住房租賃行業(yè)發(fā)展研究

【摘要】在住房制度改革的大背景下，租購(gòu)并舉的住房政策實(shí)施，使得新型住房租賃市場(chǎng)機(jī)制得到建立與完善。本文在分析2018年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，對(duì)于住房租賃行業(yè)發(fā)展的有效措施進(jìn)行分析，希望可以對(duì)其有更加深入的研究。

【關(guān)鍵詞】住房；租賃；發(fā)展

十九大報(bào)告指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住而不是用來(lái)炒的定位，進(jìn)一步加快多主體供給、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民都能夠有房可住，這就為住房保障制度的發(fā)展與改革指明了前進(jìn)的方向。

1、2018年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

在我國(guó)，租賃人口占據(jù)的比例達(dá)到11.6%，房屋方面占據(jù)18%，這一數(shù)據(jù)在日本、美國(guó)以及英國(guó)等市場(chǎng)之中都達(dá)到35%以上，并且其表現(xiàn)出供需平衡的基本狀態(tài)?；诎l(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，租賃市場(chǎng)擁有極為可觀的發(fā)展空間。在一線城市，租賃房屋占據(jù)的比例在20%左右，其租賃人口占據(jù)也不會(huì)超出40%，相對(duì)于紐約等城市的60%左右，還是存在明顯的差距[1]。

在世界上，發(fā)達(dá)國(guó)家住房擁有率一般在50%-65%之間，在相對(duì)成熟的市場(chǎng)化體系之中，通過(guò)租賃的方式，可以解決1/3到1/2的人口。相比多數(shù)的發(fā)展中國(guó)家，其住房擁有率明顯比發(fā)達(dá)國(guó)家更高，人口流動(dòng)性相對(duì)較弱。隨著社會(huì)市場(chǎng)化的持續(xù)深入，隨著住房租賃市場(chǎng)的持續(xù)完善，國(guó)內(nèi)的住房擁有率可能就會(huì)逐步的降低，更多的人口也會(huì)直接進(jìn)入到租房市場(chǎng)之中。對(duì)于一線城市的比較，其具體見(jiàn)圖1所示。

2、積極支持并推動(dòng)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展

市場(chǎng)化主體參與的方式有很多，如自建或者是收購(gòu)房屋，自持租賃房屋開(kāi)始的租賃住房營(yíng)運(yùn)，通過(guò)市場(chǎng)之中集中的進(jìn)行房屋的租賃，從而進(jìn)行對(duì)應(yīng)的住房運(yùn)營(yíng)。目前，諸多龍頭型的房地產(chǎn)企業(yè)也明確了住房租賃業(yè)務(wù)成為未來(lái)的主要發(fā)展方向。通過(guò)各種有效的方式，從而開(kāi)展對(duì)應(yīng)的租賃業(yè)務(wù)，具體來(lái)說(shuō)，其市場(chǎng)化發(fā)展的操作路徑如下：

2.1積極發(fā)展住房租賃平臺(tái)

在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》正式出臺(tái)之后，南京、廣州等城市基于住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其人口凈流入城市創(chuàng)新舉措也在不斷發(fā)展，得到社會(huì)的廣泛關(guān)注，其中最為重要的就是住房租賃平臺(tái)的組建與發(fā)展[2]。

對(duì)于住房租賃平臺(tái)的發(fā)展，其不僅是租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要技術(shù)措施，其表現(xiàn)也是基于網(wǎng)絡(luò)信息化作為基本載體，其本身?yè)碛械膬r(jià)值與意義也是非凡的。多年以來(lái)，租房租賃市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的弊端在于租賃體系不夠完善、中介服務(wù)不夠規(guī)范、租賃信息不夠?qū)ΨQ(chēng)等，因?yàn)樽赓U行為和售購(gòu)房屋有一定的差異，通過(guò)房屋交易，登記之后明確物權(quán)，并且也有明確的要求和流程，再加上交易行為相對(duì)于每一套房的頻次較低，其管理難度偏小。租賃的主體、周期、房源等都相對(duì)的分散，如果選擇傳統(tǒng)的方式，其管理難度較大。但是信息技術(shù)的發(fā)展，建設(shè)貫穿多環(huán)節(jié)、多主體、多信息的整體平臺(tái)，已經(jīng)不存在技術(shù)的問(wèn)題，再加上消費(fèi)者養(yǎng)成看評(píng)價(jià)信用來(lái)選擇消費(fèi)的習(xí)慣，這樣就為后續(xù)的住房租賃行為規(guī)范奠定了消費(fèi)信用以及信息的基礎(chǔ)條件。

