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      做好群體性糾紛預(yù)防工作,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

      2019-06-18 01:36:33文鋒
      商情 2019年15期
      關(guān)鍵詞:購(gòu)房人群體性糾紛

      文鋒

      房地產(chǎn)業(yè)對(duì)助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善人民生活品質(zhì),推進(jìn)城市化進(jìn)程等做出了巨大貢獻(xiàn)。但不容忽視的是,房地產(chǎn)行業(yè)也是群體性糾紛易發(fā)、多發(fā)的領(lǐng)域,2016年1月至2017年6月,某區(qū)人民法院共審結(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛476件、物業(yè)管理合同糾紛689件,其中大部分案件是群體性糾紛??梢?jiàn),做好房地產(chǎn)領(lǐng)域群體性糾紛預(yù)防工作,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,對(duì)營(yíng)造安全穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境具有重要意義。

      一、房地產(chǎn)業(yè)群體性糾紛形成原因探析

      (一)企業(yè)市場(chǎng)主體擔(dān)當(dāng)意識(shí)不強(qiáng)

      一是在發(fā)展思路上,追求短期利益,忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。有的房地產(chǎn)企業(yè)在璧山開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的檔次品質(zhì)定位不高,過(guò)于追求單個(gè)項(xiàng)目的盈利最大化,缺乏在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展興業(yè)的眼光和氣度,品牌引領(lǐng)作用未做到名副其實(shí)。

      二是在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中,夸大自身優(yōu)勢(shì),存在不實(shí)宣傳。有的企業(yè)慣于采取概念化的愿景描繪,實(shí)際成品與之差距較大,甚至房屋外觀即易引起消費(fèi)者異議;有的合同文本與廣告宣傳嚴(yán)重不符,未對(duì)重要事項(xiàng)作必要告知和說(shuō)明,潛藏糾紛隱患。

      三是在建設(shè)過(guò)程中,存在管理漏洞,控制把關(guān)不嚴(yán)。有的企業(yè)缺乏足夠規(guī)范的管理能力,對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制不嚴(yán),容易出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵、延期交房、遲延辦證等違約情形。

      四是在房屋售出后,漠視服務(wù)要求,放任矛盾糾紛。有的企業(yè)不能平衡義利關(guān)系,對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)訴求重視不夠,回避問(wèn)題,拖延推諉,積極主動(dòng)化解矛盾的自覺(jué)性不強(qiáng),矛盾擴(kuò)大引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

      (二)購(gòu)房人置業(yè)維權(quán)協(xié)商能力欠缺

      一是在置業(yè)心態(tài)上,預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)不足,博弈心理復(fù)雜。有的購(gòu)房人不能理性對(duì)待房?jī)r(jià)波動(dòng),容易出現(xiàn)心理落差,進(jìn)而尋找房地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)的瑕疵行為,借助權(quán)利主張,意圖彌補(bǔ)損失。

      二是在締約協(xié)商時(shí),輕信廣告宣傳,忽視合同文本。有的購(gòu)房人審慎簽約的意識(shí)不強(qiáng),不能正確區(qū)分廣告與合同的不同效力,簽約時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、用途、裝修、物管等重要條款考量不夠細(xì)致,事后反悔往往依據(jù)不足。

      三是在表達(dá)訴求上,慣于群體聚集,維權(quán)理性淡薄。有的購(gòu)房人在群體聚集中采取道德譴責(zé)、懸掛標(biāo)語(yǔ)、過(guò)激言行等方式引發(fā)關(guān)注;有的購(gòu)房人跟風(fēng)從眾心理強(qiáng),不明就里地參加聚集;有的購(gòu)房人內(nèi)部細(xì)分群體之間矛盾突出,自說(shuō)白話(huà),意見(jiàn)不一。

      四是在處理問(wèn)題中,認(rèn)知偏見(jiàn)突出,權(quán)利邊界模糊。有的購(gòu)房人主觀臆斷職能部門(mén)履職不當(dāng),既期待盡快協(xié)調(diào)解決,又表現(xiàn)出質(zhì)疑、抗拒等糾結(jié)狀態(tài);有的購(gòu)房人對(duì)法律、政策的理解以偏概全,難以準(zhǔn)確把握自身民事權(quán)利的范圍界限。

      (三)職能部門(mén)管控矛盾履職方式有待改進(jìn)

      一是在審批管理中,重視高效服務(wù),忽視嚴(yán)格管理。有的部門(mén)對(duì)放管服改革政策執(zhí)行不夠精準(zhǔn),重支持輕管控,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、群眾反映較多的問(wèn)題事項(xiàng)監(jiān)督管理不夠精準(zhǔn),提醒督促不夠細(xì)致,過(guò)程管控的松緊度有待改進(jìn)。

      二是在準(zhǔn)據(jù)把握上,善于執(zhí)行文件,弱于運(yùn)用法律。有的部門(mén)未能將政策文件與法律準(zhǔn)據(jù)融會(huì)貫通,其辦事標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法尺度等方面不夠規(guī)范、恰當(dāng),對(duì)要件程序的設(shè)置有失偏頗,對(duì)訴求焦點(diǎn)的回應(yīng)不夠精準(zhǔn),準(zhǔn)確運(yùn)用法律解決問(wèn)題的能力亟待提高。

      三是在矛盾化解時(shí),主動(dòng)作為不足,自身盡職不夠。個(gè)別部門(mén)為民服務(wù)、維護(hù)穩(wěn)定通盤(pán)考慮不多,對(duì)在自身環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)和能夠解決的糾紛苗頭、個(gè)案訴求重視不夠,抓小抓早不夠到位,錯(cuò)失矛盾化解良機(jī)。

