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      潛在的利害關(guān)系人也可以查詢登記資料

      2019-07-31 06:11:58劉守君
      關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記資料

      劉守君

      摘要:潛在利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法?潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么?結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)作出相關(guān)解釋。

      關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記;資料;查詢

      中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:C

      文章編號:1001-9138-(2019)05-0050-53 收稿日期:2019-03-15

      1問題的提出

      《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第21條規(guī)定,有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)意向,或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等,但不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的,可以提交本辦法第8條規(guī)定材料,查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記簿記載的下列信息:(一)不動產(chǎn)的自然狀況;(二)不動產(chǎn)是否存在共有情形;(三)不動產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記、預(yù)告登記或者異議登記情形;(四)不動產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。對此規(guī)定,很多登記人員提出疑問:

      第一,如何判斷申請人是否有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)的意向,或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟、仲裁等?

      第二,此條指出“不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關(guān)系證明材料的,可以提交本辦法第8條規(guī)定材料”即可進(jìn)行相關(guān)查詢,從該層面講,是否任何一個人都可以隨意查想查的人的不動產(chǎn)登記相關(guān)信息,只要說有買賣意向、提起訴訟或申請仲裁意向就行?

      第三,當(dāng)事人申請查詢時是否還須提供其他申請材料,若須提供其他申請材料,具體是什么材料?

      《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定,不動產(chǎn)的利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果的,除提交本辦法第八條規(guī)定的材料外,還應(yīng)當(dāng)提交下列利害關(guān)系證明材料:(一)因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的,提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;(二)因不動產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的,提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知,與登記簿上記載的權(quán)利人簽訂買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同,或因登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生民事糾紛而對登記簿上的權(quán)利人提起訴訟或申請仲裁且持有案件通知書、仲裁受理通知書的人,為與登記簿上記載的事項(xiàng)有利害關(guān)系的人,簡稱利害關(guān)系人。相對而言,該辦法第21條規(guī)定的對登記簿上記載的事項(xiàng)有買賣、租賃、抵押意向,但尚未簽訂買賣合同、租賃合同、抵押合同的人,或因登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生民事糾紛欲對登記簿上的權(quán)利人提起訴訟或申請仲裁但還沒有提起訴訟或申請仲裁的人,則為與登記簿上記載的事項(xiàng)有潛在利害關(guān)系的人,簡稱潛在利害關(guān)系人。

      筆者認(rèn)為,要解決上述登記人員的問題,需回答兩個問題:

      第一,潛在利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法?

      第二,潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么?

      2潛在利害關(guān)系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體

      《物權(quán)法》第18條規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。其中的利害關(guān)系人是指那些人?筆者擬采用文義解釋、體系解釋、社會學(xué)解釋對其作解讀。

      2.1文義解釋

      法律解釋必先由文義解釋入手,且所作解釋不能超過可能的文義。對《物權(quán)法》第18條規(guī)定中的“利害關(guān)系人”作文義解釋,該利害關(guān)系人包括:一是登記簿上記載的事項(xiàng)對其行使不動產(chǎn)權(quán)利,或?qū)嵤┎粍赢a(chǎn)交易有影響或妨礙并產(chǎn)生利害關(guān)系的人,即利害關(guān)系人;二是登記簿上記載的事項(xiàng)可能影響或妨礙其行使不動產(chǎn)權(quán)利,或可能對其抉擇是否與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生交易有影響并產(chǎn)生利害關(guān)系的人,即潛在的利害關(guān)系人。

      2.2體系解釋

      對《物權(quán)法》第18條規(guī)定中的“利害關(guān)系人”作體系解釋:《物權(quán)法》第16條規(guī)定,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。質(zhì)言之,不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是有公信力的。所謂公信力,即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù),使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。據(jù)此可知,第三人基于對登記簿上現(xiàn)時記載的內(nèi)容的查詢、知曉,即基于對登記簿上現(xiàn)時記載內(nèi)容的依賴而取得登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利的,受法律的保護(hù)。申言之,查詢登記簿的人可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向且最終完成交易的人,即利害關(guān)系人。也可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向但最終沒有建立交易關(guān)系的人,即潛在利害關(guān)系人?!段餀?quán)法》第16條和第18條同在該法第2章第1節(jié)“不動產(chǎn)登記”中,且不動產(chǎn)登記簿屬于登記成果資料,屬于當(dāng)事人可以申請查詢、復(fù)制的登記資料,登記簿的公信力建立在當(dāng)事人查詢、知曉登記簿的記載后信任、利用登記簿的基礎(chǔ)上,即《物權(quán)法》第16條和第18條間存在緊密聯(lián)系,通過對第16條意思之探析,能夠判斷出第18條規(guī)定的利害關(guān)系人中包括利害關(guān)系人和潛在利害關(guān)系人。

      2.3社會學(xué)解釋

      社會學(xué)解釋,須以文義解釋為基礎(chǔ),在文義解釋得出復(fù)數(shù)解釋結(jié)果的情形下,才能進(jìn)行社會學(xué)解釋。《物權(quán)法》第1條規(guī)定,為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法,制定本法。據(jù)此可知,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),是物權(quán)法的立法目的。據(jù)此可知,按《物權(quán)法》第18條規(guī)定,與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生交易的人,或產(chǎn)生訴訟、申請仲裁的人,即利害關(guān)系人,通過對登記簿記載內(nèi)容的查詢,知曉登記簿的記載并信任、利用登記簿的記載,按正常秩序交易,提高了效率和質(zhì)量,充分發(fā)揮了不動產(chǎn)的效用。或根據(jù)登記簿的記載,判定其受到損害的權(quán)益是否能夠得到救濟(jì),以保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有交易意向的人,即潛在利害關(guān)系人,通過對登記簿的查詢,在知曉登記簿記載內(nèi)容的基礎(chǔ)上,對欲實(shí)施的交易行為根據(jù)自身情況進(jìn)行評估、抉擇,雖然最終沒有形成交易,但能有效防止交易產(chǎn)生的矛盾或錯誤,維護(hù)社會的和諧?;蚋鶕?jù)登記簿的記載,判定其權(quán)益是否受到損害,明確訴訟對象或申請仲裁的對象,為有的放矢地提起訴訟或申請仲裁作準(zhǔn)備。

