吳巍

【摘 要】近些年來。國家政策在不斷與時俱進，時時刻刻都在調(diào)控，社會經(jīng)濟也有著或多或少的波動。政府出臺了一些限制房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式的政策，房地產(chǎn)一直使用的集資方法并不能解決新形勢下的金融問題，在此為背景下，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部衍生出一種新型的集資方式，即私募股權(quán)投資基金融資模式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金屬于一種產(chǎn)業(yè)投資基金，為房地產(chǎn)企業(yè)開拓出一片發(fā)展的新天地。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；私募股權(quán)投資基金

資金是整個房地產(chǎn)企業(yè)運行必不可少的重要組成成分，眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)這項工程具有高度集資的特點，要想正常運行，就需要巨額資金來支持，可以說資金是房地產(chǎn)的血液。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國整體加大了對各個企業(yè)的控制力度，金融機構(gòu)也慢慢收緊房地產(chǎn)公司的貸款，這在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的打擊，要想保持自身發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不把戰(zhàn)略重心調(diào)轉(zhuǎn)到融資方式的改革上，這就促進了私募股權(quán)投資基金融資模式的誕生。

一、房地產(chǎn)企業(yè)集資的現(xiàn)狀

作為本國的主要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式就是銀行貸款，一小部分算是自由的資金，這就使得房地產(chǎn)的金融體系較為單一，遇到經(jīng)濟危機就缺少了分散風(fēng)險的機構(gòu)，致使自身難以承擔(dān)超額風(fēng)險。

二、私募股權(quán)投資基金的含義

私募股權(quán)基金是指以一種較為隱秘的方法，從機構(gòu)投資者和個人那里募得資金，主要投資于沒有上市的企業(yè)，最后被投資企業(yè)上市和回購，進而退出獲得利益的一種基金。

三、私募股權(quán)投資基金的特點

（一）給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供平臺

這個模式緩沖了國家宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機風(fēng)險。并且，私募股權(quán)基金安排資金的方式是股權(quán)投資，這使得房地產(chǎn)企業(yè)有較多時間安排資金的使用，減少了許多不必要問題的產(chǎn)生。

（二）加快房地產(chǎn)企業(yè)的上市速度

投資增值才是私募股權(quán)基金的最終目標(biāo)，私募股權(quán)基金不是為了房地產(chǎn)公司自身的控股權(quán)，在適當(dāng)?shù)臅r期會退出房地產(chǎn)企業(yè)項目，他們會利用房地產(chǎn)公司的上市，增加集資方式渠道，然后本身就從里面脫離，此時融資的難題也已得到解決，在很大程度上加快了房地產(chǎn)公司的上市速度。

（三）滿足大眾的投資訴求

數(shù)量巨大的民間資本缺乏投資工具，沒有明確的發(fā)展方向，私募股權(quán)基金則為民間的一些資本機構(gòu)帶來了新的曙光。具體到我國的一些社?；鸷捅ｋU公司，轉(zhuǎn)向私募股權(quán)基金可以實現(xiàn)自身的基金的增值和穩(wěn)定，滿足了大多數(shù)民間資本的訴求。

四、房地產(chǎn)私募基金存在的問題

（一）健全的法律法規(guī)

《公司法》、《信托法》、《企業(yè)法》三大法規(guī)對于私募股權(quán)基金模式做出了規(guī)范和要求，但是并沒有做到全面約束。私募股權(quán)投資基金屬于一種產(chǎn)業(yè)的基金投資，眾多法規(guī)的約束范圍沒有囊括私募股權(quán)基金，無法可依是私募股權(quán)基金的現(xiàn)狀。在具體的運營階段中容易受到?jīng)_擊和風(fēng)險而沒有得到及時的保護，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

（二）缺乏完善的退出制度

從私募基金參與到房地產(chǎn)項目伊始，就做好了退出房地產(chǎn)的打算，因為不是為了控股，而是單純的集資，為了保證融資工作的順利進行，退出股權(quán)的階段也應(yīng)該受到重視。但是，就目前來看，本國的私募股權(quán)退出方法比較單一，僅僅靠IPO這一種途徑退出。數(shù)量較多，渠道單一，加大了私募股權(quán)基金的退出難度，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）缺乏專業(yè)性人才

要想大力發(fā)展私募股權(quán)投資基金模式，就需要一群專業(yè)的投資團隊，這些人才除了具備專業(yè)知識以外，更重要的是具有長遠的眼光，熟悉各項金融事務(wù)，深諳投資之道。這樣才可以在房地產(chǎn)事業(yè)中打拼出新的天地。但是，我國的情況是主業(yè)人才缺乏，基金管理的專項人員只專不綜，比如債權(quán)應(yīng)用、陌生利益應(yīng)用；對于資金事務(wù)熟悉的同時，缺乏投行業(yè)務(wù)的知識；單一簡單的業(yè)務(wù)較為得心應(yīng)手，綜合應(yīng)用就力不從心。這些單一的轉(zhuǎn)向人才不符合私募基金的發(fā)展需求，不能保障私募基金投資的正常運行，因此，我國房地產(chǎn)行業(yè)還要加強對私募基金專業(yè)人才的培訓(xùn)和審查。

