拆哥

2017年8月初，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，將原有實(shí)行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。雖然共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個全新的概念，但因北京這版方案更加體系化，因而一石激起千層浪。

背景

事實(shí)上，新出臺的京版共有產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒆鳛槲磥砣珖瞥龅姆康禺a(chǎn)長效機(jī)制的重要樣板。

1998年房改之后，房地產(chǎn)市場其實(shí)也在不斷嘗試市場加保障，雙軌并行，兩條腿走路。但是市場這條腿過度發(fā)達(dá)，地方政府對于土地財政愈發(fā)依賴，難免陷入炒作的怪圈。大量興建的保障性住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等，確實(shí)也階段性起到了保障低收入群體的作用。但由于其產(chǎn)權(quán)沒有實(shí)現(xiàn)“共有共治”，因此反而成為一部分人尋租的工具，甚至把低價買入的保障房放在市場軌道上進(jìn)行套利，就像改革開放初期的“官倒”。

而這一次的共有產(chǎn)權(quán)房，“共有共治”成為政策主軸。長效機(jī)制的含義，不僅局限于市場加保障兩條腿走路，而是指形成購租并舉、梯度消費(fèi)，同時也對房產(chǎn)金融屬性加以適當(dāng)限制的狀態(tài)。

緣起

“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國內(nèi)的起點(diǎn)是在2007年，當(dāng)時江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，3年后的2010年，上海亦推出試點(diǎn)。

2013年底時，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒有在名稱和實(shí)操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

需要注意的是，京版的共有產(chǎn)權(quán)房和此前淮安、上海的試點(diǎn)都不一樣，并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。京版的共有產(chǎn)權(quán)模式是從“商品房”的本源迭代而來，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是廣義的商品房，此前北京的自住型商品房納入到統(tǒng)計局和住建委“商品房”的價格體系中。政府和個人共同持有“商品房”的份額，更像是在對市場化這部分予以調(diào)整和修正。

截至目前，上海的共有產(chǎn)權(quán)房累計簽約近9萬戶。仔細(xì)觀察便可知道，京、滬兩版共有產(chǎn)權(quán)房的本源是不一樣的。上海共有產(chǎn)權(quán)房脫胎于“經(jīng)濟(jì)適用房”的邏輯，因此申請人必須是上海本地人，且對于家庭收入和居住面積等均有嚴(yán)格的限定。經(jīng)適房的土地供應(yīng)方式為劃撥供地，上海共有產(chǎn)權(quán)房沿襲下來，也是劃撥供地，不需要通過市場招拍掛。

而北京共有產(chǎn)權(quán)房的本源是另類的“商品房”，因此供地方式以“限房價、競地價”“綜合招標(biāo)”為主，歸根結(jié)底，還是市場競價方式。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀居住面積等。

迭代

京版共有產(chǎn)權(quán)房是在北京的自住型商品房基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范而來，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺。

北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實(shí)質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機(jī)構(gòu)和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

共有產(chǎn)權(quán)房對于購買資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更趨嚴(yán)格。申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。

具有里程碑意義的是，共有產(chǎn)權(quán)房首次提出將不少于30%房源分配給“新北京人”，即符合北京限購條件的外地戶籍人士。

優(yōu)品

本次辦法征集意見的同時，北京同時發(fā)布了針對共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計導(dǎo)則。這份字?jǐn)?shù)達(dá)3600字的設(shè)計導(dǎo)則，可謂是定量定標(biāo)、細(xì)致入微，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房要在政府指導(dǎo)下打造成為“建筑優(yōu)品”。

首先，所有共有產(chǎn)權(quán)房必須實(shí)行精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化到了門窗洞口的尺寸、玄關(guān)柜的配置等。其次，買房也是買一種生活，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要標(biāo)配三館，即咖啡館、圖書館、健身館。此外，智慧科技也要體現(xiàn)出來，共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要WiFi全覆蓋，并配備人臉識別系統(tǒng)，試點(diǎn)建造智能化小型公用倉庫等。

這的確對于曾經(jīng)高價拿地的開發(fā)商構(gòu)成了壓力。尤其是對于兩限房、經(jīng)適房，建筑成本可謂最低，如果按設(shè)計導(dǎo)則嚴(yán)格執(zhí)行，有相應(yīng)配建要求的開發(fā)商高價地王是否會哭暈在廁所？

或許也有轉(zhuǎn)圜余地。如果配建了商品房，開發(fā)商或被允許一定范圍內(nèi)適當(dāng)放松行政限價。如果是全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，辦法的意思是購房人和政府產(chǎn)權(quán)共有的“比例靈活、一盤一議”，實(shí)在不行只能提高購房人份額比例，提高銷售價格。