      因此,《物權(quán)法》第18條中的“利害關(guān)系人”包括利害關(guān)系人和潛在利害關(guān)系人,換言之,潛在利害關(guān)系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體。

      3作為不動產(chǎn)登記資料查詢主體的潛在利害關(guān)系人的判定標(biāo)準(zhǔn)

      《物權(quán)法》第18條規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第4條規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依照本辦法的規(guī)定,查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。據(jù)此可知,不動產(chǎn)登記資料查詢不是公開開放的,而是針對一定范圍內(nèi)的對象有限開放的,即不動產(chǎn)登記資料查詢只對不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人提供查詢。反之,非不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人,則不屬于不動產(chǎn)登記資料查詢的主體,若登記機(jī)構(gòu)為其提供查詢服務(wù),屬于《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第29條第2項(xiàng)規(guī)定的擅自查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料或者出具查詢結(jié)果證明的情形,登記機(jī)構(gòu)相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)受到行政處分、甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。申言之,利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人申請不動產(chǎn)權(quán)登記資料查詢時,應(yīng)當(dāng)提交其為利害關(guān)系人、潛在利害關(guān)系人的證明。

      在不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第8條第1款規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記資料,應(yīng)當(dāng)提交查詢申請書以及不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的身份證明材料。第20條規(guī)定,不動產(chǎn)的利害關(guān)系人申請查詢不動產(chǎn)登記結(jié)果的,除提交本辦法第8條規(guī)定的材料外,還應(yīng)當(dāng)提交下列利害關(guān)系證明材料:(一)因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的,提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;(二)因不動產(chǎn)存在相關(guān)民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的,提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知,《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定中,申請人提交的買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同、受理案件通知書、仲裁受理通知書是其與登記簿上記載事項(xiàng)有利害關(guān)系的證明,該類證明也是申請人有資格查詢不動產(chǎn)登記資料的證明,即是申請人的利害關(guān)系人資格的證明。按舉重明輕原則,已經(jīng)與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生利害關(guān)系的利害關(guān)系人查詢不動產(chǎn)登記資料尚且舉證證明其有資格查詢,可能與登記簿上記載的事項(xiàng)產(chǎn)生利害關(guān)系的潛在利害關(guān)系人,更應(yīng)當(dāng)證明其有資格查詢,那么,潛在的利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提交什么證明呢?

      如前所述,潛在的利害關(guān)系人,是指與登記簿上記載的不動產(chǎn)有互換、買賣、抵押等有交易意向但尚未簽訂交易合同的人,或?qū)Φ怯洸旧嫌涊d的事項(xiàng)有提起訴訟或申請仲裁意向,但尚未持有受理案件通知書、仲裁受理通知書的人。與之對應(yīng),登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)有與他人有互換、買賣、抵押等交易意向,或登記簿上記載的事項(xiàng)對他人已經(jīng)構(gòu)成損害。基于此,與登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)利有互換、買賣、抵押等交易意向的潛在利害關(guān)系人申請查詢時,應(yīng)當(dāng)提交登記簿上記載的權(quán)利人與他人有交易意向的證明佐證其查詢主體資格,該類證明的具體方式如權(quán)利人或有權(quán)處分人在報(bào)刊上登載的轉(zhuǎn)讓公告、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的轉(zhuǎn)讓信息招貼、當(dāng)事人達(dá)成的互換或轉(zhuǎn)讓意向書等。對登記簿上記載的事項(xiàng)有提起訴訟或申請仲裁意向的潛在利害關(guān)系人,申請查詢時,應(yīng)當(dāng)提交登記簿上記載的事項(xiàng)對其已經(jīng)構(gòu)成損害的證明佐證其查詢主體資格,該類證明根據(jù)具體個案確定,如甲樓上的乙下水管漏水,影響其對廚房的正常使用,甲與乙交涉了多次,但乙仍未維修,甲在向乙發(fā)出起訴解決問題的警告后,向登記機(jī)構(gòu)申請查詢登記簿記載的房屋所有權(quán)人是乙,還是乙的配偶,或是乙的兒子,為起訴解決問題作準(zhǔn)備,甲提交的乙對其構(gòu)成損害的證明可以是其所在小區(qū)物管服務(wù)企業(yè)出具的漏水損害證明。再如張某將其房屋轉(zhuǎn)讓給李四,轉(zhuǎn)讓合同約定轉(zhuǎn)讓總價(jià)60萬元,轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記前李四付給張某40萬元,轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記完成后30日內(nèi)付清剩下的20萬元。但完成轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記90日后,李四沒有向張某支付剩下的20萬元,張某多次向李四催收未果,向登記機(jī)構(gòu)申請查詢登記簿的記載情況,以證明轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)完成,為可能產(chǎn)生的訴訟或申請仲裁解決問題作準(zhǔn)備,張某應(yīng)當(dāng)提交的李四對其構(gòu)成損害的證明為房屋轉(zhuǎn)讓合同和收到李四付給張某40萬元的證明或張某的欠款情況說明等。

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