      四是在協(xié)作履職上,交叉空白并存,分流引導(dǎo)隨意。有的部門(mén)不重視信息互通,職能履行交叉與空白地帶并存,容易發(fā)生打擦邊球的情形;有的部門(mén)對(duì)運(yùn)用信訪回復(fù)、行政解決、司法裁決等多元化糾紛解決機(jī)制總結(jié)不夠,規(guī)范性、系統(tǒng)性不強(qiáng),影響預(yù)防化解成效。

      二、預(yù)防化解房地產(chǎn)領(lǐng)域群體性糾紛的措施

      (一)放管結(jié)合,督促引導(dǎo)企業(yè)履行法律責(zé)任和社會(huì)責(zé)任

      一是依法用好招商引資甲方合同地位。堅(jiān)持厚愛(ài)與嚴(yán)管并舉,支持與監(jiān)督并重,對(duì)在璧房開(kāi)企業(yè)尤其是知名企業(yè)強(qiáng)化合同責(zé)任,在政府部門(mén)與投資企業(yè)的協(xié)議中強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)甲方意圖的合同條款,做到有約在先,督促企業(yè)切實(shí)遵守品牌引領(lǐng)、產(chǎn)品檔次、投資節(jié)點(diǎn)等重要內(nèi)容。

      二是著力加強(qiáng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全程管控引導(dǎo)。針對(duì)該領(lǐng)域糾紛易發(fā)多發(fā)的特點(diǎn),增強(qiáng)過(guò)程管控能力,對(duì)照檢查房開(kāi)企業(yè)遵守合同條款、規(guī)范銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況;完善新型政商關(guān)系,引導(dǎo)企業(yè)義利兼顧,克服短期行為,著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,切實(shí)履行合同承諾。

      三是嚴(yán)格落實(shí)矛盾化解企業(yè)主體責(zé)任。督促投資企業(yè)落實(shí)防范化解矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任,嚴(yán)防企業(yè)將其市場(chǎng)主體應(yīng)盡之責(zé)向職能部門(mén)轉(zhuǎn)移,促使企業(yè)主動(dòng)作為、擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

      (二)點(diǎn)面并重,教育引導(dǎo)群眾增強(qiáng)合同理性和協(xié)商能力

      一是有效運(yùn)用處理群體糾紛的關(guān)鍵要領(lǐng)。爭(zhēng)取和用好明理知法誠(chéng)信的積極分子,全面充分釋法明理,抓兩頭帶中間,引導(dǎo)群眾自我教育、自我管理,去除看待政府部門(mén)的有色眼鏡和抵觸心態(tài),在職能部門(mén)的主持下有理有節(jié)地主張權(quán)利。

      二是充分發(fā)揮合同司法案例的引導(dǎo)作用。通過(guò)個(gè)案處理、類(lèi)案梳理,加強(qiáng)群眾民事法律意識(shí)和行為習(xí)慣的培養(yǎng)訓(xùn)練,深化合同協(xié)商、合同效力、合同責(zé)任等方面的宣傳教育,逐步扭轉(zhuǎn)少數(shù)群眾民事法律意識(shí)片面、滯后的狀態(tài),夯實(shí)基層社會(huì)現(xiàn)代化治理的群眾基礎(chǔ)。

      三是著力改進(jìn)合同示范文本的監(jiān)督管理。教育引導(dǎo)群眾增強(qiáng)理性簽約、依法履約的意識(shí),強(qiáng)化房開(kāi)企業(yè)對(duì)重要權(quán)利義務(wù)的告知、說(shuō)明責(zé)任,充分保障購(gòu)房人的知情權(quán),進(jìn)一步理清雙方權(quán)利范圍及邊界,逐步提升群眾理性平和協(xié)商解決問(wèn)題的意識(shí)和能力。

      (三)精準(zhǔn)施策,系統(tǒng)強(qiáng)化部門(mén)維護(hù)穩(wěn)定政策與法律合力

      一是著力增強(qiáng)精準(zhǔn)執(zhí)行政策與法律的能力。在服務(wù)和促進(jìn)發(fā)展,預(yù)防和處理矛盾中,著力強(qiáng)化公職人員融會(huì)運(yùn)用政策與法律的能力,注重掌握二者內(nèi)在一致性,克服寬嚴(yán)失范、斷章取義、部門(mén)利益、懈怠懶政等不良傾向,直面矛盾,精準(zhǔn)執(zhí)法,嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致,源頭治理。

      二是有效提升職能部門(mén)協(xié)調(diào)與配合的成效。盯緊盯牢矛盾糾紛多發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),第一時(shí)間制定和落實(shí)化解對(duì)策,負(fù)有處理職責(zé)的部門(mén)不得將矛盾糾紛上交、外推;對(duì)需要會(huì)商的問(wèn)題,做到準(zhǔn)備充分、問(wèn)題清楚、預(yù)案明確、議決有果、執(zhí)行到位,防止出現(xiàn)各自為陣、拖延時(shí)間、相互推諉、口徑不一、矛盾擴(kuò)大。

      三是規(guī)范化解矛盾糾紛行政與司法的銜接。系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化運(yùn)用矛盾糾紛多元化解決機(jī)制,充分發(fā)揮行政處置與司法裁判的各自?xún)?yōu)勢(shì),精準(zhǔn)化解,公開(kāi)公正,切實(shí)增強(qiáng)群體性糾紛預(yù)防化解合力。

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