新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析

高艷華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭總體上較為良好，但經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期明顯變長(zhǎng)，絕大多數(shù)中小企業(yè)融資的成功率也不斷下降。通過(guò)對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)開(kāi)展?fàn)顩r進(jìn)行分析可以看出，融資渠道較為單一一直以來(lái)都是其融資活動(dòng)開(kāi)展上存在的不足，多元化融資渠道也是其未來(lái)一段時(shí)間里融資活動(dòng)開(kāi)展需要關(guān)注的重點(diǎn)事宜。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選用中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體分析，并就其如何更好的對(duì)融資渠道進(jìn)行多元化選用提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資渠道;多元化

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中需要進(jìn)行一定程度的融資活動(dòng)開(kāi)展，融資狀況好壞與否甚至?xí)绊懙骄唧w企業(yè)的生死存亡[1]。國(guó)家層面極為注重對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)調(diào)整，在資本與金融市場(chǎng)上進(jìn)行的調(diào)整也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)的開(kāi)展產(chǎn)生了很大影響。近幾年，融資渠道單一這一問(wèn)題在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)越發(fā)顯著，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了融資渠道單一帶來(lái)的問(wèn)題和負(fù)面影響，但其對(duì)于如何進(jìn)行融資渠道的多元依然較為茫然。鑒于此，探尋出新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)更好進(jìn)行融資渠道多元化選用的一般性策略也十分必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選用中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)外源融資依賴(lài)性較高

房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來(lái)源于銀行，而最主要的渠道來(lái)源于銀行的信貸，外援性融資雖然具有很多優(yōu)勢(shì)，但在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下，外源性融資渠道的貢獻(xiàn)力正在不斷降低，商業(yè)銀行為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)受宏觀(guān)調(diào)控性政策影響較為明顯，房地產(chǎn)企業(yè)從商業(yè)銀行處獲得資金支持的現(xiàn)實(shí)難度也不斷增加，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，其需要大量的資金支持才能確保長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)，加上2010年后，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)再三警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，將銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，使得銀行大幅提高對(duì)房地產(chǎn)的放貸門(mén)檻，加上近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)兩難局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)就通過(guò)民間借貸進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，但由于利率很高，導(dǎo)致成本非常高，本身只能適用于短期的資金不足的民間借貸可能會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不僅如此，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)在外源融資的依賴(lài)性較高，其一直以來(lái)都忽視了內(nèi)部融資渠道的開(kāi)拓以及融資價(jià)值的最大化挖掘，融資活動(dòng)開(kāi)展中的主動(dòng)性?xún)?yōu)勢(shì)也十分薄弱。久而久之，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)開(kāi)展中對(duì)外源融資的依賴(lài)程度會(huì)越發(fā)越高，而外部因素對(duì)其融資活動(dòng)開(kāi)展的影響也會(huì)越來(lái)越大，這也很容易催生出一些新的融資問(wèn)題產(chǎn)生，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資成功率[2]。

（二）融資成本管控困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模往往較大且十分頻繁，主營(yíng)業(yè)務(wù)具有的特殊性也使得融資活動(dòng)的開(kāi)展需要較為龐大的融資成本予以支撐。從最近幾年國(guó)家層面在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展上的一些調(diào)控性政策頒布與實(shí)施狀況來(lái)看，政府通常會(huì)在資本與金融市場(chǎng)上進(jìn)行調(diào)控，并通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)融資這一途徑來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控。為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)“泡沫”的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的直接與間接融資成本實(shí)際上都在不斷上升，特別是那些對(duì)外源融資依賴(lài)程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)，其往往需要支付高昂的融資成本，且無(wú)法進(jìn)行融資渠道的多元化選用時(shí)，融資成本的壓縮也變得十分困難。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道選用時(shí)往往會(huì)忽略融資風(fēng)險(xiǎn)的防范，特別是在對(duì)外源融資就有較高的依賴(lài)性時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險(xiǎn)控制上的主動(dòng)性?xún)?yōu)勢(shì)相對(duì)較低，外部因素對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)性作用也相對(duì)較大。作為一種經(jīng)濟(jì)行為，融資本身便帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)企業(yè)大多需要進(jìn)行規(guī)模較大的融資，很多房地產(chǎn)企業(yè)也正在進(jìn)行舉債經(jīng)營(yíng)。一旦資金鏈斷裂或短期債務(wù)壓力持續(xù)性攀升，具體的融資風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)產(chǎn)生。而從現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)開(kāi)展中的偏好來(lái)看，無(wú)論是在哪一種融資渠道選用的背景下，融資需求的滿(mǎn)足都是優(yōu)先級(jí)的事宜，特別是在融資需求較為急切時(shí)，融資風(fēng)險(xiǎn)的控制事宜往往會(huì)被忽視，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)近幾年始終處于一個(gè)較高水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的建議

