孟凌

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，面臨著諸多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)以及成本失控風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)系統(tǒng)完善的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避和控制，增強(qiáng)自身的綜合效益。文章淺析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，探究了財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)管理;房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制制度

[中圖分類號(hào)]F299.233.42

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，同時(shí)也面臨著日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要基于財(cái)務(wù)管理視角，構(gòu)建系統(tǒng)完善的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，據(jù)此增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合效益。房地產(chǎn)企業(yè)要深入考察自身存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并立足于實(shí)踐，積極探究有效措施建設(shè)內(nèi)部控制制度。

1 房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的投資項(xiàng)目通常需要巨額資金，且資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在項(xiàng)目前期缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研，未能獲取較為完整的信息時(shí)，極易引發(fā)投資決策產(chǎn)生失誤，將導(dǎo)致較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，并造成經(jīng)濟(jì)損失。

1.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集的特征，在項(xiàng)目前期具有較高的成本投入，且伴隨較大風(fēng)險(xiǎn)，且銀行信貸的相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有較大影響。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要靈活應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿，并對(duì)籌資方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避和合理降低。

1.3 資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售樓盤相應(yīng)的銷售資金能否實(shí)現(xiàn)盡早回籠，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。資金回籠狀況能有效反映市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤項(xiàng)目相應(yīng)的認(rèn)同度。同時(shí)，資金快速回籠能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售的過程中，信用政策以及結(jié)算方式等因素可能影響其資金回籠狀況，并對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重要影響。[1]對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)控制度建設(shè)，要高度重視增強(qiáng)其不動(dòng)產(chǎn)具備的變現(xiàn)能力，并加速資金周轉(zhuǎn)，防止產(chǎn)品形成積壓。

1.4 成本失控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常具有較長(zhǎng)周期，在土地價(jià)格、資金成本漸趨上漲的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著成本失控風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)難以借助提高售價(jià)對(duì)自身盈虧進(jìn)行有效平衡時(shí)，其盈利能力將產(chǎn)生較大波動(dòng)，并在一定程度上削弱自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要有效加強(qiáng)成本控制，才能強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)并增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

2 財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)措施

2.1 完善投資決策機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要完善投資決策機(jī)制，實(shí)施科學(xué)合理的投資決策，防止出現(xiàn)投資失誤，有效保障自身的資產(chǎn)安全，并有效降低各類財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)投資決策設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，并對(duì)投資戰(zhàn)略進(jìn)行科學(xué)制定，要強(qiáng)化項(xiàng)目可行性研究，對(duì)投資方案進(jìn)行優(yōu)化，并確定具體合理的投資計(jì)劃，對(duì)投資涉及的各環(huán)節(jié)相應(yīng)責(zé)任人及其具體職責(zé)權(quán)限進(jìn)行明確，對(duì)授權(quán)程序以及審批程序進(jìn)行構(gòu)建，對(duì)于各類重大決策要實(shí)施科學(xué)有效的集體決策。[2]

2.2 強(qiáng)化子公司的財(cái)務(wù)管控

房地產(chǎn)企業(yè)考慮到稅務(wù)、注冊(cè)等因素，通常設(shè)置子公司開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過集團(tuán)控股的模式對(duì)子公司進(jìn)行管理。子公司通常采用項(xiàng)目公司制，具有較短的經(jīng)營(yíng)期限，其管理架構(gòu)、內(nèi)部流程、治理結(jié)構(gòu)以及組織形式等普遍呈現(xiàn)出短時(shí)期服務(wù)的特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)預(yù)算相應(yīng)的內(nèi)控制度難以實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)企業(yè)本部的有效協(xié)調(diào)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)財(cái)務(wù)總監(jiān)委派等制度進(jìn)行構(gòu)建，并享有對(duì)子公司的各項(xiàng)人事任免權(quán)，諸如聘用、辭退以及獎(jiǎng)懲財(cái)務(wù)人員等，對(duì)財(cái)務(wù)人員實(shí)施有效的垂直管理，確保子公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)符合房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。[3]

