宣榮

摘要：為了提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有必要更加重視房地產(chǎn)工程管理，本文總結(jié)了改造項(xiàng)目管理工作的重點(diǎn)，為提高項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的日常管理水平和效率奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。本文專門分析了房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)，為發(fā)展企業(yè)自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目管理模式提供積極的啟示和借鑒，促進(jìn)企業(yè)自身市場(chǎng)份額的提高和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的實(shí)質(zhì)性提高，為工程項(xiàng)目的質(zhì)量提供了更多的保證。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程管理;要點(diǎn);探究

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是成本管理，因?yàn)榉孔拥耐度氤杀局苯記Q定了業(yè)主的購(gòu)買力，所以整體成本高，房?jī)r(jià)也會(huì)很高。這樣一來(lái)，大多數(shù)房子都會(huì)因?yàn)閮r(jià)格太高而被囤積起來(lái)，而開(kāi)發(fā)商又收不到成本，造成虧本的局面。二是進(jìn)度管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成本。進(jìn)展太慢，建設(shè)時(shí)間將延長(zhǎng)，項(xiàng)目綜合成本將增加。最終結(jié)果是房?jī)r(jià)將上漲，這也將影響所有者對(duì)房屋的購(gòu)買。第三，質(zhì)量管理，質(zhì)量應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目的最終目標(biāo)。質(zhì)量不合格將直接影響房屋的銷售情況。從以上三點(diǎn)可以看出，要確保所有者的購(gòu)買意愿，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理必須謹(jǐn)慎進(jìn)行。

一、工程管理主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理主要是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期、中期和后期的各項(xiàng)工作的管理，其中合同管理是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理的主要方式，主要采用組織、控制、驗(yàn)收等方式。采取協(xié)調(diào)等手段，嚴(yán)格監(jiān)控開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，直接控制企業(yè)的目標(biāo)是成本，建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量。在確保安全的各個(gè)方面的條件下，根據(jù)計(jì)劃的成本，施工進(jìn)度和質(zhì)量完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)。以實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)的優(yōu)化。

二、當(dāng)下管理中存在的問(wèn)題

（一）隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境正在發(fā)生著越來(lái)越多的變化，可變因素的增加，使得項(xiàng)目管理的可預(yù)測(cè)性較差，各個(gè)項(xiàng)目的技術(shù)要求也越來(lái)越高。因此，為了適應(yīng)環(huán)境的變化和工程項(xiàng)目的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷使用技術(shù)來(lái)增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）如今，監(jiān)督單元與設(shè)計(jì)單元之間的脫節(jié)導(dǎo)致在施工過(guò)程中出現(xiàn)大量問(wèn)題。在造成管理混亂的同時(shí)，嚴(yán)重影響了建設(shè)周期，制約了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

（三）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收意味著工程的完成，自然項(xiàng)目的驗(yàn)收應(yīng)盡快完成。但是現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)子項(xiàng)目驗(yàn)收和其他環(huán)節(jié)的管理并不嚴(yán)格，直到項(xiàng)目完成，結(jié)算基礎(chǔ)不足，驗(yàn)收數(shù)據(jù)不完整，無(wú)法處理。相關(guān)驗(yàn)收。手續(xù)會(huì)導(dǎo)致意外的交貨和歸檔結(jié)果。如果施工由多個(gè)部門完成，則對(duì)于項(xiàng)目的接受和歸檔非常重要。

三、措施分析

（一）提高管理有效性

1、職能管理模式、管理人員的能力是管理工作開(kāi)展的基礎(chǔ)，對(duì)管理人員的范圍、管理職責(zé)、管理權(quán)力等進(jìn)行了細(xì)化和明確，可以提高人力資源管理的利用效率。

2、項(xiàng)目經(jīng)理管理模式可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目經(jīng)理，并賦予一定的權(quán)利并直接對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。在管理過(guò)程中，存在著權(quán)利和相應(yīng)的責(zé)任，盡管這種管理模式更加分散，因此，管理的精細(xì)化將進(jìn)一步推動(dòng)深化，這對(duì)強(qiáng)化管理模式的實(shí)際情況是相當(dāng)有利的。

3、設(shè)立管理調(diào)度中心。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都非常大，并且需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間。這將給管理帶來(lái)一定的困難。因此，調(diào)度中心的建設(shè)主要針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目。進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)管理，可以在一定程度上保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的完整性，形成完整的管理體系。

（二）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

設(shè)計(jì)方案也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要組成部分。有必要對(duì)其中所包含的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的界定。同時(shí)，為了避免各種問(wèn)題的發(fā)生，有必要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的研究，避免設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)不必要的錯(cuò)誤。此外，在管理過(guò)程中，將已完成的設(shè)計(jì)部分送至相應(yīng)的驗(yàn)收部門，以保證房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性，避免對(duì)工程質(zhì)量造成嚴(yán)重影響。換而言之，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案不僅可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，還可以滿足房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的需要。

