謝海生

堅(jiān)持“房住不炒”

在今年兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，2019年住建部將會(huì)落實(shí)中央部署，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案，做到“五個(gè)堅(jiān)持”。這其中，第一就是堅(jiān)持“房住不炒”的基本定位?；仡?018年，在中央“房住不炒”和“住有所居”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回調(diào)態(tài)勢(shì)。2019年仍將是在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路下，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

摘要：黨的十八大以來(lái)，關(guān)于住房的定位逐漸回歸到以居住屬性為核心?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵所在。堅(jiān)持“房住不炒”定位，并不意味著完全否定住房的投資屬性，而投資屬性必須建立在服從和有利于發(fā)揮居住屬性的基礎(chǔ)之上。堅(jiān)持住房的居住屬性，核心就是要保障廣大人民“有的住”“住的好”;防止住房投機(jī)炒作，核心在于堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為此，各級(jí)政府部門做了許多努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，

關(guān)鍵詞：房住不炒;居住屬性;房地產(chǎn)市場(chǎng);平穩(wěn)健康發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（ 2019） 04-0010-12

收稿日期：2019-03-20

黨的十九大報(bào)告系統(tǒng)性提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，構(gòu)建讓全體人民住有所居的住房體系是堅(jiān)持以人民為中心的必然要求。構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，事關(guān)廣大人民群眾的切身利益，是重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和民生問(wèn)題。何為長(zhǎng)效機(jī)制？首當(dāng)其沖的是要處理好住房的定位問(wèn)題，而堅(jiān)持“房住不炒”定位.是構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵所在。

1 住房定位逐漸回歸以居住屬性為核心

十八大以來(lái)，關(guān)于住房的定位逐漸回到以居住屬性為核心。2016年12月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”;2017年2月，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議時(shí)指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是川來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排;2017年10月，黨的十兒大報(bào)告系統(tǒng)性地提出“堅(jiān)持房子是J+J來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。黨中央對(duì)新時(shí)代住房制度的設(shè)計(jì)思路已經(jīng)確立：那就是堅(jiān)持“房住不炒”定位。

堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不意味著完全否定住房的投資屬性二住房具有使朋壽命長(zhǎng)、范圍廣、價(jià)值穩(wěn)定和稀缺性等物質(zhì)特點(diǎn)，大城市的住房還具有金融杠桿效應(yīng)，具有天然投資性。換言之，只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，承認(rèn)住房的商品本質(zhì)，則具有使用價(jià)值和價(jià)值，天然包含居住和投資雙重屬性。“房住不炒”的核心在于不能舍本求末，住房的第一功能是使用價(jià)值，用于生活使川，滿足人民群眾的居住需求，投資屬性必須建立在服從和有利于發(fā)揮居住屬性的基礎(chǔ)之上～同時(shí)，要尊重規(guī)律、敬畏市場(chǎng)，住房市場(chǎng)存在區(qū)域分化，即使是同一個(gè)城市內(nèi)部也存在分化;大城市擁有良好的資源稟賦（尤以教育和醫(yī)療資源最為突出），這是房?jī)r(jià)高企的重要原因，未來(lái)需要努力推進(jìn)基本公共服務(wù)的區(qū)域與空間均等化，這也是解決人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求與不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾的重要組成部分。

2 堅(jiān)持住房居住屬性：有的住、住的好

“房子是用來(lái)住的”，堅(jiān)持住房的居住屬性，既要保障廣大人民群眾“有的住”，還要保障其“住的好”。具體有以下幾方面的努力：

一是不斷完善住房供應(yīng)體系。住房供應(yīng)體系作為住房制度的核心內(nèi)容，從過(guò)去的“兩分法”向“三分法”過(guò)渡，即在保障性住房和商品住房基礎(chǔ)上創(chuàng)新增加共有產(chǎn)權(quán)住房。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的重要內(nèi)容，它聯(lián)通住房保障和住房市場(chǎng)體系，支持新市民住房需求。以北京、上海為代表的城市已經(jīng)有所實(shí)踐：未來(lái)，有更多城市將探索共有產(chǎn)權(quán)住房政策。如，海南計(jì)劃以共有產(chǎn)權(quán)住房制度為主，構(gòu)建新型城鎮(zhèn)住房保障體系;雄安新區(qū)規(guī)劃個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房將以共有產(chǎn)權(quán)房為主;廣東在深圳市基礎(chǔ)上，擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)范圍，加快解決“新市民”等群體住房困難問(wèn)題。

