呂 靜 高筱茜

（吉林建筑大學(xué) 建筑與規(guī)劃學(xué)院 136200）

1 研究背景

隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城市規(guī)模逐步擴(kuò)大，隨之而來的無序發(fā)展、野蠻式增長成為了城市發(fā)展的難題。在這種形勢下，集約式高效率發(fā)展逐漸變成了主流發(fā)展方向。主要是在提高土地利用效率的基礎(chǔ)上控制城市擴(kuò)張并促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

居住用地功能永遠(yuǎn)都是一個(gè)城市發(fā)展的重要功能之一，有關(guān)居住空間的研究本身在城市空間研究也有非常重要的作用，缺失了居住空間研究的城市空間理論必然是不完整的。因此居住空間使用效率的研究必將對城市空間理論的完善和推動起到重要作用。此外，居住空間的研究對指導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有非常重要的作用。

2 長春市南關(guān)區(qū)居住用地分析

長春市是東北地區(qū)典型的區(qū)域中心城市，近些年來的對城市居住空間的不斷拓展同時(shí)也加劇了城市不斷向周邊蔓延的程度，使得城市不斷以“攤大餅”的形式擴(kuò)張。同時(shí)居住空間的發(fā)展也出現(xiàn)了中心高度集聚與外部擴(kuò)展相結(jié)合的發(fā)展特征。城市結(jié)構(gòu)也從“單中心結(jié)構(gòu)”向“多中心結(jié)構(gòu)”不斷變化。

2.1 南關(guān)區(qū)概況

南關(guān)區(qū)位于長春市區(qū)東南部，是長春市的南大門。全員人口48.9 萬人，面積80 平方公里。截止至2017年末，地區(qū)生產(chǎn)總值完成321 億元。

2.2 南關(guān)區(qū)房價(jià)

由于政府南遷，南關(guān)房價(jià)由3000 左右到近破萬，如今提到南關(guān)區(qū)，通常以衛(wèi)星路為分界線，分為老南關(guān)和新南關(guān)。老南關(guān)位于主城區(qū)，隨著虹館、水韻豪庭、文昌路55 號等樓盤的售罄，區(qū)域基本開發(fā)完畢。近幾年在售項(xiàng)目較少，熱銷的項(xiàng)目為萬科東灣半島。2018年新項(xiàng)目翡翠濱江7月22日開盤，銷售較為火熱。（詳細(xì)樣本信息如圖2）。

新南關(guān)指的是南部新城的部分區(qū)域，受政府南遷的影響，該區(qū)域成為近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)板塊之一。其第一個(gè)居住項(xiàng)目是綠地中央公館，2008年開盤價(jià)格3000 左右，此后有保利、恒大、華潤、中海等全國型房企，還有力旺、紅晟等本土房企進(jìn)駐，區(qū)域熱度不斷提升，房價(jià)也隨之上漲。目前是長春市樓盤較為聚集的區(qū)域，據(jù)克而瑞長春機(jī)構(gòu)2018年6月數(shù)據(jù)來看，目前南關(guān)區(qū)成交均價(jià)為9750元／平。

南關(guān)分區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)是現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，以高質(zhì)量的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)來升華城市片區(qū)的基本職能；遵照高要求來完善商業(yè)服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃并打造南部新城和城市南部新中心，在新區(qū)建設(shè)的源頭控制流綠空間，塑造長春市的活力形象；降低北部片區(qū)的人口密度，并保留延續(xù)傳統(tǒng)街區(qū)的風(fēng)情風(fēng)貌；加強(qiáng)對伊通河沿岸生態(tài)環(huán)境的完善和保護(hù)。

3 南關(guān)區(qū)居住用地使用效率評價(jià)

3.1 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法是由著名運(yùn)籌學(xué)家A-Charnes 和W-W-Cooper 等在“相對效率評價(jià)”概念的基礎(chǔ)上開發(fā)出的一種新的系統(tǒng)分析方法。該模型最初主要用于對一些非盈利部門（如教育、衛(wèi)生、政府機(jī)構(gòu)）的運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)行評估。大量實(shí)證研究表明，該方法是評價(jià)城市土地使用效率的有效方法。因此，本文將采用這種分析方法對長春市居住用地空間使用效率進(jìn)行分析。

