自食苦果的一房二賣(mài)

黃祥 李麗

由于房市的紅火，房?jī)r(jià)上漲速度之快、上漲幅度之大常常超過(guò)一般人的心理預(yù)期，因此也導(dǎo)致了一些利益至上者一房二賣(mài)。兩個(gè)買(mǎi)主誰(shuí)將擁有最終的購(gòu)買(mǎi)權(quán)？沒(méi)有買(mǎi)到房子的買(mǎi)家損失怎么辦？

房?jī)r(jià)飛漲房主一房二賣(mài)

2015年11月，在蘇州永年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永年中介）的居間下，晏悟與李吉簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出賣(mài)給李吉，價(jià)格375萬(wàn)元。

該別墅尚有銀行貸款未還清，需要找墊資公司墊資償還后才能辦理接下來(lái)的手續(xù)。由于墊資事宜一直未能落實(shí)，直到2016年2月，才辦妥他項(xiàng)權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)。而在這不長(zhǎng)不短的3個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià)，讓晏悟賣(mài)早了、賣(mài)低了的懊悔之心越來(lái)越盛。李吉多次催促晏悟辦理房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽、資金托管、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，但晏悟找各種借口拖延辦理。3月，晏悟告知永年中介，要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元，作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。李吉得知后堅(jiān)決不同意。

見(jiàn)李吉無(wú)意加價(jià)，晏悟心中憤憤不平，心想：我這套別墅已經(jīng)上漲了100多萬(wàn)，我只不過(guò)讓你加50萬(wàn)，你都不肯答應(yīng)，我真要在你一棵樹(shù)上吊死嗎？我眼睜睜地讓自己損失100萬(wàn)嗎？當(dāng)然不能！我又不是傻瓜。這樣想著，晏悟動(dòng)了重新找買(mǎi)家的心思，把這套別墅按照新行情在其他中介做了出售登記。房?jī)r(jià)越上漲，搶房的人越多，很快，就有新買(mǎi)主肖達(dá)上門(mén)看房，并表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)愿望。

晏悟心中有鬼，也知道把前面的合同解除掉才能簽訂新的合同。3月27日，晏悟分別致函李吉和永年中介，稱(chēng)因李吉未按約支付房款，并已過(guò)合同約定的逾期時(shí)間，李吉嚴(yán)重違約，故晏悟解除合同。因地址錯(cuò)誤，該函未實(shí)際送達(dá)李吉而退回晏悟。

與此同時(shí)，李吉也感到了緊迫性，加緊采取法律手段維護(hù)自己的購(gòu)房權(quán)。3月28日，李吉委托律師致函晏悟：因晏悟已明確表示不再按原約定價(jià)格出售房屋，如想購(gòu)買(mǎi)房屋需加付50萬(wàn)元，晏悟該行為構(gòu)成違約，要求晏悟在7日內(nèi)與李吉辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管和過(guò)戶(hù)手續(xù)。該律師函于3月29日送達(dá)晏悟。

李吉不敢耽誤，馬不停蹄地于3月29日至蘇州市虎丘區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)虎丘法院）起訴晏悟，要求其立即配合辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

李吉的擔(dān)心果然不是多余的。2016年4月7日，在蘇州家貝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)家貝中介）的居間下，晏悟又與肖達(dá)簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》，約定晏悟?qū)⒋笥^人家02室別墅出售給肖達(dá)，價(jià)格485萬(wàn)元。

至此，晏悟?qū)崿F(xiàn)了多賣(mài)110萬(wàn)元的目的，也實(shí)際做出了一房二賣(mài)的行為。當(dāng)然，晏悟自始至終沒(méi)有向肖達(dá)告知房屋曾與李吉簽訂買(mǎi)賣(mài)合同且雙方存在糾紛。當(dāng)晏悟與家貝中介前去辦理相應(yīng)房產(chǎn)手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已因李吉在法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全被查封，家貝中介立即將該查封事宜告知肖達(dá)。紙包不住火了，晏悟攜其律師，于2016年4月28日與肖達(dá)進(jìn)行了溝通。晏悟及律師在溝通中多次表示系李吉違約，并表示已向李吉發(fā)送了解除合同的告知函。肖達(dá)很看好這個(gè)房子，也只能無(wú)奈地選擇相信。當(dāng)日，他們簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：待此房屋解除查封，訴訟案件結(jié)束后三十日內(nèi)再履行簽訂網(wǎng)簽合同、協(xié)助過(guò)戶(hù)等事宜。

第一位買(mǎi)主獲得房屋所有權(quán)

李吉訴晏悟的案件，虎丘法院分三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。李吉指出：晏悟單方毀約的行為已構(gòu)成根本違約，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益。訴訟過(guò)程中，李吉將304萬(wàn)元購(gòu)房款匯入法院標(biāo)的款專(zhuān)戶(hù)。

2017年3月31日，虎丘法院對(duì)該案做出了民事判決，認(rèn)為：原、被告雙方經(jīng)過(guò)前期磋商，于2015年11月簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》已經(jīng)約定了特定的標(biāo)的物、價(jià)格、付款時(shí)間、交付手續(xù)、違約責(zé)任等，具備了買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，原故、被告間房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立、合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是原、被告的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均具有拘束力，被告單方提價(jià)構(gòu)成違約。原告現(xiàn)已為履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同做好了準(zhǔn)備，原、被告雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同目的已能實(shí)現(xiàn)，合同可繼續(xù)履行，故對(duì)原告要求被告繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的本訴請(qǐng)求予以支持。據(jù)此，虎丘法院判決晏悟繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將大觀人家02室房屋不動(dòng)產(chǎn)變更登記至李吉名下。

