住房租賃市場(chǎng)：現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

方菲雅 王昱博

在中央“租購并舉”的住房制度引領(lǐng)下，地方政策紅利逐漸釋放，住房租賃時(shí)代正在全面開啟。長(zhǎng)租公寓將成為住房租賃市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)吸引多個(gè)行業(yè)背景的主體參與租賃住房運(yùn)營(yíng)管理，市場(chǎng)分工逐漸呈精細(xì)化運(yùn)作趨勢(shì)，租賃住房類REITs也將成為助推行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的有力杠桿。就廣東省而言，建議從推動(dòng)租購?fù)瑱?quán)落地、搭建住房租賃信息平臺(tái)、推動(dòng)金融創(chuàng)新、堅(jiān)持試點(diǎn)先行四個(gè)方面同時(shí)發(fā)力，打好“租購并舉”開局之戰(zhàn)。

一、住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展整體滯后。住房制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)二元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)一直處于落后狀況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入約85000億元，而房屋出租收入僅為1800億元左右，后者僅為前者的2%，發(fā)展極不均衡。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展同樣滯后。德國(guó)、法國(guó)、沒過、英國(guó)、日本的租賃住房占比分別為55%、46%、37%、32%、30%，而我國(guó)租賃住房占比僅11%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國(guó)際公認(rèn)的30%-40%的合理區(qū)間。

（二）部分城市住房租賃需求日益旺盛。根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)約有25.8%的城市居民以租賃方式解決住房問題。這一比例仍在不斷增長(zhǎng)，根據(jù)《2017-2018中國(guó)住房租賃藍(lán)皮書》中顯示，2017年我國(guó)租賃需求較2016年增長(zhǎng)57%。在人口凈流入的大城市，依靠租賃滿足住房需求的群體比例更高，租房甚至成為其主要的居住方式，如深圳市80%的人口靠租房居住，70%的住房處于租賃狀態(tài)，租房顯然已成為深圳生活標(biāo)配。

（三）租賃人口以中等收入的年輕人為主。根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布的《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》顯示，家庭戶規(guī)模呈明顯縮小趨勢(shì)。1950年以前我國(guó)家庭戶平均規(guī)模為5.3人，1990年降至4人，2016年家庭戶平均規(guī)模為3人。越來越多的年輕人畢業(yè)工作后，從原生家庭中分離出來單獨(dú)居住，“分戶”已逐漸成為年輕人邁入新生活的開端。大部分新分戶群體的工作和收入不穩(wěn)定，暫不具備購房能力或還貸能力，需要依靠租房解決居住問題。

二、住房租賃市場(chǎng)存在的主要問題

（一）供需失衡。一是租賃房源供給不足。在一二線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬人，租賃人口占比約34%，最近一次人口抽樣調(diào)查顯示我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套，目前北京租賃房屋約有150萬套左右，存在約1/3的供需缺口。二是戶型供需失衡明顯。當(dāng)前市場(chǎng)上的租賃住房房源供需結(jié)構(gòu)失衡，戶型與需求不匹配現(xiàn)象明顯。根據(jù)58同城《2016上半年租房市場(chǎng)報(bào)告》顯示，北京、上海、廣州、深圳的一居室均呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，而二三居室等大戶型租賃住房均供過于求。究其原因，主要是由于多年來的住房供應(yīng)體系中，以二居室及以上的大戶型供給為主，適應(yīng)市場(chǎng)新興“單身貴族”需求的低租金小戶型供給總量較少。

（二）租賃關(guān)系不穩(wěn)定。由于規(guī)制住房租賃關(guān)系的法律太少且力度薄弱，再加上對(duì)其他國(guó)家普遍實(shí)施的優(yōu)先保護(hù)承租人權(quán)益的立法在我國(guó)和我省均處于缺失狀態(tài)，導(dǎo)致現(xiàn)有住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供給方主導(dǎo)的局面：租金定價(jià)和漲幅、押金數(shù)額及退還時(shí)間與條件、承租期限、承租期間的維修及折舊、是否協(xié)助進(jìn)行房屋租賃登記等，均由出租人決定，承租人只能被動(dòng)接受。如果承租人違反約定，出租人可以通過結(jié)束租賃或扣減押金等方式維護(hù)自身權(quán)益;而當(dāng)出租人違反約定時(shí)，絕大部分承租人會(huì)選擇忍氣吞聲或出錢消災(zāi)，因?yàn)樽叻赏緩郊群臅r(shí)又費(fèi)力，而且難以討到說法。對(duì)租賃契約的外部約束缺乏，導(dǎo)致租賃雙方均以自身利益最大化為目標(biāo)，往往不惜損害對(duì)方利益而毀約，因此造成市場(chǎng)上短期（1年及以下為主）租賃成為普遍形式，租賃關(guān)系極不穩(wěn)定。

