明明

信托并不是房地產(chǎn)融資的主要渠道，但卻是房企融資收緊的縮影之一。二季度開始，房地產(chǎn)融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上。

據(jù)新華社7月6日報道，銀保監(jiān)會近日針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警，要求這些信托公司嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平等，意味著房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管再度加碼，對房地產(chǎn)企業(yè)融資將帶來一定沖擊。

2019年以來，房地產(chǎn)政策堅持“房住不炒”的宗旨，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道并沒有大幅放松，監(jiān)管層也多次要求控制房地產(chǎn)行業(yè)融資。

從信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，信托資產(chǎn)余額自2018年起進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，而在歷經(jīng)約一年的寬貨幣和寬信用政策后，信托融資逐步回暖，2019年第一季度信托資金余額負(fù)增長步伐有所放緩。與此同時，社融口徑下的新增信托貸款規(guī)模自2018年起下滑，并于2018年3月起連續(xù)為負(fù)，經(jīng)歷了半年的加速下滑后，2018年四季度起社融口徑的信托貸款有所回暖，2019年起重回正的凈融資規(guī)模。

中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托余額存在較為明顯的周期性，2018年起房地產(chǎn)信托增速從60%的高點快速下滑至20%左右，2019年一季度，房地產(chǎn)信托增速稍有回升。從信托資金投向來看，工商企業(yè)是信托資金投向最大的領(lǐng)域，但2017年以來房地產(chǎn)行業(yè)投向占比快速擴(kuò)大，擠占了金融機(jī)構(gòu)和證券市場的份額，房地產(chǎn)投向占比從2016年年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來新增的集合信托投向房地產(chǎn)行業(yè)的比例快速擴(kuò)大，尤其是2018年以來集合信托投向房地產(chǎn)占比快速上升到40%以上，雖然此后歷經(jīng)約1年的信托規(guī)模萎縮，但新增的房地產(chǎn)集合信托投向房地產(chǎn)的比例穩(wěn)定在40%左右。從另一個角度看，2017年以來投向房地產(chǎn)的集合信托規(guī)模和占比都經(jīng)歷了快速上漲的階段，雖然過程中經(jīng)歷了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年開始新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模與投向房地產(chǎn)的集合信托占比趨勢一致，說明新增信托逐步向房地產(chǎn)集中?？偠灾?，信托資金主要以集合信托產(chǎn)品的方式投向房地產(chǎn)，占比超40%。

信托并不是房地產(chǎn)融資的主要渠道，但卻是房企融資收緊的縮影之一。二季度開始，房地產(chǎn)融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣，自籌資金和其他資金是主力，其中定金及預(yù)收款占比最高。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應(yīng)付款合計五大類資金，其中自籌資金和其他資金占比最高。自籌資金主要是企業(yè)自有資金，包括企業(yè)資本金、發(fā)行股票籌集資金等。其他資金則包括定金及預(yù)收款，以及個人按揭貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比約10%，其他資金和自籌資金占比超70%。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比始終維持在4%以下，而其中信托貸款占比將更低。若將房地產(chǎn)企業(yè)融資分為籌資活動和經(jīng)營活動兩個階段，籌資活動過程中融資方式主要是國內(nèi)貸款、債券或股票融資以及海外融資，經(jīng)營活動過程中融資方式主要是定金和預(yù)收款等。若排除經(jīng)營活動中定金和預(yù)付款等其他資金來源，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比仍低于10%。

雖然信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來源比例不高，但對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼可能會造成其他機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎情緒和融資渠道的收緊。2019年以來，地產(chǎn)債發(fā)行量和凈融資額均持續(xù)下行，也體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)融資條件的收緊。

從本世紀(jì)以來的房地產(chǎn)開發(fā)投融資數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速走勢趨于一致，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速拐點滯后房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速拐點約6個月。因而二季度開始，房地產(chǎn)融資條件收緊可能在三季度末、四季度初體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資上。

作者為中信證券

首席固定收益分析師