商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式及完善策略分析

楊蕾

【摘 要】現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水準(zhǔn)需求的提高，迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)高度發(fā)展的時(shí)期，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型上進(jìn)行細(xì)分，包括住宅用地背景下的房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于其建筑性質(zhì)方面的原因，在建設(shè)工作開(kāi)展時(shí)，通常需要通過(guò)有效的融資達(dá)到推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)行的目的，從融資的專(zhuān)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模大，建筑主體的功能性要求高，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要大規(guī)模的資金支持，本文重點(diǎn)以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其適用的不同融資模式進(jìn)行分析，并提出通過(guò)管理手段提高融資效果的有效對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；融資模式；完善策略

一、現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)融資模式分析

（一）由投資人直接進(jìn)行融資

這種方式，是指作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方和投資方直接開(kāi)展投資行為。這種融資行為在融資操作方面的直觀性更強(qiáng)，且當(dāng)投資人開(kāi)始進(jìn)行融資行為時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目融資中的一些責(zé)任關(guān)系、義務(wù)履行以及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也都轉(zhuǎn)移到投資人方進(jìn)行承擔(dān)。從適應(yīng)性的角度分析，這種溝通交流簡(jiǎn)單，融資行為直接的方式，對(duì)于本身的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型和結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性不高，且項(xiàng)目方的信譽(yù)度較好的地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型。同時(shí)，融資是否能夠順利開(kāi)展與投資人自身的信譽(yù)度和融資能力也有密切的關(guān)系，如一些專(zhuān)業(yè)的，與實(shí)體公司不同類(lèi)型的投資機(jī)構(gòu)就可以作為直接投資人的角色存在。這種融資模式的主要優(yōu)勢(shì)在于，由于融資主體的單一性，在融資行為的安排上，能夠達(dá)到更加便捷靈活的效果，融資額度和融資時(shí)點(diǎn)也可以根據(jù)自身的需求自行掌控和推進(jìn)。另外，如果投資人自身具備良好的信譽(yù)度，則可以與銀行方面建立更好的信用等級(jí)關(guān)系，促進(jìn)融資行為的成本逐步降低。

（二）應(yīng)用產(chǎn)品支付模式進(jìn)行融資

產(chǎn)品支付的融資模式是商業(yè)地產(chǎn)融資的一種獨(dú)立模式，其主要方式是以銀行或者第三方機(jī)構(gòu)為媒介，向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)行為形成融資。購(gòu)買(mǎi)的內(nèi)容主要包括了商業(yè)項(xiàng)目自身的效果銷(xiāo)售收益以及租金。從形式上看，這種融資行為較之個(gè)人的融資行為具有一定的間接性。從實(shí)際實(shí)用性的角度分析，這種融資模式的使用范圍為，能夠?qū)㈨?xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售額度和資金流動(dòng)情況進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算的項(xiàng)目類(lèi)型。雖然第三方的介入在融資流程上增強(qiáng)了復(fù)雜性，但有了第三方的介入，實(shí)際上為融資行為的開(kāi)展降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，使得建筑項(xiàng)目和投資行為雙方都受到第三方的制約，促進(jìn)融資活動(dòng)合理有效的進(jìn)行。

（三）PPP模式下的項(xiàng)目融資

PPP模式是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)比較常見(jiàn)的一種新型的融資模式，在具體的融資行為關(guān)系鏈上，包括了公共部門(mén)與私人企業(yè)兩個(gè)主體，通過(guò)兩者合作開(kāi)發(fā)的形式達(dá)到為項(xiàng)目融資的目的。從這種融資方式的目標(biāo)上來(lái)講，其主要目的是取得項(xiàng)目建設(shè)方和政府的雙贏局面。雙方的合作參與能夠提高融資行為的效率和質(zhì)量。同時(shí)，有了公共部門(mén)的參與，融資行為本身的風(fēng)險(xiǎn)也實(shí)現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)嫁和消減。從適用范圍的角度分析，這種模式的項(xiàng)目融資，主要針對(duì)有政府扶持的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、現(xiàn)階段融資行為中顯現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)環(huán)境完善度低，融資機(jī)構(gòu)和人才匱乏

針對(duì)與本文研究的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資環(huán)境來(lái)看，目前已經(jīng)成型的融資機(jī)構(gòu)有抵押銀行、信托機(jī)構(gòu)以及保險(xiǎn)公司等。這些機(jī)構(gòu)在職能上都是承擔(dān)融資人物的機(jī)構(gòu)，但從其實(shí)際職能發(fā)揮的效果來(lái)看，這些機(jī)構(gòu)在實(shí)施融資行為時(shí)，由于信譽(yù)度以及融資能力的問(wèn)題，并沒(méi)有很好的履行融資行為。而從整體的市場(chǎng)環(huán)境的角度來(lái)看，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式還是停留在傳統(tǒng)的銀行貸款的形式。

（二）缺少法律與制度的依據(jù)

