論房地產供給側改革

成杰

摘要：房地產行業(yè)作為中國最重要的經濟支柱之一，其本行業(yè)的發(fā)展情況也會直接影響到中國總體經濟的發(fā)展。當下中國房地產高庫存問題極為嚴重，各地政府及樓市自身不斷進行調整，但庫存壓力仍然很大。面對這樣的嚴峻局勢，本文通過分析其現況和原因以及汲取國家調控的經驗，從供給側改革的背景下出發(fā)，在SWOT分析法所給出的理性戰(zhàn)略方向上提出了六條建議。例如：對一、二線城市多購采取梯度增長收稅、為人才配給住房等。并運用層次分析法、建立AHP模型，通過權重的計算，得出了最佳的解決方案。

關鍵詞：供給側改革;房地產去庫存;城鎮(zhèn)化;擴大需求

一、中國房地產庫存區(qū)域化

中國房地產庫存分布情況具有區(qū)域性的分布特色。雖然其總體呈現高庫存的形勢，但南北各省之間以及

一、二線城市和三線城市之間的具體情況卻有著很大的不同，這也是政府之所以提出“因城施政”方針的根本原因。故而要了解中國房地產的庫存現況，必須根據區(qū)域分而論之。

二、造成中國房地產高庫存的原因

（1）供需關系的錯配

在供給方面，房地產開發(fā)商為追求利益，沒有考慮市場真實需求情況而進行過度的開發(fā);而在需求方面，許多人的購房需求已經得到滿足，使得市場總的需求已經大大減少。供給和需求沒有得到合理配置，因此造成了供給溢出、供過于求的結果，房地產高庫存也由此產生。

（2）商品價格過高

對于一、二線城市的房地產庫存量根本問題就是商品價格過高，即其超出其本身價值的數倍，使絕大多數人無力購買，庫存堆積也就成為必然。而導致房價過高的一方面原因是投資者對地皮的炒賣;另仿‘面是對商品房的炒賣：擁有一定資金的個人或團體以炒房為目的大量的購買商品房，并在其購買的價格基礎上以一定的梯度增長，當達到其滿意的價格以及時機后將商品房以高價賣出從中謀得暴利。

三、住房調控分析

在房地產高庫存嚴重影響到國家經濟的背景下，政府出臺了許多相關政策進行調控，而通過對以下幾條重要國家調控政策及其成效的分析，我們可以總結其得失優(yōu)劣，從而更好的幫助解決房地產高庫存難題。

（1）住房限購令，自2010年4月北京正式實行到如今，越來越多的一、二線城市都開始實行了住房限購令。

（2）農村戶口補貼買房，農民進城后，如果將農村的宅基地和耕地歸還集體的，國家有一定的補償，一般來說3-5萬元，具體視情況而定。二是支持農民進城購房。

（3）棚改項目，土地被征遷或房屋被征收的農民領取貨幣化安置補償款后，在貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起6個月內（含6個月）購買本市、縣新建商品住房的，憑商品住房買賣合同備案登記證明、購房款支伺憑證和貨幣化安置協(xié)議，由市、縣政府按照購房款（不超過貨幣化安置補償款總額）的一定比例給予一次性獎勵。

四、基于中國房地產去庫存前景的SWOT分析

（1）優(yōu)勢

房地產高庫存嚴重影響了我國經濟的繁榮發(fā)展。而我國要想實現經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，就必須要解決這一問題。對于房地產去庫存，我們有如下優(yōu)勢。

1.政府支持。房地產高庫存嚴重影響了中國經濟的發(fā)展。故而為了中國經濟的持續(xù)穩(wěn)定，政府一直致力于如何解決這個問題并投入了極大的精力。除了以限購等手段降低房價去庫存外，政府更是不惜斥巨資來幫助去庫存。

2.二胎政策擴大了買房需求。由于二胎政策的全面開放，而這些新人口的誕生，會使得有經濟能力的家庭擴大對住房的需求。

（2）劣勢

房地產去庫存的劣勢就是當前中國房地產高庫存的困境本身，而我們需要走出這個困境。就不得不清楚的認識其劣勢。

1.房價高昂。由第二章中第二節(jié)內容可知，在種種因素的影響下，中國房價是總體居高的。其實按照中國對住房的真正需求來講，是沒有供過于求的，只是因為房價的高昂使得相當多的一部分人買不起房。故而，房價的高昂是房地產去庫存的一大劣勢。

2.庫存量高。在上文第二章中通過數據等的分析已經論述了房地產高庫存量的具體情況。這樣的高庫存量使得房地產去庫存困難重重。并且巨量的庫存商品房也使得去庫存不可能一夕而成，而是一個長期的持久戰(zhàn)。

（3）機會

雖然房地產去庫存面臨著重重困難，但是通過對其總體的分析，也不難發(fā)現其也有著機遇。一是有廣闊的農民購房市場;二是三線城市具有發(fā)展空間。

（4）威脅

房地產去庫存的劣勢是其面臨的一個巨大困境，但并非僅此而已。其面臨的威脅也是困境的重要組成。

五、結論

（1）研究結論

對于我國房地產高庫存的嚴峻形勢，我們提出了配給人才住房建議、實施房地產稅、控制土地使用權交易、進行房屋轉型、大力優(yōu)惠農民購房和對多購采取梯度收稅的建議。這樣可以減少資本流入樓市、抬高房價，使得更多真正需要住房的人對房屋的需求得以滿足，在改善人民生活的同時，完成去庫存的目的。

（2）研究價值

一是，通過研究有利于幫助解決房地產高庫存的難題，使中國經濟能保持穩(wěn)定發(fā)展。二是，通過研究調節(jié)供給結構，使得更多人的需求能得到滿足。三是，房地產的供給側改革能帶動其相關產業(yè)的發(fā)展，貫徹中央供給側改革的經濟施政方針

參考文獻

[1]資料來源：2016-10國家統(tǒng)計局，中國產業(yè)信息網整理

[2]易憲容房地產去庫存化的難點與重點《浙江經濟》高端視點2016-12-15年第三期