常英

【摘 要】隨著社會的不斷發(fā)展，中國經(jīng)濟的迅猛騰飛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟的支柱型行業(yè)之一。面對急速上漲的商品住宅價格，國家已經(jīng)出臺了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策，已使房價日漸趨于平穩(wěn)，但房產(chǎn)市場依舊火爆。不管是新房市場還是二手房市場都呈現(xiàn)出欣欣向榮的場景。隨著房產(chǎn)交易的不斷盛行，在房地產(chǎn)交易中不可避免的存在著很多的風(fēng)險，突出問題往往出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)登記過程中的弄虛作假，房產(chǎn)交易中潛在風(fēng)險問題以及關(guān)于信貸等問題。本文主要分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險以及應(yīng)對這些風(fēng)險的相關(guān)措施，主要會分析防范產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)交易風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易；潛在風(fēng)險問題；房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；風(fēng)險問題防范

中國房地產(chǎn)行業(yè)正在迅猛的發(fā)展，隨之而來的房產(chǎn)交易也正在不斷的發(fā)展。伴隨著國家的監(jiān)督管控以及社會媒體的引導(dǎo)，中國房產(chǎn)交易市場正在向正規(guī)化、市場化、規(guī)范化的良性市場方向不斷完善與發(fā)展。盡管國家以及社會力量在關(guān)于民生問題的房產(chǎn)交易中投入了很大的關(guān)注度，但是中國房產(chǎn)交易市場依然存在著很多風(fēng)險和問題。在制定房產(chǎn)交易合同、遵守相關(guān)法律法規(guī)以及風(fēng)險防范等問題上依然存在著很多的漏洞。這些風(fēng)險和漏洞極不利于中國房地產(chǎn)行業(yè)以及房產(chǎn)交易市場的良性發(fā)展。所以，房產(chǎn)交易中如何把控風(fēng)險以及防范措施的分析就顯得尤為重要了。

一、中國房產(chǎn)交易中普遍存在的問題

（一）以盈利為目的非法操作，弄虛作假制造假證的問題

中國對房產(chǎn)交易以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問題有著嚴(yán)格的規(guī)定，不同地區(qū)不同城市也會按照自身地區(qū)的經(jīng)濟特點制定適合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的房產(chǎn)交易政策。眾所周知，在進行房產(chǎn)交易中不可避免的會用到當(dāng)事人的身份證、房產(chǎn)證、結(jié)婚證、甚至是委托書，在個別地區(qū)還會出具戶口本以及社會保險繳納證明等。這些證件都是房產(chǎn)交易中不能缺少的證明，必須真實提供。但是有很多不法從業(yè)者為了達(dá)到盈利的目的，不惜制作假證開具假的委托書，有些個別家庭還會進行假離婚來達(dá)到房產(chǎn)交易的目的[1]。這些證件之所以被叫做假證，是因為現(xiàn)在的造假手段多種多樣，足以達(dá)到了以假亂真的程度，此類亂象如果不加以管理，房產(chǎn)交易市場必定會陷入混亂的狀態(tài)，同時也會給社會治安埋下不良隱患。

（二）模糊房產(chǎn)歸屬權(quán)的問題

房產(chǎn)的歸屬權(quán)問題在法律上有著明確的規(guī)定，歸屬權(quán)問題是房產(chǎn)交易合法的先決條件。房產(chǎn)歸屬權(quán)問題必須明確清楚，不能模棱兩可，更不能存在隱瞞和偽造事實。在房產(chǎn)交易過程中，交易的雙方當(dāng)事人必須提供足夠的具有法律效力的證明，用來交易和確定產(chǎn)權(quán)的歸屬。對于交易過程中簽訂的房產(chǎn)交易合同，應(yīng)包括價格在內(nèi)的其他歸屬問題、權(quán)益問題必須透明公開。嚴(yán)禁不法之徒鉆法律的空子施行騙賣騙買行為[2]。與此同時，明確房產(chǎn)歸屬權(quán)問題在一定程度上可以杜絕，一房多賣、一房多租、以及房產(chǎn)名下有多個產(chǎn)權(quán)人的問題。真正的產(chǎn)權(quán)人是不懼怕出具相應(yīng)證明的，只有不法之徒才會鋌而走險弄虛作假。

