淺析住房養(yǎng)老抵押貸款的意義及其現(xiàn)狀與發(fā)展

新澤西州立羅格斯大學(xué)商學(xué)院 廖寅超 姚昊

我國“單獨二孩”“全面二孩”政策出臺后，生育率遲遲不能達(dá)到預(yù)期水平且處于持續(xù)低迷的狀態(tài)。在當(dāng)前背景下，我國人口甚至面臨“負(fù)增長”關(guān)口，人口老齡化問題日趨嚴(yán)峻。同時，計劃生育政策對我國人口結(jié)構(gòu)影響重大，“四二一”(四個老人、一對夫妻、一個孩子)結(jié)構(gòu)正在成為當(dāng)代家庭模式的主流?！吧嫌欣希掠行　钡闹虚g一代，既具有對父母的贍養(yǎng)義務(wù)，也具有對子女的撫養(yǎng)義務(wù)，家庭養(yǎng)老的代際壓力日益凸顯。所以實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”這一目標(biāo)需要激發(fā)老年人自主性，從而緩解政府、社會和家庭的壓力，“自主養(yǎng)老”這一概念應(yīng)運而生。而住房養(yǎng)老抵押貸款正是對“自主養(yǎng)老”途徑的有益探索。

住房養(yǎng)老抵押貸款是指借款方(房屋產(chǎn)權(quán)者)將房屋抵押給貸款方(金融機構(gòu))，貸款方在對其房屋進行綜合評估后，雙方簽訂合同，貸款方為借款方提供定期現(xiàn)金流支付的新型金融工具。除了定期現(xiàn)金流的收益，借款方仍可繼續(xù)居住在抵押房產(chǎn)內(nèi)，當(dāng)住房養(yǎng)老抵押貸款到期(借款方身故時)，房屋被出售以償還債務(wù)。

1 我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款的意義

1.1 挖掘“銀發(fā)市場”的潛力

人口老齡化問題，是挑戰(zhàn)，也是機遇。其機遇就在于潛在的養(yǎng)老市場，即“銀發(fā)市場”。住房養(yǎng)老抵押貸款為自主養(yǎng)老群體提供了可觀且穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這些現(xiàn)金流入增強了老年人購買力，促進其消費需求的增長。一旦老年人的消費需求增長，巨大的潛在利潤便應(yīng)運而生，“銀發(fā)市場”這一塊巨大的蛋糕將成為資本青睞的對象，資本隨之涌入，老年產(chǎn)品與服務(wù)市場將達(dá)到一個新的供需平衡點。在該過程中，供需平衡點的上移帶動了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的進步與繁榮、相關(guān)工作崗位的創(chuàng)造與創(chuàng)新、市場供需兩側(cè)的互惠與互補。一方面老年人生活品質(zhì)得到了巨大改善、獲得感與幸福感得到了顯著提升；另一方面就業(yè)崗位得到了極大拓展，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，我國經(jīng)濟因為“銀發(fā)市場”的挖掘而更加有力。

1.2 增強市場資本的流動性

住房養(yǎng)老抵押貸款是新型金融產(chǎn)品，就發(fā)行的金融機構(gòu)而言，其本質(zhì)是一種投資方式。作為投資方，金融機構(gòu)會對該項目進行充分評估，對擁有的現(xiàn)金進行合理分配，然后再投入資金以期回報。而多數(shù)情況下，由于資金周轉(zhuǎn)不足等原因，住房養(yǎng)老抵押貸款的供給方并無足夠的資金用于投資。故該供給端會尋求其他閑余資本以支持此業(yè)務(wù)，從而住房養(yǎng)老抵押貸款會刺激供給端尋求資本，為金融機構(gòu)之間的資金提供流動性。此外，就需求端而言，住房養(yǎng)老抵押貸款提高老年人的購買能力、刺激老年人的消費需求、增強老年人的消費欲望，改變老年人的消費習(xí)慣。因此，我國“老年人只存錢，不消費”的普遍現(xiàn)狀會得到改善，老年人的儲蓄會得到釋放，市場流動資金會進一步充裕，我國內(nèi)需將進一步擴大。再者，當(dāng)前我國家庭財富主要是住房資產(chǎn)，家庭財富相對凝滯。而住房養(yǎng)老抵押則使得不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為定期現(xiàn)金流，為個人和家庭提供了資金流動性，使家庭的財富資源得到更合理的配置、發(fā)揮更大的效用。

