黃安飛

【摘 要】在探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，歸納了當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在的常見(jiàn)問(wèn)題，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出一些合理性的建議。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；常見(jiàn)問(wèn)題；合理性；建議

自“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的概念被提出后，以服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主要目的的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資在國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)火熱局面，各類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。盡管許多開(kāi)發(fā)企業(yè)及企業(yè)意識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性，在實(shí)踐中也依然出現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗、招商引資困難等問(wèn)題。為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，需加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究，合理整合城市資源，以達(dá)到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)成熟和前瞻性新興產(chǎn)業(yè)落地的目的。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的地產(chǎn)形式，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代產(chǎn)品。其最大的特點(diǎn)是整合產(chǎn)業(yè)從研發(fā)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、銷(xiāo)售、物流到原輔料集散等，甚至包含相配套產(chǎn)業(yè)，使上下游產(chǎn)業(yè)一體化【1】。優(yōu)秀成熟的企業(yè)通過(guò)研究產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因地制宜進(jìn)行，全面整合社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源與自然資源。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的常見(jiàn)問(wèn)題

1、缺乏前期定位

目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多在概念拿地、規(guī)劃及招商后就迎來(lái)聽(tīng)天由命的結(jié)果，其失敗的本質(zhì)原因就在于前期定位沒(méi)有規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本身內(nèi)涵是通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的配置，來(lái)合理分配社會(huì)資源，這個(gè)前提就是產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃。缺乏前期定位的結(jié)果往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目選址的出現(xiàn)失誤，不從城市的整體視角看待項(xiàng)目所在區(qū)位的價(jià)值，項(xiàng)目會(huì)錯(cuò)失未來(lái)城市發(fā)展主要方向；其次是產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路的不清晰，不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，對(duì)園區(qū)道路、景觀綠化、市政設(shè)施等方面的需求是不同的，從而導(dǎo)致地塊均差性。同時(shí)目標(biāo)定位不夠準(zhǔn)確會(huì)導(dǎo)致規(guī)劃目標(biāo)脫離當(dāng)?shù)厮幗?jīng)濟(jì)環(huán)境，或超前于經(jīng)濟(jì)，或落后于經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃成一紙空談，失去規(guī)劃意義。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際可操作性低

在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，往往是設(shè)計(jì)師沒(méi)有前瞻性的思維，產(chǎn)業(yè)實(shí)施方專(zhuān)業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)概念不強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)方的也是在進(jìn)行試錯(cuò)性實(shí)驗(yàn)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)水平參差不平，對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況了解不透徹，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和障礙認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等空間規(guī)劃的銜接矛盾，規(guī)劃思路和布局難以落地。甚至出現(xiàn)過(guò)“在商業(yè)性質(zhì)用地上做廠房，住宅地塊緊鄰專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”等資源錯(cuò)位、令人啼笑皆非的規(guī)劃項(xiàng)目。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有遵循“三位一體”的設(shè)計(jì)原則，并未從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面來(lái)綜合考量，才使得很多規(guī)劃只能掛在墻上，形成城市資源的浪費(fèi)。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目實(shí)施低標(biāo)準(zhǔn)

目前市場(chǎng)上出現(xiàn)許不少一年建成使用，第二年便拆毀重建的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象，從表面原因來(lái)看是由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和實(shí)力的不足，但究其核心，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)上出現(xiàn)的問(wèn)題。規(guī)劃前期解決好分期開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理和資金等問(wèn)題后，若不考慮后期實(shí)施問(wèn)題便貿(mào)然施工，那在施工過(guò)程中資金不足、開(kāi)發(fā)周期節(jié)點(diǎn)失誤等問(wèn)題也會(huì)隨即而來(lái)，其導(dǎo)致的結(jié)果便是高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)施工。