這一點(diǎn)主要是從融資行為開(kāi)展的背景角度分析的，隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求量的增大，許多開(kāi)發(fā)商將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展，以市場(chǎng)作為風(fēng)向標(biāo)。為了提高項(xiàng)目建設(shè)的效率，其自身在依賴(lài)銀行為主要的融資渠道之外，還積極拓展其他的融資渠道。但從整體的法律體系建設(shè)角度來(lái)看，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款以及資金管理方面，我國(guó)還未出臺(tái)一套系統(tǒng)的法律法規(guī)規(guī)定。

（三）限制融資行為的因素較多

這一點(diǎn)主要與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金應(yīng)用比較集中有密切的關(guān)系。在一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)中，所需要的資金需求量是很大的。因此，融資方面的要求也相對(duì)較高。但從實(shí)際出發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的融資行為，受到多方面因素的限制。主要表現(xiàn)在融資途徑、信貸風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)資質(zhì)審查等。這些基于資格審核的限制，會(huì)引起融資行為的周期變長(zhǎng)，對(duì)后續(xù)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和施工，都會(huì)造成實(shí)際的影響。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融體系的建設(shè)有待完善

這一點(diǎn)主要是指，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融體系建設(shè)工作仍然存在問(wèn)題，相應(yīng)的金融保障體系建設(shè)存在不足。關(guān)于金融體系的建設(shè)，雖然通過(guò)債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托、房產(chǎn)抵押的方式，已經(jīng)得到了一定的緩解，但基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求，現(xiàn)階段其融資格局和金融體系的建設(shè)由于缺乏創(chuàng)新性，與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的適應(yīng)性受到了一定的限制。

三、基于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資優(yōu)化對(duì)策

（一）建立健全市場(chǎng)體系，注重人才培養(yǎng)

將上文所述的多種類(lèi)型的融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，明確各個(gè)不同機(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資行為中可承擔(dān)的責(zé)任。另外，在人才培養(yǎng)方面，應(yīng)當(dāng)重視融資人才培養(yǎng)的工作，一方面從系統(tǒng)課程教育的角度實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)的目標(biāo)，另一方面也可以在實(shí)際工作開(kāi)展的過(guò)程中，通過(guò)將具有豐富的融資經(jīng)驗(yàn)以及高層次理論知識(shí)的人才納入融資工作團(tuán)隊(duì)的方式，提高融資行為的科學(xué)性和可靠性。

（二）完善法律法規(guī)系統(tǒng)，減低投資行為的盲目性

政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際與建設(shè)規(guī)模以及資金需求量等指標(biāo)，制定和出臺(tái)針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資行為能夠起到輔助作用的法規(guī)政策，并針對(duì)商業(yè)建筑項(xiàng)目的證券交易市場(chǎng)加大監(jiān)督和管理的力度，將融資方的收入情況和其個(gè)人信用情況進(jìn)行全面的了解和慎重的調(diào)查，在此基礎(chǔ)上確定融資行為的開(kāi)展進(jìn)程，以便降低融資行為的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提升企業(yè)的融資能力

這一點(diǎn)主要是指，從企業(yè)融資環(huán)境入手，通過(guò)有針對(duì)性的改善企業(yè)的融資環(huán)境，切實(shí)解決基于融資能力的限制性問(wèn)題。一方面，保障金融體系建設(shè)和金融市場(chǎng)運(yùn)行的安全。另外，融資能力的提升還需要依靠針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求優(yōu)化融資工作的開(kāi)展策略來(lái)解決。從具體工作開(kāi)展的角度來(lái)說(shuō)，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模具有多樣性的顯著特征，因此在具體的融資策略方面，需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的特征轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道和方式，以保持其在不同的建設(shè)階段擁有充足的資金支持。

（四）加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)

這一點(diǎn)主要是針對(duì)于現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所表現(xiàn)出來(lái)的糾紛和問(wèn)題提出的。在針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的法律法規(guī)制定方面，需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，針對(duì)其出現(xiàn)頻率較高的具體問(wèn)題，在從法律法規(guī)的角度進(jìn)行完善，通過(guò)細(xì)化相關(guān)的政策法規(guī)，切實(shí)解決此類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目融資開(kāi)發(fā)的實(shí)際問(wèn)題。規(guī)范融資開(kāi)發(fā)工作。

四、基于商業(yè)地產(chǎn)的融資模式發(fā)展趨勢(shì)

從未來(lái)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的融資模式必然向著多元化的方向發(fā)展。而從融資方式的有效性角度觀察可推測(cè)，通過(guò)證券機(jī)構(gòu)渠道實(shí)現(xiàn)融資行為，是未來(lái)效率和安全保障相對(duì)較高的一種方式。而為了為這種融資方式的推進(jìn)實(shí)施提供保障，需要相關(guān)的管理人員針對(duì)項(xiàng)目本身可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，通過(guò)嚴(yán)格審批和監(jiān)督等管控手段，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的?？偟膩?lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資行為必然會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)以及相關(guān)的法律法規(guī)完善程度的影響，在未來(lái)的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，慎重選取融資方式，以便達(dá)到理想的融資效果。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王亞.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新研究——基于“雙SPV”架構(gòu)[J].財(cái)會(huì)通訊.2017（11）