1.3 發(fā)揮住房養(yǎng)老抵押的投資性

西方國家的住房養(yǎng)老抵押貸款發(fā)端于20世紀(jì)80年代，已經(jīng)走過了近40個年頭。在這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟體當(dāng)中，美國的住房養(yǎng)老抵押貸款市場具有歷史悠久，規(guī)模較大的特點，其住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展歷程對我國具有一定的借鑒意義。當(dāng)代美國，其住房養(yǎng)老抵押貸款市場甚至已經(jīng)發(fā)展到新的階段。這一新階段的特征主要表現(xiàn)在更注重住房養(yǎng)老抵押貸款的投資屬性。第一，自主養(yǎng)老群體已經(jīng)不再滿足于依賴小額定期現(xiàn)金流以安享晚年，而是選擇把一部分定期現(xiàn)金流用于再投資，提升晚年生活質(zhì)量；第二，在看跌房產(chǎn)價值的這一前提下，養(yǎng)老抵押貸款的需求方將該類形式的金融工具作為防范房價下跌的重要手段是合理的；第三，在遺產(chǎn)稅征收問題上，房產(chǎn)作為大部分中老年人普遍自有的財產(chǎn)，住房養(yǎng)老抵押貸款提供了合法避稅空間。因此，在住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展過程中，其所具有的投資屬性仍然是不可忽略的。

2 我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款的現(xiàn)狀

2.1 分業(yè)經(jīng)營的限制

所謂“分業(yè)經(jīng)營”，就是金融機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的“分業(yè)”管制。而金融行業(yè)內(nèi)部的分業(yè)經(jīng)營則體現(xiàn)在銀行業(yè)、證券業(yè)和保險業(yè)三個子行業(yè)的分離。面臨與日俱增的自主養(yǎng)老需求，以住房養(yǎng)老抵押貸款為代表的系列金融工具“浮出”市面，這些“以房養(yǎng)老”性質(zhì)的金融工具越發(fā)要求一個綜合平臺的出現(xiàn)，也越發(fā)要求分業(yè)經(jīng)營朝著混業(yè)經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前“分業(yè)經(jīng)營”的環(huán)境下，針對住房養(yǎng)老抵押貸款這一“新興”金融工具，任一子行業(yè)都尚不具備獨立開辦住房養(yǎng)老抵押貸款的能力。一方面，商業(yè)銀行難以對因借款人壽命長短而引發(fā)的“長壽風(fēng)險”、抵押物價格波動等風(fēng)險進行分散和轉(zhuǎn)移，而這一缺陷降低了商業(yè)銀行向老年產(chǎn)權(quán)者提供住房養(yǎng)老抵押貸款的意愿；另一方面，國內(nèi)的保險公司普遍不具備吸納儲蓄、籌集資金的能力，這一缺陷限制了保險公司向“以房養(yǎng)老”需求者提供住房養(yǎng)老抵押貸款的能力。筆者認(rèn)為，我國金融行業(yè)的“分業(yè)經(jīng)營”現(xiàn)實，使得商業(yè)銀行和保險公司之間缺乏優(yōu)勢互補，阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，當(dāng)前金融行業(yè)內(nèi)“分業(yè)經(jīng)營”的狀況亟待改善。

2.2 國家政策的缺失

由于金融機構(gòu)內(nèi)部“分業(yè)經(jīng)營”的存在，金融行業(yè)內(nèi)部存在著較為明顯的“各自為戰(zhàn)”“各管一攤”的現(xiàn)象。就金融行業(yè)外部而言，開辦和經(jīng)營住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)則缺乏統(tǒng)一有力的政策支持，住房養(yǎng)老抵押貸款的投資者(金融機構(gòu))和申請人(自主養(yǎng)老群體)在諸多環(huán)節(jié)上仍然存在較多的顧慮。就供給端而言，金融機構(gòu)作為住房養(yǎng)老抵押貸款的供給者和投資者，需要同時兼顧其收益和風(fēng)險。由于當(dāng)前住房養(yǎng)老抵押貸款尚未納入社會養(yǎng)老保障體系，住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)尚未實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，供給端承擔(dān)風(fēng)險較大，故其業(yè)務(wù)積極性較低；就需求端而言，在我國房產(chǎn)是當(dāng)代老年人的主要財富，所以如何處置房產(chǎn)對其晚年生活至關(guān)重要。而住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的流程尚不公開化、透明化，導(dǎo)致供需兩端信息不對稱現(xiàn)象的出現(xiàn)，故需求側(cè)的積極性不高。因此，政府政策的缺失阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和完善。

