淺析海南省瓊海市中小型房地產(chǎn)公司融資風險問題

摘 要：大多數(shù)企業(yè)都曾出現(xiàn)過資金短缺的情況，嚴重者會引發(fā)經(jīng)濟危機，從而使企業(yè)面臨經(jīng)營風險及財務危險。每出現(xiàn)這種情況，企業(yè)第一件要做的事就是融資，而融資門坎高、融資費用高等融資問題一直困撓著企業(yè)的發(fā)展。近年來雖有所改善，但仍然是制約著企業(yè)發(fā)展的重大問題。而在這眾多的行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司受融資問題的影響尤為明顯。眾所周知，房屋的整個開發(fā)建設過程周期長，從取得土地、報建到開工建設，再到預繳稅金，每一個環(huán)節(jié)所需投入的資金都是巨大的，大多數(shù)房地產(chǎn)公司不可能全部靠自有資金投入。所以房地產(chǎn)開發(fā)公司無不面臨著融資問題，尤其是中小型房地產(chǎn)公司因融資方式單一，普遍存在融資難的問題。本文僅以海南省瓊海市為例，就此問題提出自己的看法及建議。

關鍵詞：資金短缺；中小型房地產(chǎn)公司；融資方式；融資難

一、瓊海市房地產(chǎn)企業(yè)近3年資金來源構(gòu)成

瓊海市位于海南島的東部，總面積為1692平方公里。是海南省的第三大城市，這里四季如春、風景如畫，年平均氣溫為24℃，常年無霜雪，生態(tài)指數(shù)全國排名第一，是人們理想的居所。自2010年起，海南省都在為建設“國際旅游島”做準備，加之政府的扶植及對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，吸引了大量來自全國各地的地產(chǎn)商來海南島投資，使整個海南省房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，以瓊海市為例，目前已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)430家，這其中絕大多數(shù)為中小型開發(fā)企業(yè)，近三年的資金來源情況如下表：

二、目前瓊海市房地產(chǎn)公司存在融資現(xiàn)狀

（1）融資方式單一

由表1數(shù)據(jù)可知，目前瓊海房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來講，投資方式可以做到多樣化，比如發(fā)行股票吸收新的股東加入，增加自有資金的數(shù)量，擴大公司規(guī)模；再有符合發(fā)行債券條件的公司可以發(fā)行債券吸收社會上閑散資金；近年來新興的融資方式-信托融資也逐漸發(fā)展起來，受到越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，開始嘗試采用信托融資方式，保證資金的回流。而在瓊海市大多數(shù)房地產(chǎn)公司屬中小型房地產(chǎn)公司，在430余家房地產(chǎn)企業(yè)中大多是內(nèi)資企業(yè)，極少數(shù)的外資企業(yè)可以忽略不計。表一數(shù)據(jù)顯示，瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金來源全部為內(nèi)源性融資，利用外資的少之又少。在這僅有的幾種融資方式中，其他資金來源占資金來源總額比重最高。在這里其他資金來源，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司特有的一種融資方式，它是由收取客戶的定金及房款構(gòu)成。2016年，全年資金來源合計為1381081萬元，僅收取客戶的定金及房款一項為751769萬元，占總資金來源的54.43%；2017、2018二年其他資金來源分別占總資金來源的61.27%、57.01%。在收取客戶的定金及房款中，約有70%來自于銀行按揭貸款，是客戶以房產(chǎn)作為抵押由銀行獲得。企業(yè)設立初期，資金量需求不大，大多數(shù)企業(yè)可以依靠自有資金及企業(yè)的留存收益維持開發(fā)建設。而隨著開發(fā)進度的增大，資金的需求量慢慢增加，在所開發(fā)產(chǎn)品符合銷售條件前，單一的融資方式使這些中小型開發(fā)企業(yè)只能采用傳統(tǒng)的融資方式銀行貸款，既國內(nèi)各大銀行為開發(fā)商提供的專用于房產(chǎn)開發(fā)建設的銀行貸款，一般稱之為“開發(fā)貸”。由表一數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由銀行取得的開發(fā)貸款占總資金來源的比例，近三年的平均數(shù)為20%左右，如此計算，企業(yè)的開發(fā)貸款加上客戶的按揭貸款，來自銀行的資金占總資金來源的60%。由此可見，瓊海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的過度依賴，同時也反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司融資方式的單一化。