2.3 加強(qiáng)預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行構(gòu)建，有效履行全面預(yù)算管理涉及的各項(xiàng)職責(zé)，針對(duì)預(yù)算編制構(gòu)建系統(tǒng)完善的工作制度和具體流程，對(duì)企業(yè)各部門以及各崗位工作人員實(shí)施嚴(yán)格的預(yù)算考核，并輔之以必要的獎(jiǎng)懲措施，據(jù)此有效加強(qiáng)預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全具有動(dòng)態(tài)調(diào)整特點(diǎn)的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目科研、建筑施工、房產(chǎn)銷售等各階段的實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行合理控制，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)資金實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)回籠，增強(qiáng)企業(yè)科學(xué)預(yù)見和有效抵抗資金風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)對(duì)各類資金風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。[4]

2.4 有效應(yīng)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)具有多樣化的籌資渠道，諸如金融市場(chǎng)融資、銷售款回籠、銀行信貸以及施工單位墊資等。房地產(chǎn)企業(yè)要深入考察內(nèi)外部環(huán)境呈現(xiàn)出的動(dòng)態(tài)變化，并結(jié)合自身的投資需求，遵循穩(wěn)定性以及可得性原則，構(gòu)建籌資決策委員會(huì)，對(duì)資金管理的具體職權(quán)進(jìn)行明確，對(duì)各類籌資方案的不同影響進(jìn)行科學(xué)分析，合理選擇財(cái)務(wù)杠桿。另外，要靈活應(yīng)用各類金融工具實(shí)現(xiàn)對(duì)融資來源的有效創(chuàng)新。

2.5 強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)，實(shí)施科學(xué)的自我評(píng)價(jià)，據(jù)此有效增強(qiáng)內(nèi)部控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效解決內(nèi)部控制中存在的各項(xiàng)漏洞，并彌補(bǔ)各項(xiàng)薄弱環(huán)節(jié)。要強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)賬目的審核，強(qiáng)化各項(xiàng)稽查，對(duì)內(nèi)控制度以及各機(jī)構(gòu)執(zhí)行其指定職能的實(shí)際效率進(jìn)行評(píng)價(jià)，并形成相應(yīng)報(bào)告提交管理部門，有效完善內(nèi)控制度。

2.6 增強(qiáng)成本優(yōu)勢(shì)

土地成本、市場(chǎng)環(huán)境、客戶定位以及開發(fā)規(guī)模等因素會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本。其中，土地成本以及建筑安裝費(fèi)在總成本中大約占據(jù)70%的比例。因此，要強(qiáng)化對(duì)這兩類成本的有效控制，增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。要在項(xiàng)目開發(fā)的投資決策階段，對(duì)土地成本進(jìn)行有效控制。形成投資決策后，土地出讓金、契稅、置換成本、動(dòng)遷費(fèi)以及養(yǎng)老安置費(fèi)等屬于剛性支出，缺乏良好的彈性空間。對(duì)建筑安裝工程而言，設(shè)計(jì)階段能決定75%～85%的成本。另外，施工合同簽訂及變更也會(huì)形成一定成本。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重控制成本支出，針對(duì)設(shè)計(jì)階段構(gòu)建系統(tǒng)完善的評(píng)估分析制度，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果形成的成本實(shí)施科學(xué)分析。要針對(duì)合同變更構(gòu)建嚴(yán)格的簽證制度，對(duì)授權(quán)程序以及審批程序進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)對(duì)合同變更的有效控制。

2.7 實(shí)施科學(xué)的稅務(wù)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，稅收成本占據(jù)著重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)施科學(xué)的稅務(wù)籌劃，有效降低稅務(wù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策發(fā)生的動(dòng)態(tài)變化，并對(duì)自身的稅務(wù)管理制度進(jìn)行完善，深入研究相關(guān)稅收政策，對(duì)企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃的相關(guān)部門的具體職權(quán)進(jìn)行明確。要遵循相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)稅收籌劃的具體方案進(jìn)行科學(xué)制定，促進(jìn)自身稅務(wù)籌劃實(shí)際水平的大幅度提升，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅負(fù)的合理控制，有效降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，最大化地獲取利潤(rùn)。

3 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)、成本失控風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理視角下，房地產(chǎn)企業(yè)要通過完善投資決策機(jī)制、強(qiáng)化子公司的財(cái)務(wù)管控、加強(qiáng)預(yù)算管理、有效應(yīng)用籌資策略、強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)、增強(qiáng)成本優(yōu)勢(shì)、實(shí)施科學(xué)的稅務(wù)籌劃等措施，有效加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)。

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