幾個(gè)與配偶有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題

某市登記機(jī)構(gòu)一位員工詢(xún)問(wèn)幾個(gè)與配偶有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題：一、夫妻雙方在婚后取得的房屋所有權(quán)，在2011年已經(jīng)登記為夫妻共同共有。2017年，雙方在民政部門(mén)辦理了離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定該房屋歸男方一方所有，但是男方一直未辦理該房屋的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。今年初，雙方復(fù)婚，現(xiàn)在準(zhǔn)備將這一房屋出售給他人。在受理這一起登記業(yè)務(wù)時(shí)，是否需要按離婚協(xié)議將房屋所有權(quán)先登記為男方一方所有，再辦理出售的轉(zhuǎn)移登記？二、有一處房屋為夫妻共同共有，不久前男方因意外事故喪失民事行為能力，但法院未宣布其為無(wú)民事行為能力人，也未指定監(jiān)護(hù)人，現(xiàn)女方需要處分該房屋，如何辦理？三、夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，現(xiàn)申請(qǐng)人為男方，女方已書(shū)面表示放棄該房屋所有權(quán)，房屋所有權(quán)是否就可以登記在男方名下？

金紹達(dá)：一、離婚協(xié)議書(shū)應(yīng)當(dāng)包括的幾項(xiàng)主要內(nèi)容是：雙方自愿離婚的意思表示以及對(duì)子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)及債務(wù)處理等事項(xiàng)協(xié)商一致的意見(jiàn)。其中對(duì)財(cái)產(chǎn)的處理，是平等主體之間對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的約定，具有民事合同的性質(zhì)。離婚協(xié)議與合同一樣，需要雙方共同履行約定的義務(wù)。本例中離婚協(xié)議約定該房屋歸男方一方所有，但是雙方未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，說(shuō)明離婚協(xié)議的當(dāng)事人還沒(méi)有履行這一約定，因此房屋所有權(quán)仍然處在共同共有狀態(tài)。

現(xiàn)在出售這一房屋，是否需要按離婚協(xié)議先登記為男方—方所有，應(yīng)當(dāng)由作為房屋出賣(mài)方的申請(qǐng)人自行決定。即對(duì)離婚協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)的約定是否繼續(xù)履行。如果繼續(xù)履行，則應(yīng)先按離婚協(xié)議的約定，先登記為男方一方所有。然后以男方單獨(dú)所有的房屋辦理出售的轉(zhuǎn)移登記;如果雙方對(duì)離婚協(xié)議中的上述條款約定不再履行，那就直接由登記簿記載的權(quán)利人作為共有的房屋辦理出售的轉(zhuǎn)移登記。

二、出賣(mài)共同共有的房屋應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺w共有人的同意。如果某個(gè)共有人不具有完全的民事行為能力，應(yīng)當(dāng)向人民法院申請(qǐng)認(rèn)定其為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人，然后方可由其法定代理人代理實(shí)施民事法律行為。因?yàn)楸纠菫榱颂幏植粍?dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記，所以申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)還應(yīng)當(dāng)提供為了被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。

三、按《婚姻法》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的不動(dòng)產(chǎn)，除了雙方另有約定外，歸夫妻共同所有。如果雙方約定房屋所有權(quán)歸男方所有，則可以登記為男方所有。但是，如果由女方采用放棄該房屋所有權(quán)的方法，則不能達(dá)到產(chǎn)權(quán)歸另一方所有的目的。因?yàn)椤胺艞墶本褪菕仐墸瑨仐壩飸?yīng)屬于無(wú)主財(cái)產(chǎn)，不可能歸另一方所有。因此。如果申請(qǐng)人要求將房屋所有權(quán)登記在男方一方名下，夫妻雙方要提交一個(gè)書(shū)面的約定，約定房屋所有權(quán)歸男方一方所有。