本報(bào)駐德國(guó)特約記者　青木

“度假屋成歐洲房地產(chǎn)投資新熱點(diǎn)！”據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)》周刊近日?qǐng)?bào)道，德國(guó)度假屋協(xié)會(huì)的最新報(bào)告顯示，歐洲度假屋市場(chǎng)2018年需求增加15%左右，尤其來(lái)自中國(guó)、美國(guó)、中東等地的投資者已逐漸成為主力。未來(lái)5年，歐洲度假屋投資仍會(huì)以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。

大多數(shù)價(jià)格5萬(wàn)至20萬(wàn)歐元

歐洲度假屋投資受到青睞，首先與歐洲的游客有關(guān)。德國(guó)慕尼黑大學(xué)旅游經(jīng)濟(jì)學(xué)者溫特爾斯對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，未來(lái)屬于“千禧一代”。與上一代相比，他們更注重隱私，喜歡環(huán)保、靈活和個(gè)性化的設(shè)計(jì)，這是度假屋的優(yōu)勢(shì)。而且，歐洲度假景點(diǎn)密集，是全球游客最多的地區(qū)，僅中國(guó)游客每年就有上千萬(wàn)，買下度假屋不愁沒(méi)有客源。

其次，歐洲度假屋價(jià)格選擇多。這里既有價(jià)格上百萬(wàn)歐元的鄰海豪華度假別墅，也有適合工薪階層的平價(jià)公寓。德國(guó)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“Immobilien?scout24”的專家戴尼爾對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，歐洲大多數(shù)度假屋（公寓）的價(jià)格在5萬(wàn)歐元到20萬(wàn)歐元之間。一般靠近海邊和滑雪勝地的公寓較貴。

“投資度假屋是一舉多得。投資者可以自己用來(lái)度假，也可以用于出租。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，度假屋還可以當(dāng)作固定資產(chǎn)出售，作為保值工具?！贝髂釥柋硎尽ＴS多歐洲度假屋開(kāi)發(fā)商推出售后回租服務(wù)。所謂售后回租，即投資者在購(gòu)買歐洲度假屋后，迅速與開(kāi)發(fā)商簽訂售后回租協(xié)議，由后者成為房產(chǎn)的唯一租客。平時(shí)，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、管理這間房子吸引游客入住，并在租約期間，給予買房者穩(wěn)定的年化租金收益。此類合同簽訂的一般是10至15年可續(xù)租合同，為買家提供年化5%左右的凈租金回報(bào)。

此外，投資歐洲度假屋的其他優(yōu)勢(shì)還包括：比如非歐盟居民可以買下歐盟境內(nèi)的度假屋，甚至還能獲得低息貸款；歐洲一些國(guó)家規(guī)定度假屋可以免征增值稅。

旺季一周租金堪比一月

那么，中國(guó)人應(yīng)該怎樣選擇度假屋房源？根據(jù)德國(guó)度假屋協(xié)會(huì)的報(bào)告，目前歐洲度假屋區(qū)位受歡迎順序是這樣的：一是地中海沿岸國(guó)家，比如西班牙、克羅地亞、意大利、法國(guó)、葡萄牙、希臘；二是阿爾卑斯山地區(qū)，比如奧地利、瑞士等；三是北海和波羅的海沿岸國(guó)家，如德國(guó)、荷蘭、丹麥等；四是其他傳統(tǒng)旅游大國(guó)，如英國(guó)、愛(ài)爾蘭等。

“選址必須臨近知名旅游景點(diǎn)且交通便利。”戴尼爾表示，尤其是海邊、湖邊的度假屋項(xiàng)目。希臘、克羅地亞、葡萄牙、西班牙等南歐國(guó)家，有許多島嶼，氣候常年較為暖和，且房?jī)r(jià)較低，最受歡迎。像希臘的圣托里尼島、西班牙的馬約卡島等島上的度假屋，在歐洲豪華度假屋投資領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位。如畫(huà)的美景和一覽無(wú)余的海景或者湖景，總是度假者最想擁有的。

大都市周邊的鄉(xiāng)村度假屋也越來(lái)越受歡迎。漢堡華人房地產(chǎn)投資者陳日清對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，此類度假屋是目前中國(guó)投資者最喜歡的。與歐洲人不同，華人比較傾向靠近大都市，這樣更便利，而且房產(chǎn)升值也較快，尤其是倫敦、巴黎、柏林等歐洲首都周邊地區(qū)的度假屋。

至于度假屋的房型和設(shè)施，德國(guó)度假屋協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，度假者最喜愛(ài)的是平均面積為69平方米，設(shè)有兩間臥室，有露臺(tái)或陽(yáng)臺(tái)，可讓3個(gè)人共享的中小型度假屋。此外，房子內(nèi)一定要有WiFi，而且可以讓客人帶狗，洗碗機(jī)和壁爐也很受歡迎。

“在旅游旺季，一間度假屋一周的租金等于普通出租房一個(gè)月的租金?！钡聡?guó)汽車工程師尼克對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，他在西班牙一個(gè)島上用5.2萬(wàn)歐元買下一間度假公寓。度假屋即使不是全年都有人租住，僅旺季的收入也是非?？捎^，足以超過(guò)普通出租房帶來(lái)的收益。他表示，除去各種費(fèi)用，投資可以在7年左右收回。

