吳錦晨

[摘? 要]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如何良性可持續(xù)化發(fā)展問(wèn)題受到廣泛關(guān)注。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成，提出其會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理的關(guān)鍵點(diǎn)，并重點(diǎn)闡述目前房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的現(xiàn)狀與問(wèn)題，繼而通過(guò)研究分析進(jìn)行對(duì)策建議。不僅為企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的工作指明方向，也為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理提供理論對(duì)策，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)良性可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用;會(huì)計(jì)核算;稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F234

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式從粗放式經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化經(jīng)營(yíng)，如何確保房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；男履Ｊ?，成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問(wèn)題，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理問(wèn)題進(jìn)行闡述并提出對(duì)策及建議。

1? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指，在組織及管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，其中包括下述幾個(gè)費(fèi)用類型：

1.工資福利費(fèi)用：指開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位的管理費(fèi)用，其中包括人事行政、技術(shù)部門、服務(wù)部門、施工部門等人員的工資、獎(jiǎng)金等福利費(fèi)用。其中福利費(fèi)用在一般房地產(chǎn)企業(yè)中，占比工資總額的百分之十四;

2.折舊費(fèi)用：指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位使用固定資產(chǎn)屬性的設(shè)備、設(shè)施等發(fā)生的折舊費(fèi)用;

3.修理費(fèi)用：指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位使用固定資產(chǎn)屬性的設(shè)備、設(shè)施等發(fā)生的修理費(fèi)用;

4.辦公費(fèi)用：指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位各職能部門辦公使用的紙張、文具、郵寄、報(bào)刊、交通、集體供暖等費(fèi)用。

5.水電費(fèi)用：指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位使用的水電費(fèi)用;

6.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)獨(dú)立核算內(nèi)部單位各個(gè)職工的施工保護(hù)商品的采購(gòu)、折舊及修理費(fèi)用，及提供施工人員健康營(yíng)養(yǎng)商品、防暑降溫商品、洗護(hù)商品等用品的采購(gòu)或福利費(fèi)用，以及施工工地上勞務(wù)人員生活用水的燃料費(fèi)用等;

7.周轉(zhuǎn)房屋攤銷費(fèi)用：指在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能明確為其中某項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷人員安置周轉(zhuǎn)，所使用的房屋的攤銷費(fèi);

8.利息支出費(fèi)用：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借用資金，所產(chǎn)生的無(wú)法直接歸入開(kāi)發(fā)成本的利息支出及因此產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)用，但應(yīng)沖抵使用該筆借用資金前存入銀行而所產(chǎn)生的利息收入。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完畢后的借款所得利息，計(jì)入當(dāng)期損益。

9.其他費(fèi)用：指房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，但不包括到上述各類費(fèi)用類型中。

2? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在組織及管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，如果不能清晰地歸入某個(gè)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象，則計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”進(jìn)行匯集分配核算。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用時(shí)按各項(xiàng)費(fèi)用性質(zhì)借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房攤銷”等。月末按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各個(gè)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象，轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”科目。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，是組成商品房的計(jì)稅成本，它屬于固定費(fèi)用，其發(fā)生額不隨開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量增減而變化，但如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量多，單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少，可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅匯算清繳計(jì)算時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額可依法在企業(yè)所得稅前扣除，并且作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)，還可以作為加計(jì)扣除土地增值稅20%的基數(shù)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的借款利息支出費(fèi)用在現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度下應(yīng)予資本化，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款在開(kāi)發(fā)期間發(fā)生的借款費(fèi)用，先通過(guò)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算，再分?jǐn)偟礁鱾€(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，依法在企業(yè)所得稅前扣除。在土地增值稅匯算清繳時(shí)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的借款利息支出費(fèi)用區(qū)分兩種情況處理：一是在不超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除;二是按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%比例以內(nèi)計(jì)算扣除。

3? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用在會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理中存在的問(wèn)題

1.數(shù)據(jù)信息支持不完善。房地產(chǎn)行業(yè)與其它的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)相比，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，使得會(huì)計(jì)核算工作周期相應(yīng)較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)施工整個(gè)過(guò)程中事項(xiàng)繁雜，會(huì)計(jì)核算相關(guān)工作也非常復(fù)雜，同時(shí)核算金額巨大，上述問(wèn)題就使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中，特別容易出現(xiàn)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，如果開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不正確，那么將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各個(gè)環(huán)節(jié)，特別是施工人員待遇改善方面，這將直接影響項(xiàng)目施工進(jìn)度及企業(yè)的最終收益。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，時(shí)常出現(xiàn)因項(xiàng)目流程因素及個(gè)別人為因素，造成的數(shù)據(jù)不清、超出預(yù)算、票據(jù)丟失等情況，則個(gè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)造成困難，影響最終的會(huì)計(jì)核算工作，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)法準(zhǔn)確反映經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層在決策時(shí)缺少必要數(shù)據(jù)支撐。