（三）完善管理體系

1、在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目可能存在的危險(xiǎn)性和影響因素，并在一定程度上整合周邊環(huán)境，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系得到保障。一定要有針對(duì)性，避免在管理制度和項(xiàng)目實(shí)際情況中存在錯(cuò)誤。

2、要注意監(jiān)督管理制度，把監(jiān)督管理制度充分應(yīng)用到工程項(xiàng)目建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)的檢查，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目間的協(xié)調(diào)工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，有必要全面協(xié)調(diào)各個(gè)項(xiàng)目之間的關(guān)系，在一定程度上安排和規(guī)劃施工時(shí)間，避免三者之間的沖突影響工程質(zhì)量、進(jìn)度。要加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)配合工作，在各種施工環(huán)節(jié)和施工技術(shù)上進(jìn)行一定程度的協(xié)調(diào)。規(guī)劃，以便在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)形成相對(duì)完整的管理體系，既能保證房地產(chǎn)業(yè)其他項(xiàng)目建設(shè)的順利、全面進(jìn)行，又能提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)自主開(kāi)發(fā)的整體水平。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)，也很有幫助。

（五）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理

房地產(chǎn)工廠的建設(shè)管理主要是項(xiàng)目建設(shè)的管理。在具體實(shí)施中，開(kāi)發(fā)單位將委托專業(yè)部門進(jìn)行管理，并根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定合同的管理方式。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一般包括分包模式?？偝邪Ｊ?，施工管理模式，施工設(shè)計(jì)模式等，在施工管理過(guò)程中，要注意工程質(zhì)量管理，嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)工廠施工管理的物資設(shè)備，避免在房地產(chǎn)工程中偷工減料的現(xiàn)象。在施工和施工階段，有必要進(jìn)行全面的跟蹤檢查和指導(dǎo)整改工作。

（六）加強(qiáng)進(jìn)度跟蹤管理

加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度跟蹤管理，根據(jù)施工進(jìn)度圖的安排跟蹤各階段的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，實(shí)行分工制。所謂分工制度，是指每個(gè)建設(shè)人員對(duì)每個(gè)具體建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)責(zé)任和任務(wù)都有明確的規(guī)定。對(duì)優(yōu)秀的建筑工人給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，然后調(diào)動(dòng)建筑工人的積極性。

（七）加強(qiáng)材料管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需要依靠建材設(shè)備等物資條件的支持，因此管理人員需要掌握這方面的管理要點(diǎn)，提高建材的成本效益，保證房屋的使用。根據(jù)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，應(yīng)最大程度地降低成本。物資采購(gòu)結(jié)束后，管理人員要更加重視物資質(zhì)量的評(píng)審和驗(yàn)收工作，同時(shí)要妥善保管，為物資的使用提供更多的便利，防止物資損壞、丟失等問(wèn)題的發(fā)生。此外，還需要更加重視現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作，嚴(yán)格物資領(lǐng)用工作管理。減少材料浪費(fèi)、以權(quán)謀私等問(wèn)題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益提供更多保障。

（八）重視人才培養(yǎng)

建筑工人，技術(shù)人員和管理人員都是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的重要主題。為了確保全體員工認(rèn)真履行職責(zé)，他們可以有效地與其他部門的人員合作，共同為房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工作。要重視人事管理工作，適當(dāng)運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，為全體員工的積極性和積極性打下基礎(chǔ)，減輕房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的負(fù)擔(dān)。另外，需要對(duì)工程相關(guān)人員進(jìn)行更多的教育和培訓(xùn)課程來(lái)提高他們的專業(yè)水平和職業(yè)操守，使所有人員都具有較強(qiáng)的常識(shí)和專業(yè)技能，并減少人為的和不當(dāng)?shù)墓芾怼ｅe(cuò)誤的問(wèn)題為房地產(chǎn)建設(shè)的進(jìn)度，質(zhì)量，安全和經(jīng)濟(jì)效益提供了更多的保證。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理中，日常管理人員必須不斷提高對(duì)建筑公司人員身份和工程人員管理的認(rèn)識(shí)和責(zé)任感，使所有與項(xiàng)目有關(guān)的人員了解管理工作的內(nèi)涵和重要性，并能提供更多的支持。

四、結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目，資金需求量大。同時(shí)，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目與人們的生活密切相關(guān)。因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。研究、及時(shí)解決問(wèn)題，總結(jié)好的經(jīng)驗(yàn)和做法，確保房地產(chǎn)整體項(xiàng)目的具體實(shí)施力度最大化。

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