（三）群租現(xiàn)象突出。城鎮(zhèn)地區(qū)的群租表現(xiàn)為成套住宅分隔成若干間出租供多人居住，或直接模仿集體宿舍擺放多個(gè)上下鋪床位;城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)則表現(xiàn)為宅基地上加蓋簡(jiǎn)易樓成規(guī)模出租營(yíng)利。目前一線城市群租現(xiàn)象尤為突出，不僅影響了正常業(yè)主的生活秩序，同時(shí)加大了物業(yè)的管理難度，造成較為嚴(yán)重的治安、消防等安全隱患。以上海虹口區(qū)高陽路一較大體量的群租房為例，原本共4層樓的建筑，三樓被經(jīng)營(yíng)者搭建成了兩層空間，樓上樓下都有房間進(jìn)行出租，五樓625平方米的平臺(tái)被分隔成46間房對(duì)外出租。從3樓至5樓共有190余間房間，租戶共計(jì)400余人，樓內(nèi)人員復(fù)雜，電線私拉，消防和治安問題顯現(xiàn)。盡管上海、北京等地已明令禁止群租，但由于大量進(jìn)城務(wù)工人員對(duì)低租金的訴求，群租現(xiàn)象仍然難以遏制。

（四）二房東、黑中介問題頻發(fā)。二房東既包括企業(yè)也包括個(gè)人，主要由外地常住租客、投資客及企業(yè)主體構(gòu)成。市場(chǎng)上的“二房東”主要有三類違規(guī)行為：通過改造建筑整體結(jié)構(gòu)、套內(nèi)房屋主體結(jié)構(gòu)及使用功能，以增加房屋套數(shù)為手段，謀求高租金利潤(rùn);存在隱瞞房屋原始使用情況，不按租賃合同履行約定義務(wù)，且存在隨意增設(shè)收費(fèi)明目，克扣租金和押金等現(xiàn)象;租賃發(fā)生糾紛時(shí)，二房東時(shí)常存在威脅、辱罵、泄露租客隱私信息及強(qiáng)制逐客等侵權(quán)行為。根據(jù)對(duì)深圳市上合村的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)的城中村住房絕大部分被二房東統(tǒng)租后再行出租，且違規(guī)改建住房、亂收費(fèi)、惡意驅(qū)逐租戶等行為普遍存在。

三、廣東省加快建立“租購并舉”住房制度的建議

（一）加快推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”政策落地，為住房租賃市場(chǎng)提供配套政策。廣州已在全國(guó)率先提出“租購?fù)瑱?quán)”。建議以廣州為試點(diǎn)先試先行，針對(duì)承租人家庭就近就醫(yī)、其子女就近入學(xué)等主要租購不同權(quán)問題提供具體的解決方案和落地細(xì)則，打破地區(qū)藩籬，將戶籍制度和社會(huì)福利制度一定程度上剝離，爭(zhēng)取形成可借鑒、可復(fù)制、可推廣的“廣州經(jīng)驗(yàn)”。

（二）積極搭建住房租賃信息平臺(tái)，將權(quán)益信息與平臺(tái)房源信息掛鉤。官方租賃信息平臺(tái)可在較大程度上解決租賃信息不對(duì)稱問題。應(yīng)以信息平臺(tái)為基礎(chǔ)，將已備案的規(guī)范房源與其可享受的相關(guān)權(quán)益明確掛鉤，一方面可激勵(lì)房東備案意愿，另一方面可讓租客更了解自身權(quán)益。

（三）堅(jiān)持試點(diǎn)先行，避免盲目擴(kuò)張。構(gòu)建“租購并舉”的住房制度，必須加快培育和發(fā)展國(guó)有住房租賃企業(yè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。但是，國(guó)企平臺(tái)的作用主要是在對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控方面，而不是在需求不足的地區(qū)開疆辟土。機(jī)構(gòu)化租賃也需要大量的前期投入，且回收周期較長(zhǎng)，尤其在需求不足的地區(qū)，融資成本極高。因此，建議根據(jù)各市實(shí)際情況因地制宜，堅(jiān)持試點(diǎn)先行，謹(jǐn)慎發(fā)展。

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