居住用地使用效率，是指在DEA 模型下所得到的效率。Farrell 定義了一個(gè)考慮多投入的企業(yè)效率評價(jià)的概念，其公式為：

3.2 評價(jià)指標(biāo)

本文選取的投入指標(biāo)是區(qū)人口、區(qū)內(nèi)中小學(xué)數(shù)量、地塊內(nèi)平均每個(gè)樣本占地面積、平均每個(gè)樣本建筑面積、平均每個(gè)樣本樓棟總數(shù)、平均每個(gè)樣本戶數(shù)、平均每個(gè)樣本綠化率以及容積率。產(chǎn)出指標(biāo)是地塊內(nèi)平均房價(jià)、區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資、區(qū)全口徑財(cái)政收入以及地區(qū)生產(chǎn)總值。

3.3 評價(jià)結(jié)果分析

南關(guān)區(qū)的使用效率最高值為2017年0.923，最低值為2010年0.843。南關(guān)區(qū)的使用效率大體呈現(xiàn)逐步提升的狀態(tài)，2012-2017年基本處于超高度效率類型，2015年較有下滑，處于高度類型，整體居住空間處于基本飽和狀態(tài)。超高度利用占50%，高度利用占50%（如圖1）。

圖1 南關(guān)區(qū)效率評價(jià)折線圖

4 總結(jié)

根據(jù)以上評價(jià)分析結(jié)果以及《長春城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，能夠確定南關(guān)區(qū)要打造南部新城以及城市南部新中心，疏散北部城區(qū)人口，加強(qiáng)對傳統(tǒng)街區(qū)以及伊通河周邊的保護(hù)和建設(shè)。受政府南遷的政策影響，南關(guān)區(qū)進(jìn)駐了各大房產(chǎn)企業(yè)，居住市場也不斷擴(kuò)大，2012年后占有96%的超高度使用。

從效率分析中可以看出南關(guān)區(qū)效率逐年穩(wěn)步提升，截至2017年已經(jīng)達(dá)到0.923，所以在今后的發(fā)展規(guī)劃中，不應(yīng)該只重視居住區(qū)的數(shù)量問題，也就是不能盲目的增加居住區(qū)數(shù)量，而要提高南關(guān)區(qū)居民的生活質(zhì)量，使效率較低的地塊增加活力，吸引人群。

從和諧社會與可持續(xù)發(fā)展看，居住空間是人在社會上生存的基本物理空間。居住空間使用效率不僅是經(jīng)濟(jì)上貧富差距與空間上的反映，也是城市的社會問題在空間上的反映。居住空間使用效率的不當(dāng)不僅會減少城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，也會損害社會的穩(wěn)定性，在特定條件下甚至?xí)?dǎo)致社會矛盾的激化。由居住空間使用效率不高帶來的城市公共資源的非均衡分布，有可能導(dǎo)致窮者越窮，并使這種差異通過子女教育、就業(yè)等問題，從而影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，不同職業(yè)、不同收入的人群在選擇住房時(shí)有更強(qiáng)的自主性。高收入階層可以選擇交通便利、居住質(zhì)量較高的地區(qū)。而低收入階層則只有選擇價(jià)格較低的居住區(qū)。以舊城改造位代表的城市更新和郊區(qū)化發(fā)展是當(dāng)前中國城市建設(shè)的兩大特點(diǎn)。經(jīng)過改革開放以來的城市建設(shè)，特別是上世紀(jì)90年代以來的城市化浪潮，中國不少城市的城市化都出現(xiàn)了問題，如舊城改造成本劇增，舉步維艱，盲目郊區(qū)化發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不適應(yīng)，形成大量郊區(qū)住宅空置。出現(xiàn)這些問題的很大原因都是由于缺乏對居住空間使用效率的研究，因此對于居住用地的效率研究需要被重視起來。