房地產(chǎn)項目管理與項目成本管理的對策分析

張猛

摘要：根據(jù)目前建筑行業(yè)的發(fā)展情況來看，中國經(jīng)濟的快速發(fā)展越來越明顯，除此以外，中國房地產(chǎn)業(yè)正在飛速發(fā)展。雖然房地產(chǎn)發(fā)展到了一定程度，但在發(fā)展中還隱藏了許多問題，如房地產(chǎn)管理體系不完善。隨著建筑材料的不斷優(yōu)化和建筑技術(shù)的不斷改進，房地產(chǎn)業(yè)也在向更新的方向轉(zhuǎn)變。

關(guān)鍵詞：成本管理 房地產(chǎn) 項目管理 項目成本

引言：房地產(chǎn)項目管理是一項系統(tǒng)而復雜的工作，在管理中涉及到的問題比較廣泛，主要原因就是房地產(chǎn)項目的管理具有風險高和施工周期長的特點，在開展這項工作的過程，給房產(chǎn)地產(chǎn)管理帶來了很大的困難，特別是在有效分析項目基本利益方面。

一、房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容

在開始建設項目之前，項目規(guī)劃管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。在此階段根據(jù)實際情況制定項目計劃，同時也作為管理項目計劃的行動計劃、行動指南、反檢查計劃。項目定位和工程設計是項目管理的重要組成部分：第一，項目準確性直接影響項目銷售的速度，影響資金流動的速度;第二，設計定位決定了工程造價;同時，良好的設計不僅可以提高房屋的銷售量，還可以為企業(yè)提供更好的社會經(jīng)濟效益。設計階段是項目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論項目質(zhì)量的好壞，無論項目是否按計劃進度、銷售節(jié)奏來完成，全靠此階段的合理設計。

二、房地產(chǎn)建設項目開發(fā)全過程成本管理存在的問題

首先，當前房地產(chǎn)建設項目沒有實行嚴格的預算管理，主要體現(xiàn)在很多房地產(chǎn)建設項目管理者和負責人都將更多的重視程度轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟效益等方面上，卻忽略了內(nèi)部預算管理，所制定的預算管理體制不夠完善，甚至一些企業(yè)內(nèi)部的預算管理流于形式，無法對成本管理起到有效的促進作用。其次，當前很多房地產(chǎn)建設項目忽視了投資目標決策階段的管理控制，造成了成本支出失控，體現(xiàn)在很多企業(yè)的管理者對決策方面的成本管理意識不足，再加上房地產(chǎn)項目前期的投資金額巨大，缺乏內(nèi)部控制，也沒有建立成熟合理的內(nèi)部控制指標評價體系，致使經(jīng)濟活動運行和決策出現(xiàn)失誤，會在無形中為企業(yè)的良性發(fā)展帶來了巨大的阻礙，這也是當前房地產(chǎn)建設項目運營中最為薄弱的部分。最后，當前房地產(chǎn)建設項目并沒有加強竣工方面的成本控制，并忽視了動態(tài)造價管理，僅僅對事前的控制、事中的控制，卻沒有采取有效的措施方案，更是缺乏項目直到竣工驗收的全過程造價控制管理。

三、加強房地產(chǎn)建設開發(fā)項目全過程成本控制

（一）創(chuàng)新的項目管理機制

在房地產(chǎn)項目管理過程中，管理人員應該創(chuàng)建項目組織結(jié)構(gòu)，按照施工方案明確劃分施工區(qū)域，有效管理工程建設的每一個環(huán)節(jié)，明確每個職能部門相應的責任和權(quán)力，并做好分層管理的工作。在管理中，項目經(jīng)理必須熟悉國家的相關(guān)規(guī)定和地方法律、法規(guī)，政策和建設的標準，并制定各種管理體系，以實現(xiàn)企業(yè)更大的經(jīng)濟利益。在項目經(jīng)理允許的情況下，開展房地產(chǎn)項目管理工作，為工程建設的順利進行做準備。另外，項目技術(shù)人員應該協(xié)助項目經(jīng)理，對現(xiàn)場工程建設進行管理，加強各個部門的下調(diào)工作。

（二）制定完善的預算管理機制

制定完善的預算管理機制是當前提升房地產(chǎn)建設項目全工程成本管理水平的重要舉措。在房地產(chǎn)建設項目運轉(zhuǎn)的過程中，難免會出現(xiàn)因細節(jié)上的差異造成實際的預算執(zhí)行與所制定的預算不相吻合等情況的發(fā)生，為了有效的規(guī)避這一問題，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預算管理水平，通過提升管理者的重視程度以及重新審視預算管理中存在的不足來制定完善的預算管理體系，促使內(nèi)部預算管理活動與房地產(chǎn)所開展的經(jīng)濟活動相吻合，還要在此基礎(chǔ)上建立健全完善的風險預警機制，通過動態(tài)的風險預警機制來及時反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中潛在的風險，從而在第一時間進行合理有效的解決，也能將預算資金控制在一定范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動能夠平穩(wěn)的運行。

（三）選用專業(yè)技術(shù)水平高的工程人員

無論是大型還是中小型房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)項目管理都取決于管理者的工作效率。所以房地產(chǎn)在選擇管理人員時，一定要選擇高素質(zhì)的人才來保證房地產(chǎn)項目管理的有效進行。根據(jù)目前房地產(chǎn)管理的情況，提高中國房地產(chǎn)項目管理的有效性，就必須加強管理者的管理能力和管理經(jīng)驗，使員工在實際工作中具有強烈的責任感和實施能力，確保房地產(chǎn)項目管理中出現(xiàn)的問題得到及時解決。在工程建設中，房地產(chǎn)公司應重視對各種工作因素的研究和分析，加強房地產(chǎn)項目管理的力度。

（四）加強竣工階段的成本控制

竣工驗收的依據(jù)作為項目總體成本核算的基礎(chǔ)，需要包括初步設計、施工圖、施工技術(shù)驗收規(guī)范等，并需要有關(guān)部門的審批調(diào)整和修改，在加強這一階段的成本控制首先需要做到嚴格的檢查工程的竣工結(jié)算，其中包括竣工文件的審查、合同條款的核對以及落實設計變更簽證等，還需要根據(jù)圖紙來具體的核實工程的數(shù)量以及單價，特別是要引進當前先進的計算方式計算手段，轉(zhuǎn)變以往傳統(tǒng)的人工計算方式，并盡可能的減少誤差的產(chǎn)生，提升竣工結(jié)算的精準度。

結(jié)束語：伴隨著房地產(chǎn)工程在全國各地如火如荼地開展，工程管理與項目成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益統(tǒng)一的重要途徑，其直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的管理機制與監(jiān)督機制，根據(jù)工程的實際情況，認真審查預算，不斷提高管理人員的綜合素質(zhì)，在保障工程質(zhì)量提升的同時，降低工程施工消耗，提升材料的利用率，增強員工的成本控制意識，助推企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)效益與發(fā)展雙豐收。