晏悟上訴至蘇州市中級(jí)人民法院，8月25日該院作出了終審判決：合同履行過(guò)程中，晏悟提出了增加房款50萬(wàn)元的情形，增加了履行合同的障礙，同時(shí)在雙方未處理完畢合同是否繼續(xù)履行、以及是否協(xié)商一致解除的情形下，晏悟又于2016年4月與案外人簽訂涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)視為其構(gòu)成違約。原審法院判決雙方繼續(xù)履行涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。其后李吉向虎丘法院申請(qǐng)予以強(qiáng)制執(zhí)行，該案于2017年10月23日全部強(qiáng)制執(zhí)行完畢。

第二位買(mǎi)主獲得差價(jià)賠償

肖達(dá)糾結(jié)中等了一年多，等來(lái)的結(jié)果卻是晏悟的一再敗訴，蘇州市中級(jí)人民法院于2017年8月25日作出房屋明確歸屬李吉的終審判決后，肖達(dá)不得不對(duì)買(mǎi)這套別墅死了心。但房?jī)r(jià)一直在漲，這一年多這套別墅竟然又漲了百萬(wàn)元左右。他于2017年9月7日訴至虎丘法院，請(qǐng)求判令晏悟返還購(gòu)房定金20萬(wàn)元，并向肖達(dá)賠償現(xiàn)價(jià)與當(dāng)初合同價(jià)的房屋差價(jià)損失?；⑶鸱ㄔ河?1月13日組織雙方進(jìn)行聽(tīng)證，肖達(dá)提出了司法鑒定申請(qǐng)，申請(qǐng)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并認(rèn)為2017年8月25日房屋價(jià)值減去合同訂立時(shí)的房屋價(jià)格即為其損失。

經(jīng)虎丘法院委托，蘇州市中安房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2017年12月29日出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，認(rèn)定房屋市場(chǎng)單位價(jià)值為20200元/平方米，市場(chǎng)總價(jià)值為579.38萬(wàn)元。

虎丘法院于2018年3月6日、2018年4月17日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。在庭審中，肖達(dá)表示已于2017年10月另行在光福購(gòu)房，房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。

虎丘法院認(rèn)為，肖達(dá)與晏悟簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。本案所涉的大觀人家02室房屋，晏悟明知自己已與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，且已收到李吉要求配合過(guò)戶(hù)的律師函，依然于2016年4月7日與肖達(dá)簽訂了再次出售房屋的合同，且晏悟在簽訂該合同時(shí)向肖達(dá)隱瞞了房屋曾與李吉簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同且雙方存在糾紛的事實(shí)。晏悟一房二賣(mài)的行為系導(dǎo)致本案糾紛產(chǎn)生的直接原因，其違約行為導(dǎo)致雙方之間的《房屋買(mǎi)賣(mài)（居間）合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此肖達(dá)作為守約方有權(quán)要求晏悟承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，案涉房屋2017年8月25日的估價(jià)為579.38萬(wàn)元，與原、被告合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了94.38萬(wàn)元，肖達(dá)實(shí)際損失為94.38萬(wàn)元。

2018年4月26日，虎丘法院做出了晏悟向肖達(dá)退還購(gòu)房定金和賠償房屋差價(jià)損失的判決。

晏悟不服虎丘法院判決，于2018年6月11日向蘇州市中級(jí)人民法院提起上訴。蘇州中級(jí)人民法院依法組成合議庭審理了本案，認(rèn)為，晏悟與李吉就涉案房屋另有房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并實(shí)際履行，系導(dǎo)致本案合同無(wú)法實(shí)際履行的主要原因，對(duì)此晏悟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人訂立合同的目的在于獲得預(yù)期的履行利益。一審法院依據(jù)另案生效判決確定本案合同于2017年8月25日無(wú)法實(shí)際履行并以此日期作為涉案房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)間節(jié)點(diǎn)并無(wú)不當(dāng)。一審法院據(jù)此認(rèn)定合同違約損失數(shù)額為房屋差價(jià)94.38萬(wàn)元，并未超出肖達(dá)預(yù)期可得利益范疇，本院予以維持。值得一提的是，兩位買(mǎi)家勝訴之后，兩家中介公司也將晏悟訴至法院。法院認(rèn)為，既然前后兩份合同都是合法有效的，各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，包括應(yīng)付的中介費(fèi)。故法院于2019年2月判決晏悟支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。為了多賺百萬(wàn)元，晏悟一房二賣(mài)，最終還是以300余萬(wàn)元成交，反過(guò)來(lái)付了賠償金百萬(wàn)元，晏悟?yàn)樽约旱氖判袨楦冻隽顺林氐拇鷥r(jià)，后悔莫及。人在江湖不能丟了誠(chéng)信，每個(gè)人都必須有強(qiáng)烈的契約意識(shí)。契約就是當(dāng)事人之間的法律，一旦簽訂了合同就必須按約履行，哪怕你隨后發(fā)現(xiàn)虧了也得履行，這是你正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，你就要承擔(dān)。你不想承擔(dān)，就是踐踏了誠(chéng)信，法律當(dāng)然不會(huì)答應(yīng)。

（文中當(dāng)事人均系化名）

編輯：夏春暉 ?386753207@qq.com

案后思

一房二賣(mài)，并不意味著第二份買(mǎi)賣(mài)合同必然無(wú)效。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣(mài)，并不因一物二賣(mài)而當(dāng)然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。一房二賣(mài)的房主將產(chǎn)生兩份合同義務(wù)，任何一份合同不能履行的，都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人。