李俞嬋 米星彥

【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。如今仍保持著不斷增長的趨勢，本文將從財務(wù)指標(biāo)出發(fā)，對房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團(tuán)的財務(wù)報表主要數(shù)據(jù)系統(tǒng)比較，觀察變化趨勢，對其進(jìn)行初步探討。

【關(guān)鍵詞】萬科集團(tuán)；財務(wù)指標(biāo)；變動趨勢

1.公司簡介

萬科企業(yè)股份有限公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，1945年成立后迅速發(fā)展，搶占市場份額，實現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展，目前已經(jīng)成為了中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。

2.財報分析

2.1資產(chǎn)負(fù)債表分析

2018年12月31日資產(chǎn)總額為152，857，935.65萬元。相比2017年末增加了36323243.87萬元，增長率為2.23%。這些數(shù)據(jù)反映了萬科集團(tuán)的整體良好和資產(chǎn)的穩(wěn)定增長。2018資產(chǎn)負(fù)債率為84.59%，相比2017年增長了0.61%。資產(chǎn)負(fù)債表中其他流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期待攤費用增長非常顯著，同比增長率分別為168.97%、244.53%、144.16%。是資產(chǎn)增加的主要影響因素。由于萬科集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，無形資產(chǎn)增加的主要原因應(yīng)該是自用土地數(shù)量的變化。從年度報告中可以看出，報告期會計制度發(fā)生了變化，因此其他流動資產(chǎn)存在較大波動，就可以合理解釋。投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和在建工程的增長表明，在本報告所述期間，萬科在房地產(chǎn)中的市場份額持續(xù)增長，投資增加。在建開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比率增長4.94%，其他應(yīng)收款增長1.97%。另一方面，貨幣資金和庫存結(jié)構(gòu)比率均下降。

2.2利潤表分析（表一）

2818年萬科凈利潤增長率達(dá)到了32.84%。地產(chǎn)的結(jié)算毛利率提高 3.9%后達(dá)到了29.7%。2018 年投資收益為67.9 億元，相比起2017年增長了8.7%。營業(yè)收入也實現(xiàn)了22.55%的增長率。除此之外，營業(yè)利潤和總利潤32.84%和31.91%的增長趨勢也很明顯。雖然營業(yè)收入逐年增加，但增長速度有所放緩，主要原因可能是萬科營業(yè)收入持續(xù)增加，出現(xiàn)了基數(shù)效應(yīng)。

2.3現(xiàn)金流量表分析（表二）

現(xiàn)金及等價物凈增加額相比2017年減少了86.63%。2018經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額為3361818.34萬元：投資活動和籌資活動的流入減去流出得到的凈額分別為-673644360萬元和4479764.81萬元。現(xiàn)金流出相比2017年增長了18.30%，很大程度上影響了經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額，使得其同比增長了59.16%?，F(xiàn)金的總流入大部分來自經(jīng)營活動，總流出亦然。一方面，它表明公司在當(dāng)年投入了大量資金，另一方面，它表明公司在建項目或固定資產(chǎn)持有量可能增加。投資活動現(xiàn)金結(jié)構(gòu)比例增大，歸因于這部分的現(xiàn)金流出數(shù)額更大。2018年公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少了18.94%，主要原因是公司償還債務(wù)、分配股利、支付利息等消耗了現(xiàn)金。

2.4所有者權(quán)益變動分析

所有者權(quán)益增加了17.4%，主要是因為其他綜合收益同比增長了920.84%，結(jié)構(gòu)比率由2017年的0.18%增長為了1.54%，說明所有者權(quán)益變動不大，除此之外盈余公積和未分配利潤同比增長32.01%和18.86%。

2.5償債能力分析

一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分類：

萬科集團(tuán)2018年末流動比率為1.15，在國際標(biāo)準(zhǔn)2之下，但并未小于1。表明短期償債能力良好；0.49的速動比率比國際標(biāo)準(zhǔn)1小得多，因為存貨占比較大，故與流動比率相差較大，現(xiàn)金利息倍數(shù)下降較多。資產(chǎn)負(fù)債率為84.59%，呈現(xiàn)出較高的水平。股權(quán)乘數(shù)為6.48，反映出企業(yè)的財務(wù)杠桿較大。

3.結(jié)論

2018年萬科總資產(chǎn)增長率為2.23%，資產(chǎn)負(fù)債率為84.59%，流動比率為1.15，速動比率為0.49，表明其總體的營運處于上升趨勢，短期償債能力良好。股權(quán)乘數(shù)為6.48，較高的股權(quán)乘數(shù)是可以通過提高公司股東的權(quán)益報酬率，刺激公司股票價值的。2018年，全國住房銷售全面放緩，有競爭力的公司數(shù)量增長，國家嚴(yán)格的房價管控政策得到有效實施，為了在這樣復(fù)雜的環(huán)境中保持增長，萬科集團(tuán)應(yīng)該謹(jǐn)慎投資。

【參考文獻(xiàn)】

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