2.2降低住房租賃項(xiàng)目建設(shè)成本

為了推動(dòng)一個(gè)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，還需要建立對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式，租房租賃企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的運(yùn)作，還需要依靠現(xiàn)金流穩(wěn)定的滾動(dòng)。但是長(zhǎng)久以來(lái)，國(guó)內(nèi)的住房市場(chǎng)處于一個(gè)高房?jī)r(jià)與低房租的并行模式，在北上廣深等城市，其租售已經(jīng)超出了國(guó)際的警戒線。通過(guò)租房的租金來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)高企的土地以及建設(shè)成本的覆蓋，如果缺少政策的支持，就無(wú)法將其實(shí)現(xiàn)。就拿上海來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)多數(shù)大中城市，已經(jīng)實(shí)施了租賃用地，或者是實(shí)現(xiàn)了土地企業(yè)自持比例的規(guī)定，將自持部分直接用于租賃住房的建設(shè)，這一種地價(jià)相對(duì)較低，這樣就可以控制租賃企業(yè)的拿地成本。如上海市的租賃住房用地已經(jīng)確定了25幅，大部分都處于產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)或者是中心城區(qū)，其土地是利用“定向招拍掛”、“零溢價(jià)”等方式來(lái)出讓。同時(shí)，通過(guò)計(jì)提土地建設(shè)租賃用房的創(chuàng)新利用，將村級(jí)和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、股份制方式來(lái)開(kāi)展對(duì)應(yīng)的租賃業(yè)務(wù)，并且基于持股比例來(lái)實(shí)現(xiàn)租金收益的合理分配，在很多國(guó)家都開(kāi)始采用這一種模式[3]。

另外的一種建設(shè)成本控制，就是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)政策資金的爭(zhēng)取，從而降低融資的成本。金融機(jī)構(gòu)需要將金融支持的作用完全發(fā)揮出來(lái)，能夠?qū)崿F(xiàn)金融支持產(chǎn)品的合理創(chuàng)新，基于融資來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，這樣就可以提供低成本、長(zhǎng)期性的租房租賃貸款資金。目前，諸多金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺(tái)了對(duì)應(yīng)的政策，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人、企業(yè)的住房租賃融資的支持，這些銀行主要是通過(guò)銀企合作、銀證合作的方式，從而給予技術(shù)、金融等方面的支持。但是還需要注意的是，在中央的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之中明確提出：金融風(fēng)險(xiǎn)的防范是開(kāi)展“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”的第一要素，在以往的融資支持住房租賃行業(yè)發(fā)展之中，金融機(jī)構(gòu)還需要堅(jiān)守其風(fēng)險(xiǎn)底線，能夠合理的防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，政府部門(mén)還需要在稅費(fèi)減免、財(cái)政貼息等方面給予住房租賃企業(yè)政策方面的支持，確保政策支持的多渠道、多層面，這樣也可以將成本控制到最低。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，住房租賃行業(yè)也迎來(lái)空前的發(fā)展機(jī)遇。在當(dāng)前的住房租賃行業(yè)中，如何探索有效的措施，推動(dòng)住房租賃行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，就成為重點(diǎn)研究的問(wèn)題。因此，希望通過(guò)本文的闡述，能夠?qū)ψ》孔赓U行業(yè)發(fā)展有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王曉旭，林璐穎.杭州住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展模式探究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2018（24）：102-103.

[2]王露，吳紅艷.新形勢(shì)下住房租賃企業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)[J].中華建設(shè)，2018（07）：76-77.

[3]胡志強(qiáng).大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018（12）：52.

作者簡(jiǎn)介：

王小紅，洛陽(yáng)東立房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司，河南洛陽(yáng)。