的實測法、通過拉力試驗等方式的試驗法。對于常見的工程質(zhì)量監(jiān)管的分析方法主要繪制折線圖、秒回散點圖、填寫檢查表等，很具項目管理的實際情況進行分析運用。

1.4房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，監(jiān)理機構(gòu)是其主要的監(jiān)管控制單位，工程項目單位要根據(jù)自身面臨的實際問題施以質(zhì)量方面的監(jiān)督。工程建設(shè)的部門從某種意義上只能在宏觀的角度下把控整體工程的質(zhì)量標準，無法做到精細化的管理水平。然而，施工工程的質(zhì)量好壞取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理的水平、不同層次的管理水平對質(zhì)量的影響是不同的，監(jiān)理單位的監(jiān)控力度也會影響工程質(zhì)量管控的效果[1]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)各階段不合理

大多數(shù)的建筑單位為了降低成本，實現(xiàn)利潤最大化，通常主要架構(gòu)和地基是開發(fā)商把控，其他的工程，通過外包的形式交于其他分包公司，這些分包的公司一般是和建筑企業(yè)沒有實質(zhì)性的合同簽署。因此，開發(fā)商無法保障工程的質(zhì)量。另一方面，質(zhì)量監(jiān)管人員是臨時從建筑施工的技術(shù)人員中調(diào)撥，其管理水平參差不齊，沒有項目管理的實際經(jīng)驗

2.2開發(fā)商產(chǎn)業(yè)標準化程度低

目前工程建筑過程主要以手工作業(yè)為主，商品房等住房、辦公樓等建設(shè)大多采用粗獷的建設(shè)模式。蘊含的自動化生產(chǎn)程度低，加上人工費形成高的建筑成本。在行業(yè)的技術(shù)角度，并沒有新型的建筑體系、也沒有形成標準化的產(chǎn)業(yè)模式，沒有經(jīng)濟相關(guān)經(jīng)濟制度的支持，推廣的新技術(shù)產(chǎn)品得不到推行。

2.3開發(fā)商質(zhì)量意識淡薄

縱觀整個房地產(chǎn)開發(fā)的建筑行業(yè)，多數(shù)開發(fā)商并沒有考慮總體工程的質(zhì)量意識，在施工的各個階段，只關(guān)注了施工時的質(zhì)量，忽視了設(shè)計、配套設(shè)施的質(zhì)量，注重的是在規(guī)定的工期內(nèi)是否完成建筑任務(wù)，使用了低廉無安全保證的原材料，或者資金的不到位形成的爛尾，這些都對工程的質(zhì)量造成不良影響[2]。

2.4房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管存在缺陷

改革開放以后，我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行了監(jiān)理制度，監(jiān)理人員的整體水平偏低，監(jiān)理人員現(xiàn)場經(jīng)驗不足、人員調(diào)動分配的不合理，更多的注冊監(jiān)理工程師大多是掛牌上崗，一人能監(jiān)管多個施工項目。而且監(jiān)管市場良莠不分，對不按規(guī)則競價視而不見、過度的壓低價格造成的非法競爭屢見不鮮。還有監(jiān)理人員的工資水平普遍較低，較低的薪資水平、混亂的管理結(jié)構(gòu)留不住高端的管理人才。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制的途徑

3.1創(chuàng)建新型的管理制度

房開企業(yè)工程項目的管理制度對建筑項目的施工質(zhì)量起著重要的作用，換言之，如果想確保建筑工程在完工時有高標準的質(zhì)量，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商在制定相關(guān)管理制度的時候，要對以前落后的管理制度進行創(chuàng)新。對于施工安全、施工過程的進度、購置的原材料進行科學的細化，將各項指標都融合考核機制。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量中要健全風險抵押制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自主經(jīng)營、施工環(huán)節(jié)自負盈虧模式，這樣避免了大風險的抵押資金。尤其是在項目管理過程中，要責任到人，將施工過程的風險、管理、資金、責任等有機融合到新管理制度當中。

3.2健全公共信息平臺

計算機的快速發(fā)展，在工程設(shè)計中起到良好的作用。高效便捷的計算機輔助設(shè)計和CAD制圖以自身便捷靈活、準確及時的獲取信息，在建筑制圖中得到廣泛的運用。它有效解決了工程管理人員工作中面臨繁雜、重復(fù)的難題，通過運用新興的公共信息平臺，實現(xiàn)項目管理工作的簡潔現(xiàn)代化[3]。

3.3建立質(zhì)量保證體系

質(zhì)量管理一直都是施工管理工作的重頭戲，在建筑工程中強化施工管理工作的質(zhì)量，不僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的社會信譽，而且能實現(xiàn)企業(yè);利潤的最大化。建立合乎規(guī)范的質(zhì)量保證體系，能在施工前進行風險防范，項目進行中確保質(zhì)量，在工程結(jié)束后分配責任到個人，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程質(zhì)量的優(yōu)化。

3.4加強對監(jiān)理的管理

在房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量的主要階段，就是加強對施工質(zhì)量的監(jiān)管。人們認可度高、信任度高的項目質(zhì)量，才能獲得更多人的青睞、吸引更多投資方的關(guān)注，成為一種最有效的促銷手段。保證了施工的整體質(zhì)量、也為房地產(chǎn)開闊了新的市場、在同行業(yè)的知名度也得到提升，也具備了更高的市場競爭力。能更好的對工程質(zhì)量進行研發(fā)，施工階段的工程質(zhì)量成為房地產(chǎn)開發(fā)階段管控的重點。

結(jié)語：

要想房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量得到有效的控制，就要結(jié)合相關(guān)項目管理的理論知識和顯示工作管控的經(jīng)驗。運用科學的方式豐富項目管理的手段，面對激烈競爭的行業(yè)時代，房地產(chǎn)開發(fā)商只有嚴格把關(guān)項目工程管理的質(zhì)量，才能在經(jīng)濟快速發(fā)展的時代占據(jù)一席之地。

參考文獻：

[1]王建華.基于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制措施研究[J].城市建筑，2017，（3）：119.

[2]史文杰.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理質(zhì)量控制措施[J].住宅與房地產(chǎn)，2017，（15）：14.

[3]孫行行.淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2018，（26）：2925.

作者簡介：

姚海威，時代大地控股集團有限公司，浙江杭州。