房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資策略研究

劉麗新

摘要：近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一直處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱地位。隨著一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使資金主要來(lái)自銀行的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金不足的困難，因此幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)展新的融資渠道是首要問(wèn)題?，F(xiàn)以權(quán)衡理論等為基礎(chǔ)，全面采用文獻(xiàn)研究和規(guī)范研究方法，總結(jié)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀以及存在的許多問(wèn)題。對(duì)此提出了商業(yè)物業(yè)抵押貸款；充分運(yùn)用政策性融資；資產(chǎn)證券化融資；上市融資等創(chuàng)新融資策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；創(chuàng)新融資；資本結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）04-0105-03

Research on Innovative Financing Strategy of Real Estate Enterprises

Liu Lixin

（Harbin University of Commercial， Harbin 150028）

Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly and has been in the pillar position of the national economy. With the introduction of a series of regulatory policies， real estate enterprises with major banks are facing the difficulty of insufficient funds. Therefore， it is the first problem to help real estate enterprises expand new financing channels. Only in this way can the real estate industry continue to develop. Based on the theme of real estate financing and trade-off theory， literature research and standardized research methods are adopted comprehensively. This paper summarizes the current situation and many problems of real estate financing in China， and points out that China's real estate financing is facing the problems of single financing channel and unreasonable capital structure. On this basis， the causes of the problems are analyzed， and innovative financing strategies are put forward to promote the sustainable and stable development of the real estate industry.

Key words： Real estate enterprises； Financing； Capital structure；innovation

一、理論基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的界定和特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立核算。房地產(chǎn)是指附著的土地、建筑物以及不可分割附著的各種權(quán)利。

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，一是業(yè)務(wù)對(duì)象的固定性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是房地產(chǎn)，這是固定的，不可移動(dòng)的。二是資金和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人才密集。為了使房地產(chǎn)公司能夠順利運(yùn)作，離不開(kāi)大量的資金和人才。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理還需要大量的人才，如建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)方面的人才。三是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的行業(yè)限制。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將有更大的行業(yè)限制。一方面，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)比較困難，因?yàn)樾枰罅康膯?dòng)資金。另一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的興起，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

（二）企業(yè)融資的概述

1.企業(yè)融資的涵義

企業(yè)融資是指以企業(yè)為主體的資本融合過(guò)程，是企業(yè)與內(nèi)部聯(lián)系的部門(mén)之間資金供需不平衡到平衡的過(guò)程。資金短缺時(shí)，以最低成本提高適當(dāng)?shù)臅r(shí)限和適當(dāng)?shù)馁Y金數(shù)額。當(dāng)資金過(guò)剩時(shí)，將以最低風(fēng)險(xiǎn)在適當(dāng)時(shí)間獲釋，以實(shí)現(xiàn)供需平衡。

2.企業(yè)融資的影響因素

（1）內(nèi)部因素。內(nèi)部因素主要包括公司的盈利能力、公司規(guī)模和公司組織等因素。一般而言，房地產(chǎn)公司的融資將受到房地產(chǎn)公司組織和公司規(guī)模的限制。只有上市房地產(chǎn)公司才能進(jìn)行股權(quán)融資。規(guī)模大、信譽(yù)好的房地產(chǎn)公司才可以滿足債券融資條件。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司的盈利能力很強(qiáng)，這意味著其擁有強(qiáng)大的償債能力和分紅能力。

（2）外部因素。外部因素包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策、行業(yè)趨勢(shì)和通脹水平等。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)融資與個(gè)人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門(mén)有直接或間接的聯(lián)系，這決定了房地產(chǎn)融資活動(dòng)與客觀的外部環(huán)境更緊密地聯(lián)系在一起。

（三）企業(yè)融資理論的理論基礎(chǔ)