（一）增強(qiáng)對(duì)內(nèi)、外部融資渠道的深度挖掘

例如，萬(wàn)科集團(tuán)在融資中雖然對(duì)外源融資的依賴(lài)性也處于較高水平，但其并沒(méi)有忽視內(nèi)源融資渠道實(shí)際融資價(jià)值的挖掘，自2016年開(kāi)始，集團(tuán)內(nèi)部也通過(guò)股票的內(nèi)部增發(fā)等方式進(jìn)行著內(nèi)源融資嘗試，各地方分公司在融資活動(dòng)開(kāi)展中也十分注重內(nèi)、外源融資渠道選用間的均衡。例如，房地產(chǎn)公司采用“售后回租”進(jìn)行融資，在銷(xiāo)售時(shí)只與購(gòu)房者簽訂房產(chǎn)銷(xiāo)售合同，同時(shí)，全資成立一家專(zhuān)屬物業(yè)管理公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)“售后回租”模式下商鋪的管理和運(yùn)營(yíng)，并由該物業(yè)管理公司與購(gòu)房者另行簽訂委托代理租賃合同，按高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)公司再將房產(chǎn)租回，統(tǒng)一對(duì)外出租，每年按售價(jià)的一定比例返還給購(gòu)房者。只有對(duì)內(nèi)、外部融資渠道的融資價(jià)值進(jìn)行深度挖掘與利用，避免對(duì)單一的融資渠道產(chǎn)生過(guò)度依賴(lài)，從而致使自身在融資活動(dòng)開(kāi)展上的可調(diào)整空間降低。內(nèi)、外部融資渠道的價(jià)值被較好挖掘后，房地產(chǎn)企業(yè)在融資需求的滿(mǎn)足能夠更為簡(jiǎn)單，固有的融資問(wèn)題也可以順勢(shì)得到較好解決。

（二）圍繞著融資成本控制進(jìn)行融資渠道選擇

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資成本相對(duì)較高時(shí)，企業(yè)需要圍繞著成本控制這一中心進(jìn)行融資渠道的多元化選用。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)生了融資需求后，可以首先進(jìn)行融資方案的確定，并對(duì)于可選融資方案的實(shí)際融資成本進(jìn)行預(yù)估，從而確立出具體的融資渠道選用方案，或進(jìn)行組合式的融資渠道選用嘗試。例如：可以嘗試與信托公司合作，而非民間借貸，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進(jìn)民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，更好促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，降低融資成本。這一嘗試下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)不同融資渠道的融資價(jià)值有一個(gè)較好感知，其在融資成本管控上的主動(dòng)性?xún)?yōu)勢(shì)也可以得到一定程度提升，這也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好進(jìn)行融資活動(dòng)開(kāi)展的籌劃，避免融資成本過(guò)高。

（三）注重不同融資渠道融資風(fēng)險(xiǎn)的管控

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身融資狀況以及融資渠道的選用狀況，進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估，并分析出不同融資渠道選用時(shí)不同的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素特點(diǎn)。在進(jìn)行了融資渠道選用的融資風(fēng)險(xiǎn)分析后，房地產(chǎn)企業(yè)也需要帶著融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)開(kāi)展具體的融資活動(dòng)，在不同的時(shí)間段對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析，從而更為及時(shí)的感知融資風(fēng)險(xiǎn)管控層面的變化與壓力。借助較為積極地進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)管控，房地產(chǎn)企業(yè)能夠積累出更多的融資活動(dòng)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)，即便是在對(duì)外源融資渠道具有較高依賴(lài)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以較好地進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，確保融資需求的較好滿(mǎn)足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)自身要提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

一是房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，如此才能降低融資成本，提高市場(chǎng)占有的份額，企業(yè)才有發(fā)展的空間;二是企業(yè)要完善財(cái)務(wù)管理，規(guī)范賬務(wù)核算，合理進(jìn)行稅收籌劃，加強(qiáng)企業(yè)信息的透明度，建立精簡(jiǎn)高效，建立權(quán)、責(zé)、利一體的崗責(zé)體系，建立科學(xué)合理的內(nèi)部流程和運(yùn)作機(jī)制;三是要建立有效合理的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)和監(jiān)督約束機(jī)制，減少代理成本，建立科學(xué)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注意市場(chǎng)調(diào)研，以目標(biāo)客戶(hù)的需求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，融資后在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇時(shí)要謹(jǐn)慎，并且要在法律允許范圍內(nèi)加強(qiáng)融資渠道的創(chuàng)新與發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)需要給予融資活動(dòng)的開(kāi)展以更多關(guān)注，更加需要積極的金融融資渠道的多元化選用，從而為融資活動(dòng)的開(kāi)展提供更多選擇。值得注意的是，不同房地產(chǎn)企業(yè)以及同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同時(shí)期的融資需求、狀況等不盡相同，不同融資渠道的實(shí)際貢獻(xiàn)力也會(huì)具有明顯差異。對(duì)于具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其也需要充分結(jié)合自身融資實(shí)際，進(jìn)行融資渠道的選用，避免對(duì)某一種融資渠道產(chǎn)生依賴(lài)，或機(jī)械式地進(jìn)行融資渠道多元化選用，對(duì)自身融資需求的滿(mǎn)足乃至常態(tài)化發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳會(huì)玉，王朋艷.房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式研究——以萬(wàn)科地產(chǎn)為例[J].河北企業(yè)，2017 （10）： 82-83.

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