（2）來自投資者本身及公司管理的因素

據(jù)調(diào)查，一些投資者本身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)驗，2010初國家發(fā)布政策文件大力建設海南，力爭將海南建設成“國際旅游島”，大批的投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商都想趁著國家的利好政策，分食海南房地產(chǎn)市場的一杯羹。而這其中不乏一些企業(yè)，內(nèi)部管理松懈，沒有健全完善的財務制度，還停留在類似于家庭管理模式，公司的主要決策權掌控在關健的幾個人手里，管理者大部分精力用于管控銷售樓盤，而忽略同樣重要的財務管控。企業(yè)在資金的管理、使用及權益分配方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而不能最大限度的發(fā)揮資金的安全性及完整性，同時也不能使財務部門充分發(fā)揮應有的職能作用。

（3）來自社會的因素

國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策決定著住宅的銷量。2017年4月瓊海市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，要求對在海南省無住房的非本省戶籍居民，其必須提供連續(xù)1年（個別區(qū)域需要2年）個人所得稅或社會保險繳納證明方可在瓊海市購房，在本市范圍內(nèi)，暫停向在海南已擁有1套住房的非本省居民售房；緊接著在2018年4月，海南省人民政府發(fā)布史上海南最嚴住宅限購令，在五指山等4個中部生態(tài)核心區(qū)域只能面向本市縣居民家庭銷售，而在瓊海已實行限購的區(qū)域，個人所得稅或社會保險繳納證明由原有的1-2年增加到5年。面對如此嚴格的限購令，在政策已執(zhí)行2年的今天，各個房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅銷量一落千丈，叫苦不迭。此時一些實力強、資金有些積累的企業(yè)還可勉強支撐，而一些規(guī)模較小，內(nèi)部留存收益有限的企業(yè)，尤其是尚停留在開發(fā)建設階段的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因銷量驟減，在資金來源上占最大比重的購房收入也呈直線下降趨勢。缺少了資金來源的地產(chǎn)企業(yè)，首先想到的是向銀行貸款，而銀行貸款同樣也是有限制的，國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的自有資金占投資總額的比例達到35%以上，銀行才可以貸款。來自政策各種因素，使中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨融資風險，甚至資金鏈斷裂危險。

三、對瓊海市目前融資現(xiàn)狀的合理化建議

（1）學習大型房地產(chǎn)開發(fā)公司引進房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是一種新型的融資渠道，是一種商業(yè)信托組織形式，其本質(zhì)是一種信托基金。通過發(fā)行類似于股票的收益憑證，匯聚多個投資者的資金，由專業(yè)的金融機構(gòu)適時收購或為房地產(chǎn)公司進行融資的一種投資方式，最后將投資收益按投資者所占份額分配給投資者。這種融資方式的優(yōu)勢在于融資的速度快、所需的成本費用低，非常適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。采用這種融資方式，不僅可以從中獲利，還可以規(guī)避企業(yè)因資金短缺帶來的財務風險，已達到加快資金周轉(zhuǎn)的目的。在我們過度依賴的銀行收緊銀根或加息的情況下房地產(chǎn)信托投資是我們最好的選擇，可適當降低因高額利息帶來的融資風險。

（2）施工單位墊付資金

選擇合適的施工單位，考察對方是否有適量墊付資金的實力，在簽訂施工合同時盡量為企業(yè)爭取有利條件，最大程度的爭取施工方墊付資金的數(shù)額，已備在各種風險來臨時暫緩融資壓力。