（三）房產(chǎn)質(zhì)量良莠不齊以次充好的問題

中國房產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管出臺了比較完備的管理制度和相關(guān)法律法規(guī)。這里提到的房產(chǎn)質(zhì)量有兩個方面的意義。第一，房產(chǎn)開發(fā)商是否具有相關(guān)的開發(fā)、銷售資質(zhì)，也就是我們通常所說的五證是否齊全，無論是缺失房產(chǎn)預(yù)售證還是土地使用權(quán)還是土地規(guī)劃證在嚴(yán)格意義上來說都不算是合格的房產(chǎn)，我們把這種房產(chǎn)也叫做存在房產(chǎn)質(zhì)量問題。第二、某些不良房地產(chǎn)開發(fā)商為了快速謀取利益，縮短施工周期，在施工中未按照國家標(biāo)準(zhǔn)建造、偷工減料建筑材料以次充好，致使房屋主體、防水、電路、面積等問題存在嚴(yán)重問題和誤差這些也都是不合格的房產(chǎn)，有著嚴(yán)重的房產(chǎn)質(zhì)量問題。

二、如何防范房產(chǎn)交易中房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中的違法行為

目前，房產(chǎn)交易中關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中制造假證、弄虛作假的違法行為屢見不鮮。房產(chǎn)交易中的交易雙方都有可能為了自己的目的制造虛假的委托證明、虛假的離婚證明、虛假的公證書、虛假的房產(chǎn)證等等。與此同時，還存在冒名交易、模糊事實、貪污受賄等些許問題，交易者往往會利用這些不法手段來達(dá)到他們謀取利益的目的。針對此類行為，公安部門、房產(chǎn)監(jiān)管部門、檢查機關(guān)應(yīng)當(dāng)聯(lián)合執(zhí)法共同打擊此類違法行為，凈化房產(chǎn)交易市場，嚴(yán)格管控各項房產(chǎn)交易流程，讓不法分子無可乘之機[3]。

（一）進行房產(chǎn)交易以及后續(xù)的房產(chǎn)登記中，房產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人必須親自到場進行交易，一方面是要嚴(yán)格核對交易雙方當(dāng)事人的身份，另一方面是對交易結(jié)果負(fù)責(zé)。對于交易過程中出現(xiàn)一方由于身體原因不能親自到達(dá)交易現(xiàn)場，交易意愿又非常強烈的個例（主要是針對年邁老人），工作人員實行上門服務(wù)，現(xiàn)場明確當(dāng)事人的身份和意愿，有條件的情況下最好保留錄像視頻資料，最大程度保護當(dāng)事人的權(quán)益和真實性。對于意識不清醒的當(dāng)事人，不予辦理交易。交易雙方當(dāng)事人必須在相關(guān)監(jiān)督單位實行身份備案，以便后續(xù)能夠隨時查證身份。

（二）明確房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問題以及核對房產(chǎn)的真實來源，做好檔案規(guī)整和備案工作，核實所有包括雙方當(dāng)事人的身份證、產(chǎn)權(quán)證、公證書、結(jié)婚證、離婚證在內(nèi)的一切所需證明文件。文件是否完整、證明是否缺失，內(nèi)容是否一致，這些都是防范房產(chǎn)交易風(fēng)險的措施。

（三）房產(chǎn)交易中，必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)制定合法的交易合同。雙方當(dāng)事人必須認(rèn)真閱讀交易合同，認(rèn)真填寫交易合同以及各項申請報表，確保合同以及各項委托書、公證書、申請材料的筆跡要一致，不能出現(xiàn)涂改、損毀等現(xiàn)象，確認(rèn)無誤后請當(dāng)事人現(xiàn)場簽字確認(rèn)。

（四）房產(chǎn)登記工作人員，在進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過程中如果發(fā)現(xiàn)任何的可疑問題都有權(quán)終止登記工作，一旦確定確實存在違法問題時，應(yīng)在第一時間報警，并通知相關(guān)監(jiān)督協(xié)查單位。

（五）有效合理的利用所屬地區(qū)內(nèi)所有的監(jiān)督管理單位的職能，如公安局、房產(chǎn)局、法院、檢察院等，各單位應(yīng)組成聯(lián)合執(zhí)法組多部門聯(lián)動執(zhí)法監(jiān)督確保房產(chǎn)交易、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的安全進行，與此同時要加大打擊非法交易和違法產(chǎn)權(quán)登記等行為，加大管理處罰力度，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和地方政策進行聯(lián)合處罰，加大處罰力度。