目前歐洲的度假屋經(jīng)營(yíng)越來(lái)越方便。據(jù)陳日清介紹，國(guó)內(nèi)的投資者有許多經(jīng)營(yíng)方式，除售后回租外，還可在愛(ài)彼迎等中介上出租，或自己制作網(wǎng)頁(yè)出租等，并請(qǐng)當(dāng)?shù)貙ｉT的度假屋管理公司打理，比如負(fù)責(zé)管理鑰匙、打掃衛(wèi)生等。這些投資者都可以在國(guó)內(nèi)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行操作。

除個(gè)人投資外，機(jī)構(gòu)投資度假屋項(xiàng)目也正在興起。戴尼爾說(shuō)，目前中國(guó)機(jī)構(gòu)的度假屋投資項(xiàng)目，最方便的手段是購(gòu)買當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司或股份?！按祟惙康禺a(chǎn)項(xiàng)目，由于歐洲公司已經(jīng)建立了服務(wù)框架，中國(guó)投資者重在投入新的資金，改善管理，加上中國(guó)有國(guó)內(nèi)龐大的客戶，可以讓項(xiàng)目起死回生，持續(xù)發(fā)展?！贝髂釥柗治龇Q。

中國(guó)機(jī)構(gòu)還可以在當(dāng)?shù)刈孕薪ㄔ於燃傥蓓?xiàng)目，推出出租或者售后回租服務(wù)。如果想要經(jīng)營(yíng)，還可發(fā)展成自己經(jīng)營(yíng)的度假酒店、度假公寓等。投資機(jī)構(gòu)也可直接出售給投資者。

要有長(zhǎng)期持有的打算

“歐洲國(guó)家特別歡迎中國(guó)投資度假屋項(xiàng)目?！睖靥貭査贡硎?，因?yàn)橹袊?guó)投資者不僅有充足的資金，還擁有最龐大的未來(lái)客戶群體。歐洲各國(guó)政府都非常支持度假屋項(xiàng)目。像德國(guó)的度假屋經(jīng)濟(jì)，每年直接或間接創(chuàng)造上百億歐元的營(yíng)業(yè)額。這些度假屋也為德國(guó)提供了數(shù)萬(wàn)個(gè)工作崗位。

另外，溫特爾斯也給中國(guó)投資者列出幾個(gè)注意事項(xiàng)：

一是要有充足的資金。如果投資者想買30萬(wàn)歐元的一套海邊度假屋，那么就應(yīng)該再準(zhǔn)備相當(dāng)于購(gòu)入款一半的資金應(yīng)付其他的問(wèn)題。比如，在德國(guó)等國(guó)家，你買了度假屋后，還要支付土地房產(chǎn)購(gòu)置稅、公證費(fèi)、中介傭金等費(fèi)用，加起來(lái)一般是整個(gè)房產(chǎn)交易成本的10%左右。同時(shí)，買下房產(chǎn)后，如果是二手房，投資者還得進(jìn)行必要的裝修，購(gòu)買家居用品。歐洲的家居用品價(jià)格不貴，但人工費(fèi)卻極其昂貴。這也是一大支出。

二是要有持久投資的打算。歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)政策較為穩(wěn)定，這是一大優(yōu)勢(shì)。但“缺點(diǎn)”是短期內(nèi)很難獲得高回報(bào)率。一般度假屋的毛利潤(rùn)也就是5%左右。如果遇到經(jīng)濟(jì)不景氣等情況，可能會(huì)影響收入。因此，投資者必須有長(zhǎng)期打算。目前來(lái)看，投資大都市周邊的度假屋，房產(chǎn)本身增值較快。在柏林、慕尼黑等德國(guó)大城市周邊，度假屋每年增值在兩位數(shù)。

三是投資度假屋不等于投資移民。一些中國(guó)投資者希望通過(guò)購(gòu)買歐洲的度假屋移民歐洲。但理論上，購(gòu)買歐洲房地產(chǎn)并不能成為外國(guó)人獲得歐洲居留許可的理由。

此外，投資者即使將管理交給歐洲房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，也應(yīng)該參與運(yùn)營(yíng)等事務(wù)，熟悉歐洲文化，并通過(guò)個(gè)性化服務(wù)給度假屋升值。中國(guó)私人投資者可以從小項(xiàng)目開(kāi)始，再參與合伙人項(xiàng)目或與當(dāng)?shù)厝撕献鬏^大項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)。

陳日清則提醒華人投資者，不管是私人投資還是機(jī)構(gòu)投資，開(kāi)始的目標(biāo)不妨對(duì)準(zhǔn)中小房型度假屋。這些度假屋投入少，更容易出租或者轉(zhuǎn)手。入住率也較高。但缺點(diǎn)是收益率不高。要獲得高利潤(rùn)，則應(yīng)該投資豪華度假屋。尤其是機(jī)構(gòu)投資，可以瞄準(zhǔn)中高端市場(chǎng)。中國(guó)企業(yè)到歐洲進(jìn)行度假游的越來(lái)越多?？?/p>

以針對(duì)這部分市場(chǎng)。在度假屋里可以舉行各種活動(dòng)?！?/p>