馬躍

摘 要：因法律文書導致的不動產物權變動不以登記為生效要件。理論上認為，基于民事主體的法律行為導致的物權變動是私行為，例如，轉讓、抵押等，應以登記公示發(fā)生法律效力，才能對抗他人。而因法律文書導致的物權變則是基于法律事實而不是民事主體的法律行為，是公行為，其效力高于私行為，可以歸屬于物權法定范疇。并且法律文書本身就具有公示效力，所以無需登記公示。筆者從法律文書導致物權變動，特別是不動產物權變動的理論分類，以及與不動產統(tǒng)一登記制度的銜接，對《物權法》解釋一第七條的規(guī)定予以說明，幫助大家更好地理解和適用該規(guī)定。

關鍵詞：物權變動;不動產登記

一、法律文書導致不動產物權變動的特點

第一，導致不動產物權變動的法律文書不易查詢，嚴重影響交易安全。盡管近年來人民法院不斷推動裁判文書上網(wǎng)公示制度，但公示的平臺不統(tǒng)一、作出法律文書的機關不統(tǒng)一導致此類法律文書難以查詢。在離婚、繼承訴訟、公司并購等涉及個人隱私、商業(yè)秘密等案件中如果人民法院依法不公開審理，以及仲裁委員會原則上均不公開審理而作出的法律文書，案外人更無法查詢。

在我國，以不動產所在地登記機關為唯一登記機關的不動產統(tǒng)一登記制度，則實現(xiàn)了登記機構、登記薄冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四個統(tǒng)一”。盡管目前尚未對社會完全開放查詢，但物權人與交易相關方獲取不動產登記信息顯然更為便利。

因此，與不動產統(tǒng)一登記制度相比較，導致不動產物權變動的法律文書難以查詢的缺點，嚴重損害了持有該法律文書的事實物權人的合法權益，也極大地降低了不動產交易的效率和安全。

第二，同一不動產，可能出現(xiàn)“一證一書”現(xiàn)象，且持證人的權利難以在事前予以限制。除新設物權外，原有不動產如果因法律文書導致權利人變更，新的不動產所有人自該法律文書生效時即取得該不動產的所有權，該不動產所有人被稱為持書人?！段餀喾ā穼Τ謺说奶幏謾嘧髁讼拗?。與其相對應的，是登記在不動產登記薄冊上的不動產所有人，持有依據(jù)不動產登記薄冊所發(fā)放的相關證書，被稱為持證人。持書人自法律文書生效時起，成為事實上的不動產所有人;持證人則因法律賦予登記薄冊及產權證書的法律效力成為法律上的不動產所有人。雖然持證人從法律文書生效時起已經(jīng)不是事實上的不動產所有權人，但憑其持有的所有權證書，或者依據(jù)登記薄冊的法律效力，仍然可能行使對不動產的處分權，包括轉讓、抵押等行為，甚至可能在登記機關辦理相應的登記。

持書人作為事實上的所有權人，其所有者權益往往只能在事后尋求救濟，而難以在事前得到保護。如果受讓人、抵押權人為善意第三人，同樣應受到法律的保護，則持書人可能無法取得特定的不動產。持書人的處分權在法律上受到限制，而持證人擅自處分不動產又難以在事前進行防范。為了解決這一矛盾，最高人民法院配合不動產統(tǒng)一登記制度及“體系安定”，主動限權，在《物權法》解釋一中對因法律文書導致的不動產物權變動作了大幅度的目的性限縮解釋。因此，只有人民法院和仲裁委員會的形成性法律文書才具有該條規(guī)定的效力，而給付性和確認性的法律文書不屬于二十八條規(guī)定的法律文書，不具有該規(guī)定的自生效時起即發(fā)生物權變動的效力。形成性法律文書是指一旦正式發(fā)生法律效力，就會直接形成某種法律關系的法律文書。其無須強制執(zhí)行就能自法律文書生效時起使以前從未存在的法律關系發(fā)生或者使已經(jīng)存在的法律關系消滅或變更。

二、形成性法律文書中有三種類型可直接導致物權的變動

一是人民法院、仲裁委員會作出的撤銷合同或宣告合同無效的法律文書。當合同被撤銷或被宣告無效導致不動產物權變動時，撤銷合同或宣告合同無效的法律文書就能直接引起物權的變動。

二是人民法院應債權人之請求而作出的撤銷債務人侵詐害債權行為的法律文書。依據(jù)《合同法》第七十四條，如果債務人與他人從事?lián)p害債權人利益的行為，如放棄到期債權、無償轉讓財產、將部分或全部財產抵押給某一債權人等，債權人可以行使作為合同保全手段之一的撤銷權，撤銷這些詐害債權的行為，同樣可能直接引起物權變動。

三是人民法院、仲裁委員會作出的分割共有物的法律文書。共有物的分割本質上就是消滅共有關系，從而使得共有物上的所有權關系發(fā)生變動。當然會直接導致物權變動。

前兩類法律文書都可能導致物權所有人從A變動為B，從而造成持書人與持證人的脫節(jié)，出現(xiàn)一證一書的情形，形成前文所述的困境。而在分割共有物的法律文書中，原有所有權人A和B均是已登記的持證人，人民法院和仲裁委員會作出的法律文書只是對共有關系進行消滅，持證人與持書人完全一致。

因此，為了與不動產統(tǒng)一登記制度相銜接，避免出現(xiàn)持書人權益被侵害的情形，促進物權交易的效率和安全，最高人民法院制定的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第七條對《物權法》第二十八條作了很大程度上的目的性限縮解釋，將人民法院、仲裁委員會作出的可能導致物權變動的法律文書限定于分割共有物的范圍內。按此條解釋的規(guī)定，在非執(zhí)行程序中僅分割共有物的法律文書，才屬于《物權法》第二十八規(guī)定的自法律文書生效時起即導致物權變動，無須以登記為生效要件的情形。

共有物的共有人原本就已載名于不動產登記薄冊，為不動產的持證人。經(jīng)法律文書分割共有物后，享有事實物權的持書人與持證人完全一致，有效地避免了“一證一書”脫節(jié)的現(xiàn)象。至于未載名于不動產登記薄冊而主張共有關系的，則屬于共同關系的確認或保護，不屬于“分割共有物”。當然不具有自法律文書生效時起即導致物權變動的效力。在非執(zhí)行程序中，最高人民法院將法律文書導致物權變動的情形限定于“分割共有物”，使不動產統(tǒng)一登記制度做到了真正的“統(tǒng)一”。有效地保護各交易方的權益，維護了“體系安定”，實現(xiàn)了法學理論與司法實踐的有機結合。

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