房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及對(duì)策研究

王麗

[摘?要]隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國家經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中貢獻(xiàn)了重大的力量，其目前依舊是我國的主要經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的重要位置，對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作也要有自己的特點(diǎn)，最終獲得的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量導(dǎo)致企業(yè)的資金安全性和利益受到很大的影響，所以在此基礎(chǔ)上文章著重進(jìn)行了有關(guān)的論述，給其他同為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)工作進(jìn)行一定的參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);會(huì)計(jì)核算;問題及對(duì)策

[中圖分類號(hào)]F299.23

1?引?言

社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使國民生活水平提高，同時(shí)促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了空前繁榮時(shí)期，房子成為人們生活中不可缺少的必要生活物質(zhì)，大多數(shù)人都將其視為人生必備的資產(chǎn)安排之一。房地產(chǎn)行業(yè)成為香餑餑，給相關(guān)企業(yè)帶來了收益，這給會(huì)計(jì)核算工作增加了新難度。

2?房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的重要意義

會(huì)計(jì)核算工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義十分重大，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的主要目的在于組織好企業(yè)日常經(jīng)營的財(cái)務(wù)核算管理，對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況進(jìn)行如實(shí)反映，其和企業(yè)的發(fā)展總目標(biāo)之間有著很緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)是基于對(duì)有限的土地資源的競(jìng)爭(zhēng)，從建立之初注定了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)殘酷，而只有通過競(jìng)爭(zhēng)才能夠優(yōu)勝劣汰，才能夠彰顯出企業(yè)的發(fā)展實(shí)力，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下來并實(shí)現(xiàn)盈利也離不開會(huì)計(jì)核算，企業(yè)的會(huì)計(jì)要將有關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和審計(jì)，這有利于企業(yè)管理者根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)當(dāng)下所處的發(fā)展階段進(jìn)行判斷，并制定出更好的未來發(fā)展戰(zhàn)略。

3?房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題

3.1?缺乏統(tǒng)一的制度標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)科目有待完善

盡管會(huì)計(jì)核算工作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義重大，不過就當(dāng)前發(fā)展階段來說其還有很大的改進(jìn)空間。主要是我國現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度體系比較繁雜不夠規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)中能夠供借鑒和執(zhí)行的制度有《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、會(huì)計(jì)新準(zhǔn)則等多項(xiàng)參考制度，繁雜的制度環(huán)境嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作正常開展，朝令夕改的情況十分嚴(yán)重。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊意義，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目設(shè)置無法全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，影響實(shí)際會(huì)計(jì)核算效果，影響結(jié)果的真實(shí)性和完整性。

3.2?還沒有建立形成有效會(huì)計(jì)信息披露制度

目前任何企業(yè)的財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)都需要依照會(huì)計(jì)信息披露原則進(jìn)行操作，主要目的是讓其會(huì)計(jì)信息自覺地接受社會(huì)公眾監(jiān)督，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)而言，其很多都是需要建設(shè)很長(zhǎng)的時(shí)間，并且建設(shè)過程中需要對(duì)其源源不斷地投資，受到各種因素的影響，其整個(gè)施工建設(shè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)應(yīng)的放大。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露主要以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表。對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析情況來看，現(xiàn)在很多報(bào)表中都存在虛假財(cái)務(wù)信息的問題，目的是粉飾報(bào)表讓自己的經(jīng)營業(yè)績(jī)變得好看一些，這種造假行為導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真，進(jìn)而給企業(yè)的內(nèi)部控制問題帶來了更大的消極作用。

3.3?房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)核算過于復(fù)雜

現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般是由開發(fā)商先開發(fā)出來再向外售賣，并且分期付款購房者為多數(shù)。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)折舊問題帶來的影響。不同銷售方式的收入確認(rèn)方式也不同，前者收入確認(rèn)相對(duì)復(fù)雜一些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、任務(wù)重、產(chǎn)品價(jià)值高，所以企業(yè)所獲得的銷售收入通常是在預(yù)售或者通過購買者分期付款的方式獲得的，這種方式導(dǎo)致相關(guān)的手續(xù)變得越來越復(fù)雜，不確定性越來越多。另一種銷售方式獲得收入的方式就顯得簡(jiǎn)單一些。還有就是根據(jù)最初項(xiàng)目建設(shè)合同進(jìn)行收入確定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長(zhǎng)，在對(duì)其收入分類確定有很多不清楚的地方，這都需要有個(gè)合理理解，避免有人專門鉆空子把企業(yè)自身存在的問題掩蓋起來，比如為了獲得投資者的有效投資故意進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)造假。

