竇海云

摘要：面對(duì)金融危機(jī)的強(qiáng)烈沖擊與國(guó)家政府宏觀調(diào)控的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)愈加激烈。鑒于此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)意在通過(guò)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理水平，以便更好地強(qiáng)化企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)于此，文章主要從分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位入手，結(jié)合房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本管理策略，提出進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);戰(zhàn)略成本;成本管理;策略

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心部分，具有一定的行業(yè)關(guān)聯(lián)性。自上世紀(jì)七八十年代至今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，成為市場(chǎng)中引人注目的焦點(diǎn)內(nèi)容。近幾年，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)儼然成為各大投資者予以重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。然而，在經(jīng)營(yíng)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在粗放式管理現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題。再加上政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間逐漸壓縮，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本管理工作出現(xiàn)較多隱患問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位

戰(zhàn)略成本管理主要以戰(zhàn)略定位分析為管理基礎(chǔ)，旨在通過(guò)合理的管理分析，確定本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)核心，確保企業(yè)各項(xiàng)成本管理內(nèi)容得以體現(xiàn)在戰(zhàn)略目標(biāo)方面。從經(jīng)濟(jì)角度上來(lái)看，近些年我國(guó)呈現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)比較明朗，房地產(chǎn)行業(yè)具備較好的發(fā)展前景。且隨著國(guó)民人均收入水平的不斷提升，房地產(chǎn)規(guī)模與需求量得到明顯擴(kuò)張，使得市場(chǎng)空間得到進(jìn)一步拓展[1]。

從社會(huì)角度上來(lái)看，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)使得住宅需求與商品房需求，儼然成為時(shí)代總體需求，并逐漸呈現(xiàn)出遞增趨勢(shì)。再加上消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)需求、安全需求以及外觀需求的不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上得到充足發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就必須加強(qiáng)戰(zhàn)略導(dǎo)向作用，如實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略等，確保房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以有效提升。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈與制造業(yè)等其它行業(yè)的價(jià)值鏈體系存在明顯區(qū)別，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身價(jià)值活動(dòng)量明顯要比其它行業(yè)活躍得多。舉例而言，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈包含多個(gè)層面，如從土地競(jìng)投到采購(gòu)?fù)恋?、采?gòu)建筑原材料到正式施工以及后期策劃銷售等，涉及到的管理內(nèi)容眾多，且涉及到的公司、單位眾多。需要相關(guān)人員進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展，才能夠達(dá)到預(yù)期的效益成果[2]。

結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)值鏈在構(gòu)成方面，主要以基本活動(dòng)與輔助活動(dòng)為主。其中，基本活動(dòng)主要以內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)銷售為主。輔助活動(dòng)主要以企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源等管理活動(dòng)為主。介于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的不同，在價(jià)值鏈的選取方面也存在一定差別。然而，不論如何，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈必須以戰(zhàn)略眼光進(jìn)行合理延伸，針對(duì)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈與外部?jī)r(jià)值鏈，達(dá)到降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本動(dòng)因

戰(zhàn)略成本管理若想達(dá)到預(yù)期管理效果，就必須搞清楚戰(zhàn)略成本驅(qū)動(dòng)因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理最好立足于結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因與執(zhí)行性成本動(dòng)因之上，根據(jù)實(shí)際成本管理情況，確定成本管理戰(zhàn)略措施。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因一般多受限于企業(yè)規(guī)模、地理位置等因素，難以改變[3]。

而執(zhí)行性成本動(dòng)因一般多與企業(yè)執(zhí)行作業(yè)程序有關(guān)，如人員參與、質(zhì)量管理等因素有關(guān)，容易改變。對(duì)于成本管理問(wèn)題，企業(yè)管理人員完全可以從結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因入手，通過(guò)提升內(nèi)部管理人員的管理意識(shí)，掌握成本管理要點(diǎn)。與此同時(shí)，事先做好控制成本的量級(jí)分析工作，以期實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理的優(yōu)化策略分析

（一）實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理與質(zhì)量管理的結(jié)合發(fā)展

所謂的戰(zhàn)略成本管理法主要是指企業(yè)為適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展情況，提出的系列措施，以便加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的核心位置而應(yīng)用的管理方法。面對(duì)內(nèi)外復(fù)雜的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展目標(biāo)，僅憑借單一化管理方法難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。往往需要企業(yè)管理人員加強(qiáng)內(nèi)外管理水平，迎合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理與質(zhì)量管理的結(jié)合發(fā)展。一般來(lái)說(shuō)，目標(biāo)成本管理法屬于處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)環(huán)境下，所應(yīng)用的戰(zhàn)略成本管理方法[4]。