分流

從過去實(shí)行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對抑制房價產(chǎn)生明顯效果。從2013年推出至今，北京累計銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套。從供應(yīng)規(guī)模上，還有較大的提升空間。

根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計劃，2017—2021年預(yù)計自住型商品房計劃供地1020公頃，套數(shù)為25萬套（年均5萬套），這些都將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，這個供應(yīng)量是過去自住房的2.5倍。

北京2016年成交的住宅（新房+二手房）總共是36萬套，共有產(chǎn)權(quán)房每年供應(yīng)5萬套，占比達(dá)到14%，如果能夠?qū)崿F(xiàn)充分供應(yīng)，平抑房價的效果應(yīng)該比此前的自住型商品房要大一些。

北京大量的房產(chǎn)購買力是通過賣房換得現(xiàn)金的。以小換大，一環(huán)接一環(huán)，構(gòu)成了換房鏈條。低總價的二手房則是這個鏈條的出發(fā)端，而共有產(chǎn)權(quán)房動搖、分流的，正是這一部分。

京版共有產(chǎn)權(quán)房推出之后，購房者不用再承擔(dān)高額購房成本，有條件的還能在5年后買下政府持有的份額，使得大量的剛性需求從商品房市場分流過來。

同時，共有產(chǎn)權(quán)房中的30%對外地戶籍人士放開。要按自住型商品房的優(yōu)先順位情況，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請到的。共有產(chǎn)權(quán)房首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來。

總的來看，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。

長效

“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@是長效機(jī)制的立足點(diǎn)。

那么，我們回歸本源，究竟“炒”源自哪里？房地產(chǎn)的炒作，房價的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動性、土地財政是幾大根源。找到了根源，長效機(jī)制便要在這三方面精準(zhǔn)發(fā)力。

第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產(chǎn)權(quán)，購租當(dāng)然可以并舉。今年以來，住建部立法保護(hù)租戶權(quán)益，京、滬大量供應(yīng)租賃住房土地，廣州推行“租購?fù)瑱?quán)”，成都已著手組建一批國有專業(yè)化租賃公司等等，這一系列的信號表明，住房問題，通過租賃方式也可以得到解決，不必強(qiáng)迫自己都要過買房這座獨(dú)木橋。規(guī)模巨大的存量住房，完全可以通過租賃成為市場供應(yīng)的廣闊海洋。

第二方面，要限制流動性。今年以來，各二線城市廣泛推出“限售限價商品房”（即由政府指導(dǎo)價格，5年或10年內(nèi)不得出售的商品房）。這一次，重磅級的京版共有產(chǎn)權(quán)房也浮出水面。長效機(jī)制，構(gòu)建了新的增量產(chǎn)品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個多元化的住房供給體系。

第三方面，要淡化土地財政。共有產(chǎn)權(quán)房并不意味著是對土地財政的終結(jié)，但是還是有一些間接的關(guān)聯(lián)。過去的自住型商品房在滿5年后轉(zhuǎn)為商品房，需要繳納30%的差價收益，在購房人自持期間，體現(xiàn)不出任何政府的資產(chǎn)屬性。

而共有產(chǎn)權(quán)房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產(chǎn)價值得以間接變現(xiàn)，做大了國有資產(chǎn)的分母。從某種意義上來說，是土地價值的“由短變長”，更具有可持續(xù)性。

未來，京版的共有產(chǎn)權(quán)房模式很有可能作為全國的重要對標(biāo)樣板，推廣開來。

相比于經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，只要經(jīng)營得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該不容易被作為套利的工具，因?yàn)樗^長時間被政府“占有股份”，政府對房屋的掌控力會大一點(diǎn)。但也因?yàn)檎蔀椤百彿亢匣锶恕保嚓P(guān)程序的公開、透明、簡便也更加考驗(yàn)地方政府的執(zhí)行力。

同時，共有產(chǎn)權(quán)房在5年封閉期屆滿之后，無論是購房人份額的轉(zhuǎn)讓價格，還是轉(zhuǎn)為商品房的價格，都需要通過專業(yè)的機(jī)構(gòu)來完成評估。如何保證評估的公正、公允，也是應(yīng)下功夫的。

此外，在土地供應(yīng)端，共有產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢必降低，會不會忍不住又把未獲得的收益轉(zhuǎn)嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價再創(chuàng)新高，將背離長效機(jī)制的初衷，這也是值得觀察的。

可以說，共有產(chǎn)權(quán)房的推出，確實(shí)為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“房住不炒”再下一城?；蛟S，長效機(jī)制的完整出爐，指日可待了。

（作者為房地產(chǎn)獨(dú)立評論員）