三、如何防范房產(chǎn)交易中的潛在風(fēng)險

房產(chǎn)管理交易單位并不是中介，它是房屋產(chǎn)權(quán)建立登記的責(zé)任機關(guān)，有義務(wù)保證房產(chǎn)交易的公平與安全。不僅要控制交易當(dāng)中出現(xiàn)的問題，還要提前防范有可能出現(xiàn)的房產(chǎn)交易風(fēng)險，加大宣傳力度，提高房產(chǎn)交易安全常識也是房產(chǎn)管理交易中心的工作內(nèi)容。所有這些工作都是為了最大程度的防范房產(chǎn)交易風(fēng)險。

（一）嚴(yán)格審核、對弄虛作假行為做到零容忍

對于房產(chǎn)交易中涉及到的委托書、公正書，以及和交易相關(guān)的其他證件、票據(jù)等，應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，逐項查實。對于房產(chǎn)交易雙方的身份證明疑似有異常的情況的，可以請公安機關(guān)配合審核。公安機關(guān)不僅僅是對身份證可以進行配合審核，如戶籍問題、違法犯罪問題都可以配合審核，最大程度上的遏制違法行為的發(fā)生，對于弄虛作假的行為一定做到零容忍。

（二）把控房產(chǎn)交易各項環(huán)節(jié)，避免產(chǎn)生房產(chǎn)糾紛[1]

房產(chǎn)交易時需要簽訂交易合同，針對交易合同的內(nèi)容條款必須有房產(chǎn)交易雙方的當(dāng)事人或者是合法的委托人代理人來確定。對于房產(chǎn)交易的合同必須確保其合法性、公正性、有效性，使得房產(chǎn)交易市場更加透明、安全、公平公正。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬問題是由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)為最高法律依據(jù)，任何個人和團體都不能凌駕于法律之上。一旦房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人確定，發(fā)生產(chǎn)權(quán)問題糾紛時，都應(yīng)該要求產(chǎn)權(quán)人提供相應(yīng)的法律依據(jù)和文件證據(jù)，如果不能提供那后果應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人，即使已經(jīng)簽訂了房產(chǎn)交易合同，各自的合同文件以及相關(guān)證明都應(yīng)該保存好，對于后續(xù)有可能產(chǎn)生的問題盡量親自處理，不要委托他人或者律師，最大程度的避免房產(chǎn)糾紛的發(fā)生。

（三）房產(chǎn)交易對于房產(chǎn)質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)

所有房產(chǎn)都有相應(yīng)的房屋布局圖以及真實附圖，這些圖紙都會在合同中體現(xiàn)。房產(chǎn)交易房屋交付中應(yīng)該嚴(yán)格檢查所交付的房產(chǎn)與合同中提及的相關(guān)數(shù)據(jù)和設(shè)計圖紙是否一致。同時要請專業(yè)的第三方房產(chǎn)檢測單位對房產(chǎn)進行全方位的房產(chǎn)質(zhì)量檢測，確保安全。從主題機構(gòu)、設(shè)計圖紙、建筑用料、房屋水電等等問題進行檢測，如果存在相關(guān)安全問題，買房有權(quán)利拒絕接收。在檢測過程中一旦出現(xiàn)問題買方還需要注意一定要保留好證據(jù)。

（四）房產(chǎn)交易一定要注意房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記問題

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)交易中最重要的一環(huán)，它決定了房產(chǎn)的歸屬問題。如果不辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或者是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時出現(xiàn)問題，都會給房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人帶來不必要的麻煩，甚至損害雙方的合法權(quán)益。因此，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記這一環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人必須重視，明確產(chǎn)權(quán)歸屬以及相應(yīng)履行的義務(wù)和所享受的權(quán)力。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活不可缺少的基本物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要組成部門。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了許多新情況、新問題。各類房地產(chǎn)糾紛，特別是產(chǎn)權(quán)登記方面的問題迅速增加，給房地產(chǎn)管理部門的工作帶來了極大壓力。因此，需要解放思想、勇于創(chuàng)新，這樣才能與時俱進。

【參考文獻(xiàn)】

[1]雷蘭，商品房買賣糾紛及評析[J]，北京，科學(xué)出版社，2006（8）：45-46.

[2]張薇，完善我國商品房預(yù)售制度的法律思考[D]；北京交通大學(xué)；2008（3）18.

[3]鄭洲，預(yù)售商品房的風(fēng)險與預(yù)防[J]，法制與經(jīng)濟，2007（5）78-79.