而質(zhì)量成本目標(biāo)管理法可以根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，分為三大階段。分別是產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)階段、生產(chǎn)制造階段以及銷售與售后服務(wù)階段。在具體實(shí)踐過(guò)程中，建議管理人員應(yīng)該充分結(jié)合上述三階段的核心內(nèi)容，將各項(xiàng)質(zhì)量成本控制措施及時(shí)貫徹與落實(shí)到成本管理活動(dòng)當(dāng)中，確保實(shí)際管理效率。需要注意的是，在此過(guò)程中，管理人員最好結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，制定合理的結(jié)合策略，以期可以進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理效率。

（二）立足于結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本戰(zhàn)略

首先，確定產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略。相關(guān)人員在分析本企業(yè)內(nèi)外形勢(shì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，進(jìn)行深入了解與分析?？茖W(xué)、合理定位房地產(chǎn)產(chǎn)品，目的在于進(jìn)一步提升產(chǎn)品組合開(kāi)發(fā)力度。與此同時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)該積極采取因勢(shì)利導(dǎo)政策，實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)一與集中，目的在于及時(shí)夯實(shí)企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。進(jìn)而在目標(biāo)市場(chǎng)當(dāng)中獲得充足發(fā)展空間，攢夠足夠的成本資源，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)[5]。

其次，確定價(jià)格策略。一般來(lái)說(shuō)，價(jià)格戰(zhàn)始終是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺少的發(fā)展戰(zhàn)略。部分企業(yè)為了提升自身的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)位置，往往會(huì)參與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步加強(qiáng)自身的市場(chǎng)占有率。而某些實(shí)力較弱的小企業(yè)，往往會(huì)跟隨大企業(yè)的價(jià)格策略，對(duì)自身的成本管理模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而房地產(chǎn)企業(yè)作為縫隙型開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該充分整合內(nèi)外資源，明確自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，及時(shí)調(diào)整定價(jià)策略，掌握市場(chǎng)發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

最后，確定銷售策略。銷售策略主要是指實(shí)現(xiàn)分銷與促銷的結(jié)合目標(biāo)?？梢酝ㄟ^(guò)拓寬代理渠道的方式，制定相關(guān)促銷策略。如此一來(lái)，企業(yè)能夠及時(shí)收回成本資金，并且可以進(jìn)一步降低企業(yè)資金成本，基本上可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略成本的基本內(nèi)容。需要注意的是，在此過(guò)程中，不可盲目促銷。最好立足于市場(chǎng)實(shí)際情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，加強(qiáng)促銷策略的制定水平，避免出現(xiàn)資源損失問(wèn)題。

（三）提升相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)，做好作業(yè)成本法與目標(biāo)成本法的結(jié)合工作

從實(shí)際角度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)若想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得一席之位，內(nèi)部人員必須及時(shí)強(qiáng)化自身的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)能力。最好始終保持高度的敏感度，及時(shí)捕捉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)變化。結(jié)合本企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，做好作業(yè)成本法與目標(biāo)成本法的結(jié)合工作。在實(shí)際管理過(guò)程中，建議房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可以采取定期培訓(xùn)方式，提高財(cái)務(wù)人員的成本管理水平。

并且可以將供應(yīng)鏈成本控制方法融入到成本管理當(dāng)中，以期盡早實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)人員可以利用作業(yè)成本核算方法，修正成本信息、完善目標(biāo)成本控制內(nèi)容。必要時(shí)，內(nèi)部人員可以結(jié)合先進(jìn)的成本管理方法，適當(dāng)借鑒可取之處，進(jìn)一步加強(qiáng)本企業(yè)的成本管理水平。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)若想實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展目標(biāo)，就必須立足于當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展情況，通過(guò)實(shí)施戰(zhàn)略成本管理方法，提高自身在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，在實(shí)施戰(zhàn)略成本管理當(dāng)中，管理人員應(yīng)該基于價(jià)值鏈視角整合內(nèi)部財(cái)務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一采購(gòu)模式，以期降低企業(yè)造價(jià)成本。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)最好從提升戰(zhàn)略高度方面入手，切實(shí)加強(qiáng)自身的綜合實(shí)力、提升自身的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。相信通過(guò)全體人員的不斷努力，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必會(huì)達(dá)成預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

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