王澤華 徐向 潘韻竹

摘 要 為了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，為了深化住房的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善住房供應(yīng)體系，滿足基本住房需求，共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)運(yùn)而生。而現(xiàn)今此政策仍處于試點(diǎn)狀態(tài)，并無(wú)詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，因此，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中存在不可忽視的問(wèn)題。對(duì)比研究分析國(guó)內(nèi)試點(diǎn)和國(guó)外共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，存在共有、締約過(guò)失責(zé)任、法定繼承、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等糾紛，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)制有必要解決相關(guān)糾紛。

關(guān)鍵詞 共有產(chǎn)權(quán)房 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 規(guī)制

作者簡(jiǎn)介：王澤華、徐向、潘韻竹，浙江理工大學(xué)法政學(xué)院法學(xué)專業(yè)，本科，研究方向：共有產(chǎn)權(quán)下房屋租賃。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.255

一、 共有產(chǎn)權(quán)房主體構(gòu)成

（一）國(guó)內(nèi)的主體構(gòu)成

共有產(chǎn)權(quán)房的探索始于江蘇淮安。2007年8月，淮安市率先推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”的概念，把原來(lái)“經(jīng)濟(jì)適用房”建設(shè)用地由劃撥變?yōu)槌鲎專》康墓?yīng)分配由政府包攬包辦，變?yōu)檎蛡€(gè)人共同出資。共有產(chǎn)權(quán)房政策在上海市得到進(jìn)一步的規(guī)范和發(fā)展。始于2010年的上海的共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度是一種半封閉式的運(yùn)作，它壓縮了保障性住房的尋租空間，是對(duì)原經(jīng)濟(jì)適用住房制度的完善。在具體運(yùn)行中，政府讓渡出自己出資部分的住房使用權(quán)供住戶免費(fèi)使用，但不允許居民回購(gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在有所改變。

總的來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)主體僅有政府和個(gè)人，沒(méi)有企業(yè)等第三方機(jī)構(gòu)介入。

（二）國(guó)外的主體構(gòu)成

在英國(guó)，是由住房協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃。住房協(xié)會(huì)是非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，因此其雖然可以進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)，但是利潤(rùn)要全部用于可負(fù)擔(dān)住房的建設(shè)。在美國(guó)，住戶通過(guò)持有土地的公司獲得社區(qū)土地信托住房，通過(guò)持有住房的公司獲得有限權(quán)益合作住房。在澳大利亞，則是利用一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)消除住房進(jìn)入壁壘。住戶能通過(guò)這個(gè)中間人合作購(gòu)房。雖然我國(guó)目前許多地方成立了專門負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)和分配管理的機(jī)構(gòu)，但仍具有行政性質(zhì)。政府既是社會(huì)保障（轉(zhuǎn)移支付）的接受方又是給予方，存在不合理的角色兼任。而由住房協(xié)會(huì)等市場(chǎng)化獨(dú)立主體來(lái)負(fù)責(zé)保障房的建設(shè)管理具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其不但能更專業(yè)化地運(yùn)作，而且可以避免政府的大包大攬和低效管理。

其實(shí)筆者以為除了政府、個(gè)人和企業(yè)、個(gè)人，還可以存在政府、企業(yè)、個(gè)人的運(yùn)營(yíng)模式，政府可以通過(guò)提供土地等其他優(yōu)惠占有部分產(chǎn)權(quán)，企業(yè)可得一定比例作職工宿舍并同樣有其他房屋的部分產(chǎn)權(quán)，而個(gè)人便可出資剩余產(chǎn)權(quán)。愚以為三主體模式的優(yōu)勢(shì)有三：

1.政府控制著土地，所以仍是政府主導(dǎo)。

2.可以節(jié)省政府資金。

3.依然可以發(fā)揮市場(chǎng)化獨(dú)立主體的專業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢(shì)。

二、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛

（一）共有糾紛

共有權(quán)確認(rèn)糾紛的表現(xiàn)形式眾多，有長(zhǎng)租的承租人去世，其繼承人不明情況就以為房屋為死者與產(chǎn)權(quán)人共同出資，要求法院確認(rèn)共有產(chǎn)權(quán);也有共同居住良久，并且在日常生活中與產(chǎn)權(quán)人一起支出共同生活費(fèi)用的自然人要求確認(rèn)該房屋與產(chǎn)權(quán)人共有的，還有擁有房屋的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)有土地使用證并實(shí)際居住的，但未進(jìn)行登記的，那么應(yīng)何依據(jù)確認(rèn)共有權(quán)，政府能提供何幫助。

（二）締約過(guò)失責(zé)任糾紛

常見(jiàn)的是一方隱瞞或者提供虛假情況與另一方訂立合同。例如夫妻其中一方隱瞞配偶，與他人簽訂合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，這顯而易見(jiàn)是無(wú)處分權(quán)的情況，但是實(shí)際情況較為復(fù)雜。若尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，合同是否有效，代持機(jī)構(gòu)該承擔(dān)怎樣的責(zé)任，買方是否明知出售方無(wú)處分權(quán)對(duì)合同效力是否有影響。

（三）法定繼承糾紛

產(chǎn)權(quán)人死亡，死者的父母與其配偶子女的產(chǎn)權(quán)分配問(wèn)題，其配偶若繼續(xù)居住，產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何分配，若是夫妻雙方均死亡，其繼承人無(wú)完全民事行為能力，政府應(yīng)審核其適格與否還是審核其監(jiān)護(hù)人的情況。

（四）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛

在共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋仍處于出租狀態(tài)，那么承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便會(huì)與共有產(chǎn)權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合，所以他們的購(gòu)買權(quán)優(yōu)先順序如何;若產(chǎn)權(quán)人未結(jié)婚，并在房屋轉(zhuǎn)租時(shí)死亡，其親屬的繼承權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又該何者優(yōu)先。

三、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)制的建議

（一）事前預(yù)防

1.房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)所有的擁有者聯(lián)系確認(rèn)，才可頒發(fā)許可。這是為了防止發(fā)生虛假變更登記，無(wú)處分權(quán)行為等，只要讓所有的產(chǎn)權(quán)人知曉產(chǎn)權(quán)變動(dòng)事宜，那么能將此類糾紛發(fā)生的概率降到最低，并且代持機(jī)構(gòu)可因此免除責(zé)任。

2.某房屋產(chǎn)權(quán)人之一死亡時(shí)，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)與死者親屬以及其他共有產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系。這是為了應(yīng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)人間的糾紛，無(wú)論是繼承人想退出共有產(chǎn)權(quán)房，還是想繼續(xù)居住，亦或是主體不適格等問(wèn)題，越早知道，越可以盡早進(jìn)行商量以達(dá)成協(xié)議，較好解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

3.房屋的產(chǎn)權(quán)人有遺贈(zèng)或遺囑的，應(yīng)將復(fù)印件交于代持機(jī)構(gòu)。代持機(jī)構(gòu)知道此類信息后，可以在產(chǎn)權(quán)人去世后的第一時(shí)間告知其親屬遺囑的內(nèi)容，證明遺囑或遺贈(zèng)的有效性，并可迅速查詢對(duì)象是否適格問(wèn)題，并通知其他利害關(guān)系的共有產(chǎn)權(quán)人。