崔英（2018）從主觀的角度來(lái)分析，房地產(chǎn)融資具有很好的前景，但是在收益方面有些表現(xiàn)為短期特點(diǎn)，而有些表現(xiàn)為長(zhǎng)期特點(diǎn)。為了更好地對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行整合，應(yīng)堅(jiān)持按照多元化的模式來(lái)完成。寧曉鵬（2018）從房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資模式的必要性入手，分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式，探索房地產(chǎn)多元化融資，以便有效解決實(shí)際工作中存在的問(wèn)題。張匯（2018）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在提升綜合國(guó)力方面發(fā)揮著重要作用，2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的發(fā)展，但也面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題，最主要的是融資問(wèn)題，基于房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點(diǎn)，對(duì)創(chuàng)新融資方式進(jìn)行深入研究。陳凱燕（2018）對(duì)債務(wù)融資來(lái)源結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容進(jìn)行概述，從規(guī)模結(jié)構(gòu)方面、期限結(jié)構(gòu)方面、來(lái)源結(jié)構(gòu)方面三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資存在的問(wèn)題進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道單一

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道比較單一，銀行信貸為主導(dǎo)，而融資方式如上市股票和債券的比例相對(duì)較小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%來(lái)自銀行貸款，而一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至達(dá)到80%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三個(gè)階段主要有征地的前期、建設(shè)和銷售階段，每一階段與銀行業(yè)金融支持是分不開(kāi)的。國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)改善當(dāng)前的局面，但是短期內(nèi)仍然無(wú)法改變。房地產(chǎn)企業(yè)采用這種融資方式無(wú)疑會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦公司未能償還到期的貸款，銀行將成為風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，依靠自身的資金積累是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這就需要企業(yè)通過(guò)借款、上市股票、發(fā)行債券等來(lái)滿足企業(yè)的資金需求，企業(yè)有一半的借款的80%是不受法律保護(hù)的高利息的民間借貸，這會(huì)造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理。為了不斷提高公司的價(jià)值，中國(guó)的房地產(chǎn)公司需要不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

（三）直接融資難度加大

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，發(fā)行股票融資的資金成本低，從而優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。但很大一部分公司不能滿足上市要求。1994年，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)還不接受房地產(chǎn)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年才接受。中國(guó)債券融資也發(fā)展非常緩慢，這主要是因?yàn)檎筱y行為企業(yè)擔(dān)保，并且審批程序十分復(fù)雜。以此來(lái)為小型和中型房企融資設(shè)置障礙，通常只有大型國(guó)有企業(yè)和上市公司可以采用這種方式。由于主要發(fā)行人的嚴(yán)格要求和中國(guó)債券市場(chǎng)的不完善，利用債券融資的方式也難以實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要直接融資需要跨越許多障礙。

（四）企業(yè)融資水平差異大

隨著中國(guó)改革開(kāi)放和一系列經(jīng)濟(jì)體制改革，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)數(shù)量急劇減少，民營(yíng)企業(yè)數(shù)量不斷增加?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平，高端企業(yè)資金充足，低端企業(yè)資金緊缺。銀行不愿意與低端企業(yè)進(jìn)行資本交換。境外的房地產(chǎn)企業(yè)有豐厚的資金，并且具有較好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而境內(nèi)對(duì)外資企業(yè)的限制太多，目前境內(nèi)的外資企業(yè)還是較少。此外，中國(guó)的區(qū)域發(fā)展不平衡，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)與中南海地區(qū)有很大差異。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，融資渠道暢通無(wú)阻，很容易獲得資金支持，在經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，融資渠道狹窄，難以獲得足夠的資金支持。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問(wèn)題的成因分析

（一）金融體系建設(shè)滯后

金融體系的核心作用是將資金的供求進(jìn)行整合，最大限度的將資金從供給方傳遞到需求方。目前，我國(guó)金融體系發(fā)展緩慢，資金融通渠道并不暢通。一方面，資金需求方得不到所需的資金。另一方面，投資者尋找不到適合的投資項(xiàng)目。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并不完善，缺乏金融創(chuàng)新工具，無(wú)論是向房地產(chǎn)公司貸款還是個(gè)人住房貸款，仍然處于原有的抵押、質(zhì)押模式，而不是根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)合理的融資方式。