2.會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)信息中風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不完善。房地產(chǎn)企業(yè)作為投資回報(bào)率較高的行業(yè)之一，其風(fēng)險(xiǎn)也比其它傳統(tǒng)行業(yè)高，主要體現(xiàn)在資金風(fēng)險(xiǎn)、施工風(fēng)險(xiǎn)及質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，上述風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生都能直接影響企業(yè)的規(guī)劃與收益，進(jìn)而阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但很多房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不完善，不能有效針對(duì)會(huì)計(jì)核算信息及稅務(wù)問(wèn)題有效做出判斷及反應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一旦發(fā)生，企業(yè)勢(shì)必會(huì)因此造成巨額損失，甚至有些企業(yè)可能會(huì)因素一蹶不振。

3.資金使用制度不完善。房地產(chǎn)行業(yè)具有工期長(zhǎng)、使用資金量大等特點(diǎn)，往往前期施工因預(yù)估不當(dāng)，造成后期資金不足的情況發(fā)生，在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中，一旦出現(xiàn)資金不足的狀況，就直接影響施工進(jìn)度及商品生產(chǎn)的總體規(guī)劃。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，一旦資金出現(xiàn)不足，就會(huì)立即削減開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，直接影響開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)度，阻礙了企業(yè)健康良性發(fā)展。

4.忽視會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作。許多房地產(chǎn)企業(yè)將招投標(biāo)及擴(kuò)大規(guī)模作為工作重心，會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理得不到重視，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)信息虛報(bào)、漏報(bào)現(xiàn)象頻繁發(fā)生，會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性得不到保證。企業(yè)管理者為了業(yè)績(jī)不斷上升，不斷增加經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，甚至為了開(kāi)發(fā)更多項(xiàng)目，不顧企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)微利潤(rùn)甚至負(fù)利潤(rùn)，給企業(yè)帶來(lái)了直接的經(jīng)濟(jì)損失。

4? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的對(duì)策建議

1.完善開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算制度。完善制度實(shí)質(zhì)上是一種減負(fù)措施，可以減少及降低企業(yè)員工在工作過(guò)程中的實(shí)際工作量及工作壓力。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)會(huì)計(jì)核算制度應(yīng)逐步加強(qiáng)及完善，積極建立符合企業(yè)自身特性及企業(yè)未來(lái)籌劃的會(huì)計(jì)制度，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，提升開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用相應(yīng)的會(huì)計(jì)制度質(zhì)量。

2.完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露較少，且多數(shù)缺乏質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)因?yàn)闀?huì)計(jì)信息披露帶來(lái)各種經(jīng)營(yíng)困擾，加強(qiáng)信息披露次數(shù)及質(zhì)量，完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度，例如杜絕企業(yè)信貸不良狀況等，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)良性發(fā)展。

3.提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度。提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)員工的職業(yè)素養(yǎng)，保證企業(yè)稅務(wù)工作合理合法的進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可在內(nèi)部專項(xiàng)設(shè)置開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)管理崗位，通過(guò)專人專崗提升開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的稅務(wù)處理水平提升，使房地產(chǎn)企業(yè)用足用好開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，并加強(qiáng)其稅務(wù)處理工作效能，促使企業(yè)內(nèi)部各職能部門與財(cái)務(wù)部對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行高質(zhì)量的對(duì)接，共同做好其會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作，確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

4.加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作的重視。企業(yè)管理者從根本上重視會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作，主動(dòng)學(xué)習(xí)并掌握其應(yīng)用知識(shí)。企業(yè)管理者將學(xué)到的管理方法運(yùn)用到實(shí)際開(kāi)發(fā)中，確保會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作規(guī)范有效，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。將其作為企業(yè)文化的一部分，從理念上會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作的重視度，提升學(xué)習(xí)氛圍，促進(jìn)全體員工行之有效的實(shí)施管理工作。

5? 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理能夠有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，防范企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理效能，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中將會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理工作有效運(yùn)用，及時(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的相關(guān)問(wèn)題，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛育春，淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性[J]. 中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2013（9）.

[2]王小玉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J]. 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（2）.

[3]蔣立君：新稅務(wù)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)投資與銷售的納稅籌劃分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010（12）.