2.3 養(yǎng)老觀念的阻礙

西方國家推行住房養(yǎng)老抵押貸款的有利條件之一，是其人民崇尚獨立自由的歷史傳統(tǒng)。遵循這一傳統(tǒng)，老年人在處置其自身財產(chǎn)時擁有極大的自主權(quán)，從而在考慮資產(chǎn)分配時僅以提升晚年生活質(zhì)量、實現(xiàn)晚年幸福為目標(biāo)，故上述條件為住房養(yǎng)老抵押貸款的推行提供了重要的前提與基礎(chǔ)。我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念則不同，一是老年人期待子女能夠盡到應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)，大部分家庭仍遵循依靠子女的傳統(tǒng)贍養(yǎng)模式。老年人對傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)模式的樂觀預(yù)期降低了自主養(yǎng)老意愿，從而阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款市場由隱性市場向著顯性需求的轉(zhuǎn)化。二是老年人在財產(chǎn)處置方面具有濃厚的家庭觀念，即在過世后將自身財產(chǎn)(尤其是房產(chǎn))遺贈后代。除了考慮提升晚年生活質(zhì)量，老年人還將后代對房產(chǎn)的繼承權(quán)納入考量，導(dǎo)致其對于自身財產(chǎn)分配的自主權(quán)進一步削弱。因此，老年人難以將房產(chǎn)進行養(yǎng)老抵押以實現(xiàn)晚年生活品質(zhì)改善。因此，在傳統(tǒng)的文化觀念層面，我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款還存在著較大的困難。

3 我國住房養(yǎng)老抵押貸款的若干建議

3.1 有效開展金融行業(yè)內(nèi)部“銀保合作”

開辦和經(jīng)營住房養(yǎng)老抵押貸款對有意于該業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)提出了較高的資金準(zhǔn)入門檻。在金融行業(yè)內(nèi)部的三大子行業(yè)中，由于具有金融信貸的投資能力，商業(yè)銀行在資金規(guī)模方面具有無可比擬的優(yōu)越性。作為住房養(yǎng)老抵押貸款的供給端，金融機構(gòu)同樣面臨著一定風(fēng)險—長壽風(fēng)險、市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。因此，發(fā)放住房養(yǎng)老抵押貸款對金融機構(gòu)提出了較強的風(fēng)險保障要求。而保險公司在風(fēng)險保障方面則具有明顯優(yōu)勢。鼓勵和開展“銀保合作”，有利于將商業(yè)銀行金融信貸能力同保險公司風(fēng)險保障優(yōu)勢相結(jié)合、有利于將商業(yè)銀行開辦住房抵押貸款的經(jīng)驗同保險公司開辦的養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)相結(jié)合，最終實現(xiàn)優(yōu)勢互補，強強聯(lián)合，進一步促進住房養(yǎng)老抵押貸款市場的發(fā)展和完善。

3.2 積極構(gòu)建政府信用擔(dān)保支持平臺

將住房養(yǎng)老抵押貸款納入社會養(yǎng)老保障體系并制定相應(yīng)擔(dān)保政策，肯定了住房養(yǎng)老抵押貸款是我國自主養(yǎng)老模式有益補充的事實，同時也是促進我國住房養(yǎng)老抵押貸款穩(wěn)健發(fā)展的根本舉措。在這一點上，美國政府在21世紀(jì)初，其住房養(yǎng)老抵押貸款市場快速發(fā)展之際，積極地為“以房養(yǎng)老”新模式提供有力擔(dān)保。例如，由金融機構(gòu)發(fā)行并銷售，并由美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)進行擔(dān)保的“房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款”(HECMs)就是由政府出面擔(dān)保、積極參與住房養(yǎng)老抵押貸款的實例。因此，對于住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展而言，政府的高度重視和頂層設(shè)計不可或缺。在住房養(yǎng)老抵押貸款市場中，政府的介入和擔(dān)保能有效降低貸款人和借款人所承擔(dān)的風(fēng)險，從而為住房養(yǎng)老抵押貸款的供需雙方都服下“定心丸”，調(diào)動了金融機構(gòu)養(yǎng)老抵押貸款產(chǎn)品研發(fā)推廣的積極性，同時也促進了自主養(yǎng)老群體對住房養(yǎng)老抵押由隱性市場向顯性需求的轉(zhuǎn)化。

3.3 大力推廣住房養(yǎng)老抵押貸款模式

如上文所述，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念體現(xiàn)于“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)模式。針對此觀念，我國主流媒體應(yīng)就住房養(yǎng)老抵押貸款對民眾進行科普與宣傳，最終讓“養(yǎng)老靠自己”的觀念逐步取代百姓“養(yǎng)老靠子女”的傳統(tǒng)觀念。同時我國應(yīng)借鑒美國的成功經(jīng)驗：美國于1981年設(shè)立了非營利性組織“國家房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換中心”(NCHEC)，專為老年人提供住房養(yǎng)老抵押貸款的產(chǎn)品咨詢與推廣業(yè)務(wù)。此組織的運營最終助力住房養(yǎng)老抵押貸款風(fēng)靡全美。由此可見，住房養(yǎng)老抵押貸款在我國的推行還需要相關(guān)機構(gòu)的建立、推廣與支持以及更加完善的公共服務(wù)。就金融機構(gòu)而言，辦理住房養(yǎng)老抵押貸款的商業(yè)銀行和保險公司需要運用市場營銷的方式，對自主養(yǎng)老的新方式—— 住房養(yǎng)老抵押抵款，進行宣傳推廣并出臺相應(yīng)的促銷與優(yōu)惠策略以促進此業(yè)務(wù)發(fā)展。