二足繼續(xù)推進(jìn)住房保障和棚戶區(qū)改造工作。堅(jiān)持完善“兩個(gè)體系”，在積極發(fā)展住房的市場(chǎng)體系之外大力推動(dòng)住房保障體系構(gòu)建？2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定2018-2020年三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃：再改造各類棚戶區(qū)l500萬(wàn)套，通過(guò)加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。 2017-2018年，全同各類棚戶區(qū)改造開一廠.分別為609萬(wàn)套、626萬(wàn)套，圓滿完成棚改任務(wù)。，為規(guī)范棚戶區(qū)改造融資行為，堅(jiān)決遏制地方政府隱性債務(wù)增量，2018年3月6日，財(cái)政部、住建部聯(lián)合印發(fā)《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶I）（改造專項(xiàng)債券管理辦法》（財(cái)預(yù)[ 2018]28號(hào)），有序推進(jìn)棚改專項(xiàng)債券試點(diǎn)發(fā)行。此外，為進(jìn)一步完善公租房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，提升管理和服務(wù)能力。2018年9月14日，住建部、財(cái)政部印發(fā)推行《政府購(gòu)買公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)方案的通知》，推動(dòng)政府購(gòu)買公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)。

三是推動(dòng)租購(gòu)并舉住房制度形成。發(fā)展租賃不僅有利于還原住房的居住屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化與“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的客觀要求。2017年7月，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)：同時(shí)，為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，還出臺(tái)政策鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）。各地堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問(wèn)題。如北京鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)白持商品住房用于出租，并推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn);廣州市努力推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán);深圳市積極盤活“城中村”等存量住房資源。

四是積極推動(dòng)老舊住房有機(jī)更新。以集中力量解決群眾關(guān)注的住房民生為著力點(diǎn)，提升城市品質(zhì)。2017年12月，住建部召開老舊小區(qū)改造試點(diǎn)丁作座談會(huì)，為更好地推進(jìn)老舊小區(qū)改造，在廣州等15個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。運(yùn)用“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”的理念和方法，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)更新改造工作，重點(diǎn)解決供水、供電、供氣等問(wèn)題，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的小區(qū)加裝電梯等便民設(shè)施。

3 防止住房投機(jī)炒作：遏制投機(jī)炒房，防范化解風(fēng)險(xiǎn)

房子“不是用來(lái)炒的”，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理白住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

一是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。白2017年“3.17”調(diào)控政策升級(jí)以來(lái)，各地繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控不放松。2018年4月23日，中央政治局會(huì)議指出：要推動(dòng)信貸、股市、債市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)管，消除隱患。2018年5月19日，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，有針對(duì)性地增加有效供給，抓緊訓(xùn)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中小套型普通住房;明確加強(qiáng)資金管控，有效降低金融杠桿，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求，并就相關(guān)問(wèn)題約談了部分城市政府負(fù)責(zé)同志。自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，成交量和成交價(jià)格總體平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期逐漸趨于理性，

二是開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。201 8年6月25日，住建部聯(lián)合七部委發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》（建房[2018] 58號(hào)），針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，通過(guò)部門聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)整治投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告四類行為，并在北京、上海等30個(gè)城市先行開展。

三是堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)。2018年7月31日，中央政治局會(huì)次提出：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。充分考慮各地實(shí)際，因城施策、分類指導(dǎo)，不斷完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，落實(shí)好省級(jí)政府監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。