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性建議

1、立項(xiàng)選地階段

前期選址定位明確。遵循“洼地效應(yīng)”，即一個(gè)區(qū)域與其他區(qū)域相比，環(huán)境質(zhì)量更高，對(duì)各類(lèi)生產(chǎn)要素具有更強(qiáng)的吸引力，從而形成獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)【2】。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址需要進(jìn)行細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)研，通過(guò)人口研究、經(jīng)濟(jì)分析、產(chǎn)業(yè)研究、市場(chǎng)分析、交通樞紐和發(fā)展?jié)摿Φ确矫娴木C合分析來(lái)選擇項(xiàng)目核心區(qū)域，并依據(jù)區(qū)域的不同資源來(lái)準(zhǔn)確主題定位。

開(kāi)發(fā)思路清晰。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)由傳統(tǒng)的“蓋物業(yè)”思維轉(zhuǎn)化成為入駐企業(yè)及員工“造平臺(tái)”思維，為企業(yè)提供合理的環(huán)境和條件，提供各種扶持，讓企業(yè)健康成長(zhǎng)，打造以企業(yè)為中心，以人為本的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。同時(shí)功能方面突破單一功能開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向集商務(wù)辦公、商貿(mào)展示、商務(wù)公寓、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合配套區(qū)開(kāi)發(fā)。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳、可持續(xù)發(fā)展，都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃階段需要重點(diǎn)去考慮的問(wèn)題，各規(guī)劃節(jié)點(diǎn)與城市生活元素進(jìn)行緊密聯(lián)系，形成獨(dú)特的文化屬性。

通過(guò)政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、等多方面前期分析后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行城市整體定位。合理確定項(xiàng)目用地規(guī)模，結(jié)合城市上位規(guī)劃合理進(jìn)行土地利用方案。合理布置主要產(chǎn)業(yè)功能位置規(guī)模以及相關(guān)配套設(shè)施，主要是對(duì)各個(gè)功能區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。布局不僅要考慮功能區(qū)的銜接關(guān)系，還要考慮功能區(qū)的獨(dú)立性，要阻斷區(qū)域之間的相互影響，如加工區(qū)要遠(yuǎn)離生活區(qū)。功能區(qū)間通過(guò)便捷的道路交通組織劃分各功能區(qū)，達(dá)到彈性高效、有機(jī)串聯(lián)的效果，比如商貿(mào)區(qū)與生產(chǎn)加工區(qū)、物流區(qū)有一定的銜接，但貨車(chē)進(jìn)出影響不到商貿(mào)客戶(hù)的進(jìn)出。

3、建筑設(shè)計(jì)階段

考慮建筑的布局、各業(yè)態(tài)的建筑類(lèi)型，同時(shí)要考慮商業(yè)項(xiàng)目、研發(fā)項(xiàng)目、生產(chǎn)項(xiàng)目、住宅及商業(yè)配套、娛樂(lè)配套等的不同布局形式。同時(shí)建筑設(shè)計(jì)重視立面設(shè)計(jì)效果，優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需形象鮮明，結(jié)合項(xiàng)目所在地的城市文化、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及工藝要求設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的立面形象。

4、實(shí)施運(yùn)營(yíng)階段

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，就是是各自經(jīng)營(yíng)，還是完成土地一期開(kāi)發(fā)后進(jìn)行總體經(jīng)營(yíng)。按照一般原則，體量大的項(xiàng)目可以分開(kāi)經(jīng)營(yíng)，一級(jí)開(kāi)發(fā)完后交給二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)或各個(gè)子模塊的專(zhuān)門(mén)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；體量小的項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理【3】。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及實(shí)施運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持續(xù)有效發(fā)展的必要途徑之一。結(jié)合當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)施運(yùn)營(yíng)效果的因素眾多，其中關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面也存在一些問(wèn)題，應(yīng)加強(qiáng)完善。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃實(shí)踐中，相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)及設(shè)計(jì)人員應(yīng)立足實(shí)際，掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的辦法，從前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)以及實(shí)施運(yùn)營(yíng)階段都需要綜合考量，統(tǒng)籌處理，可以讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)真正地進(jìn)行落地并發(fā)揮應(yīng)用的社會(huì)價(jià)值。

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（作者單位：安徽地平線建筑設(shè)計(jì)有限公司）