（二）融資限制因素多

融資不僅是為了滿足公司的資本需求，本質(zhì)上是一種以資本供求形式表達(dá)的資源配置過(guò)程。作為典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)需要大量的資金支持。自有資金不能滿足資金需求，資金主要來(lái)自于企業(yè)外部。然而，中國(guó)目前的金融體系建設(shè)不完整，立法不健全。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸。其他的融資方式因?yàn)檎吆徒鹑隗w系的原因受到很大影響，發(fā)展是比較困難的。

（三）融資立法體系不健全

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與房企融資相關(guān)的法律法規(guī)還沒(méi)有正式出臺(tái)，相關(guān)的法律法規(guī)都是針對(duì)具體的房地產(chǎn)，尚未形成統(tǒng)一的法律法規(guī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資無(wú)法可依，中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)主要借鑒西方的融資方式。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)有助于提高市場(chǎng)效率。

（四）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的貸款模式都是短期貸款，這與房地產(chǎn)公司較長(zhǎng)的發(fā)展周期不一致。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的缺乏工具和融資渠道有限，很難籌集到足夠的資金。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)目前急需拓展融資渠道和融資方式，加快金融創(chuàng)新的步伐，盡快制定金融創(chuàng)新工具。

四、創(chuàng)新融資策略

（一）創(chuàng)新融資策略的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資方式主要包括信貸融資、自有資金、股權(quán)融資和信托融資等。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析，傳統(tǒng)的融資模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足資金需求?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的金融屬性，資產(chǎn)負(fù)債表上的每一個(gè)項(xiàng)目都可以進(jìn)行融資，提出了具體的創(chuàng)新融資策略，主要包括商業(yè)物業(yè)抵押貸款、充分運(yùn)用政策性融資、資產(chǎn)證券化融資和上市融資。

（二）創(chuàng)新融資策略的具體應(yīng)用

1.商業(yè)物業(yè)抵押貸款

商業(yè)物業(yè)抵押貸款的最底層資產(chǎn)是非流動(dòng)資產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)和物流園區(qū)。當(dāng)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值在上升，發(fā)行CMBS從而獲得更多的資金。當(dāng)商業(yè)物業(yè)價(jià)值呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，可以發(fā)行CMBS來(lái)穩(wěn)定地資金成本。

2.充分運(yùn)用政策性融資

國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是為了讓住房量充足，居民有房可住，減少危房、棚戶區(qū)的住房等。對(duì)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策的項(xiàng)目會(huì)給予資金補(bǔ)貼，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊追國(guó)家政策進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。國(guó)家不僅對(duì)符合政策性住房項(xiàng)目提供融資支持，同時(shí)也降低了審批程序和融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這一政策來(lái)融資。

3.資產(chǎn)證券化融資

房地產(chǎn)融資政策不斷收緊，通過(guò)信貸和債權(quán)融資的難度加大，所以可以從其他方面入手，從銀行表內(nèi)外來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)應(yīng)收賬款的尾款支付方式有所限制，資產(chǎn)證券化融資可以作為企業(yè)融資的突破口。

4.上市融資

具有上市資格的房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資。上市融資包括發(fā)行股票融資和借殼上市進(jìn)行融資。目前，證券市場(chǎng)嚴(yán)格的監(jiān)管和上市的過(guò)程是復(fù)雜的。注冊(cè)系統(tǒng)改革后，該種融資方式可以被探索。

五、結(jié)論

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家財(cái)政政策影響較大，目前中國(guó)房地產(chǎn)公司融資主要依靠銀行貸款。但是，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，多元化融資和創(chuàng)新融資是必然趨勢(shì)。基于國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理論和研究經(jīng)驗(yàn)，提出房地產(chǎn)創(chuàng)新融資策略，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)金融體系都是意義深遠(yuǎn)的。由于研究水平和數(shù)據(jù)的限制，許多方面考慮的不足，在今后的工作和學(xué)習(xí)中，會(huì)繼續(xù)深入研究。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 寧曉鵬.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式探析[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)，2018（3）.

[3] 張 匯.房地產(chǎn)企業(yè)融資特征與融資方式創(chuàng)新[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（3）.

[4] 陳凱燕.試析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來(lái)源結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（8）.

[責(zé)任編輯：王功巧]