（3）充分利用得天獨厚的環(huán)境資源等優(yōu)勢

盡管瓊海市多數(shù)開發(fā)商項目的規(guī)模不大，所建項目的影響力也不是太廣泛，但是仍存在著這樣或那樣的自身優(yōu)勢。比如瓊海市環(huán)境優(yōu)美、面臨大海的一、二線海景房不在少數(shù)。目前瓊海的海景房已成為瓊海商品房的主打產(chǎn)品，許多島外的置業(yè)者不惜一擲千金，就為每天能看到窗外的那片海。有此資源的開發(fā)商們可擴大宣傳力度將其優(yōu)勢介紹給投資公司，選擇雙方比較了解比較信任的投資公司開展合作，以達到互利互惠、合作共贏的目的，進而降低融資風險。近幾年，隨著北方各大城市霧霾天氣的頻頻出現(xiàn)，人們對于藍天白云、清新空氣的渴望越來越強列，而海南位于中國的最南部，是全國空氣質(zhì)量最好的城市。每年的冬季大量的北方人尤其是中老年人涌入海南，這個時節(jié)也是海南房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季。2017年至今，由于海南頒布了住宅限購令，這大批的候鳥老人中，一部分人在海南已經(jīng)購買了住房，而另一部分人，盡管他們經(jīng)濟條件允許也只能選擇租房的形式，而這批人恰好是我們房地產(chǎn)開發(fā)公開發(fā)公司潛在的客戶群。目前瓊海的房地產(chǎn)開發(fā)公司相當一部分住宅都是以精裝修的模式出售，此類公司可選擇暫時出租我們的開發(fā)產(chǎn)品，這樣既能緩解我們當前的融資問題，又能發(fā)展我們未來的銷售客戶群。

（4）完善內(nèi)部財務管理制度

在當前環(huán)境下，瓊海的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中依然受到各種問題的限制。在這種情況下，企業(yè)更是要建全、完善內(nèi)部管理制度，加強對資金的控制，使有限的資金在周轉(zhuǎn)的過程中發(fā)揮其最大的作用。 很多房地產(chǎn)企業(yè)過多的重視銷售，認為只要銷售做好了就會有源源不斷的現(xiàn)金流入，從而忽略建立健全的財務管理制度及現(xiàn)金使用流程的重要性。一個公司沒有完善的內(nèi)部管理制度，就無法完成較規(guī)范的實際操作。制度的設立要針對所有的管理人員，對每個工作人員要做到分工明確。提高企業(yè)領導人和決策者的財務管理素質(zhì)，他們要能讀懂公司的資產(chǎn)負債表、利潤表、及現(xiàn)金流量表這三種最主要的財務報表，在做出重大決策時，首先要對目標利潤與成本進行分析，不能依據(jù)以往的經(jīng)驗和主觀判斷決策，應以歷史財務數(shù)據(jù)為基礎，考慮當前的實際情況，權衡后做出合理正確的決策。融資不僅指外部融資，完善企業(yè)內(nèi)部管理，做好降低企業(yè)成本、費用工作同樣也是一種融資。

（5）加強信用管理

信譽對一個企業(yè)的發(fā)展是非常重要的，而對于銀行貸款數(shù)額較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是至關重要。所以我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要避免延期付息或逾期還款的現(xiàn)象，不然會大大降低我們的信用等級和信用額度。房地產(chǎn)公司能否獲得銀行信貸、獲取信貸金額的大小，取決于公司是否能達到國家規(guī)定的要求，同時也取決于公司在銀行的信用等級。要做到有借有還、如期償還，從而使企業(yè)的信用等級得到提升，為企業(yè)獲取資金制造優(yōu)勢，來爭取更多的融資機會。

四、結(jié)束語

本文對海南省瓊海市中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司目前存在的問題進行分析，通過對這些影響因素的理解和研究，結(jié)合我國的實際情況提出建議。希望各企業(yè)能借鑒和引用更多的、先進的融資方式，使瓊海市的房地產(chǎn)企業(yè)能更好的解決融資問題。

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作者簡介：劉鳳英（1970年12月7日——），性別：女，所在城市：海南省瓊海市，學歷：大專，職稱：中級，單位：海南勝大莊投資有限公，職務：財務負責人，研究方向：中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問題。