（四）存在著道德危機

由于缺乏完善的運營機制，在基金投資方面很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險?；鹩嵪⒉粶?zhǔn)確，一些利欲熏心的基金公司在工作管理中會以權(quán)謀私，抓住管理方面的漏洞進行牟利，除此之外，還有被投資企業(yè)的危機，投資產(chǎn)生的利潤有可能會被原來的股東獲取。

五、私募股權(quán)投資基金模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)對措施

私募股權(quán)作為一種新興的集資方式，自然有著許多不太完善的缺點，只要對其加以改進，就會給整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來很大機遇，具體的改革方法如下：

（一）建立合理完善的制度

為了給私募股權(quán)投資基金企業(yè)建立一項《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，在這項法規(guī)里明確提出對于私募股權(quán)投資基金的實施方法、管理方法和指導(dǎo)方法，并對具體運營過程進行約束和限制，給基金投資方提供一個良好的發(fā)展空間，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）加強對基金投資方的教育和培養(yǎng)

投資企業(yè)應(yīng)該做到對投資方的風(fēng)險教育和培訓(xùn)，這歸結(jié)于我國當(dāng)前的投資者比例不均衡：在房地產(chǎn)企業(yè)的私募股權(quán)基金投資中，絕大部分都是私人性投資，極少部分是機構(gòu)投資。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金歷史不長，房地產(chǎn)企業(yè)自身又有著高額風(fēng)險，投資方的風(fēng)險教育刻不容緩。

（三）加強信息透明化程度，降低不必要的風(fēng)險危機

股權(quán)基金的相關(guān)管理者應(yīng)該不定期向股權(quán)基金的投資者公布房地產(chǎn)企業(yè)在進行私募股權(quán)投資基金的具體工作中的項目信息，做到信息透明化，這是為了基金的投資方及時對變化做出決斷，減少事故，同時也降低其中無法避免的道德風(fēng)險發(fā)生的可能性。股權(quán)基金的管理者在承擔(dān)風(fēng)險時應(yīng)該有一定的獨立性使得自身投入的基金在籌集的總基金中占有一部分額度，防止缺乏利益主角，也避免管理者盲目追求高收益忽略風(fēng)險的不科學(xué)操作方式，這在一定程度上還是對道德規(guī)范提出了要求，降低了道德風(fēng)險。

（四）建立私募股權(quán)基金的專業(yè)化團隊，培養(yǎng)專業(yè)性人才

只有加強股權(quán)基金專業(yè)人才的培養(yǎng)，才可以建立一個私募股權(quán)投資基金的發(fā)展模式，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強這項培養(yǎng)工作，通過建立基金管理認可制度，借助于要求嚴(yán)格的考核制度，對基金融資人才進行相應(yīng)選拔，然后把符合要求的推入工作崗位，走向市場。還可以加強與國際房地產(chǎn)企業(yè)的溝通交流，集思廣益，結(jié)合自身情況，制定出符合自身發(fā)展的決策制度，完善員工薪酬標(biāo)準(zhǔn)、分配要求、獎罰體系等等。與此同時促成一些會計師和律師的專業(yè)化團隊，為整體項目保駕護航。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景，所以不能讓融資這一發(fā)展短板局限了它的發(fā)展?jié)撃?，融資方式作為房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，應(yīng)該不斷完善自身的發(fā)展體系，每個房地產(chǎn)公司都應(yīng)該考慮如何拓寬融資渠道，加快融資進程。這其中的私募股權(quán)投資基金可謂是最具有影響力的一種融資途徑，它改變了過去傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的依靠回款出售、銀行貸款、信托融資等一些有限集資的融資局面，創(chuàng)造出融資的新出路。設(shè)立基金的發(fā)起，將分散的小額資金聚集起來，轉(zhuǎn)變?yōu)榫揞~資金供房地產(chǎn)企業(yè)運營，解決了房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急，使得房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，還給民間資本帶來了發(fā)展機遇。私募股權(quán)的優(yōu)勢就是積少成多，供應(yīng)巨額資金，緩解市場矛盾。不可忽略的一點是，在以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，國家應(yīng)該指導(dǎo)資本投資到房地產(chǎn)的供給者，把控制訴求轉(zhuǎn)化為有效供給，這樣才能從根本上解決社會問題，緩解社會壓力，有效抵制房地產(chǎn)泡沫的高速膨脹生長。

【參考文獻】

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[2]王仲輝.中國私募股權(quán)投資基金的運作模式研究[J].山西農(nóng)經(jīng)，2019（01）：17-18+21.