4?完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效對(duì)策

4.1?完善會(huì)計(jì)核算制度體系

會(huì)計(jì)核算工作是以項(xiàng)目核算為基礎(chǔ)的，項(xiàng)目核算對(duì)企業(yè)發(fā)展和決策影響重大，對(duì)此要完善基于項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算體系。首先，企業(yè)要保證財(cái)務(wù)核算制度的合理性和各部門之間的權(quán)利責(zé)任劃分清晰，落實(shí)會(huì)計(jì)核算責(zé)任追究制度，保證出現(xiàn)問題直接追究到人，避免相互推諉影響工作效率。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的考核，提高財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。其次，提高企業(yè)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)水平，定期召開會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)會(huì)議，對(duì)工作中出現(xiàn)的關(guān)于會(huì)計(jì)核算的問題進(jìn)行總結(jié)，統(tǒng)一處理意見，將培訓(xùn)考核結(jié)果納入考核重點(diǎn)，提高全員重視程度。最后，設(shè)置科學(xué)的財(cái)務(wù)管理部門，根據(jù)其要求配備高素質(zhì)財(cái)務(wù)工作者，保證業(yè)務(wù)素質(zhì)始終處于高水平。

4.2?做好相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露制度處理

為能夠全面提高在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展的企業(yè)的信息披露的質(zhì)量，要實(shí)現(xiàn)對(duì)不同財(cái)務(wù)信息的有效收集，做好對(duì)信息的處理并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)信息進(jìn)行處理和分類。

關(guān)于該行業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露制度，要從以下角度進(jìn)行管理。首先，對(duì)于企業(yè)所有擁有的土地成本相關(guān)的基礎(chǔ)信息進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，主要是從事房地產(chǎn)行業(yè)，任何經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的活動(dòng)的開展都是以土地為基礎(chǔ)，土地的儲(chǔ)備數(shù)量和成本決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益清理。其次，要對(duì)企業(yè)的所有資金活動(dòng)進(jìn)行有效地披露，對(duì)于企業(yè)當(dāng)中的所有項(xiàng)目要做好分流設(shè)計(jì)，如企業(yè)的項(xiàng)目資金使用成本、項(xiàng)目勞動(dòng)力人員用工成本等各種成本，都通過會(huì)計(jì)信息披露來實(shí)現(xiàn)。最后，有效地提高項(xiàng)目資金披露的質(zhì)量，基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度之高，對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量建設(shè)繳納的準(zhǔn)備金也要對(duì)外進(jìn)行公開鋪路，保證保證金制度能夠規(guī)范，做好企業(yè)所應(yīng)對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

4.3?做好房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)工作

進(jìn)行收入確認(rèn)，前提是要明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。首先，土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入以及對(duì)其他配套設(shè)施的銷售收入共同組成房地產(chǎn)銷售收入核算范圍。其次，企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房和舊城改造項(xiàng)目中的回遷房等款項(xiàng)收入也屬于銷售收入所得，但是不包括出售自用的房產(chǎn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)一般是“期房”形式銷售產(chǎn)品，但是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和辦理好手續(xù)之前，預(yù)收款都只是暫收款，無法作為收入進(jìn)行確認(rèn)。只有在房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主簽訂了購房合同、工程驗(yàn)收合格且業(yè)主確定了房屋結(jié)構(gòu)、面積，兩者完成房屋交付手續(xù)以后，企業(yè)取得的收入才能夠進(jìn)行確認(rèn)，即作為銷售收入，從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入所得。

5?結(jié)?論

總而言之，在目前建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的大背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來的挑戰(zhàn)，要通過各種方式提高自己的建設(shè)水平，完善企業(yè)自身各個(gè)方面的管理體系。以企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作為例，要積極做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)務(wù)狀況反映真實(shí)，為企業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

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