房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范策略分析

張鵬

摘要：房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。研究我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況和變化趨勢(shì)，科學(xué)防范投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要分析探討了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范策略，以供參閱。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資風(fēng)險(xiǎn);防范策略

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來獲得經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。作為一種投資額大、周期長(zhǎng)、涉及面廣、回報(bào)率高的投資類型，房地產(chǎn)投資時(shí)刻面臨風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。處在經(jīng)濟(jì)迅速轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難。如何盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)以期獲得投資收益最大化，是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的迫切要求與最終愿望。研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征及我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體狀況和變化趨向，對(duì)幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型

（1）經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，不加宏觀調(diào)控的通貨膨脹率會(huì)居高不下，在經(jīng)濟(jì)衰退期，一般伴隨著銀根緊縮，滯脹的情況也曾出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)周期及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)最終都會(huì)表現(xiàn)在投資的預(yù)期收益上，通貨膨脹率預(yù)期越高，房地產(chǎn)的預(yù)期收益率越高，兩者間的關(guān)系可通過適當(dāng)?shù)慕y(tǒng)計(jì)方法預(yù)測(cè)。（2）政策影響。政策是政府規(guī)制市場(chǎng)的主要手段，其中財(cái)政政策和貨幣政策的特點(diǎn)是逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向而動(dòng)，因而其對(duì)房地產(chǎn)投資的影響與經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響是反向的。（3）政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于戰(zhàn)爭(zhēng)、內(nèi)亂、罷工發(fā)生的可能性和政權(quán)的穩(wěn)定性造成的投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資中危害最大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)境外投資必須考慮該風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于政局不穩(wěn)的國(guó)家，不宜進(jìn)行房地產(chǎn)這樣投資回收期長(zhǎng)的項(xiàng)目。（4）自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、地震風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)和施工現(xiàn)場(chǎng)地基風(fēng)險(xiǎn)等，與待開發(fā)區(qū)域的地理位置高度相關(guān)。（5）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括政策實(shí)施造成的供求變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，還包括消費(fèi)者偏好、居民收入、二手房市場(chǎng)的狀況、商品房保值能力預(yù)期及技術(shù)進(jìn)步使原有結(jié)構(gòu)、工藝設(shè)計(jì)的無形損耗等影響供求的因素。（6）決策及管理風(fēng)險(xiǎn)。管理團(tuán)隊(duì)的決策能力、領(lǐng)導(dǎo)潛力、管理團(tuán)隊(duì)中由該行業(yè)的專家、企業(yè)家的相關(guān)背景、管理團(tuán)隊(duì)的相關(guān)背景等因素構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為決策及管理風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)外實(shí)踐表明，這是構(gòu)成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要的指標(biāo)，它屬于源生性的風(fēng)險(xiǎn)因素，也是區(qū)分不同投資方案最基本的非系統(tǒng)性指標(biāo)。（7）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是非源生性風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)影響最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)。（8）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)金流并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。（9）未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由承租人承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來購(gòu)買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用。（10）資本的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益和可能的未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生，資本價(jià)值也會(huì)隨著報(bào)酬率的變化而有所改變。（11）比較風(fēng)險(xiǎn)。比較風(fēng)險(xiǎn)又被稱為機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資后，失去其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（12）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大收益的同時(shí)，使風(fēng)險(xiǎn)降低到最低限。（13）持有期風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的。一般來說，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的因素就越多，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。（14）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要是開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)，功能要求，智能科技含量的掌握上。技術(shù)要包括：建筑材料改變和變更風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)和信息風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

2.1分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一種常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求各方共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，從而避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)、基金公司合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn);與外商聯(lián)盟，既可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

2.2投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分用在建筑高檔寫字樓等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同，顧名思義，風(fēng)險(xiǎn)大的投資回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就低些，如果將資金分別投入不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)上，整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

2.3保險(xiǎn)策略

對(duì)于房地產(chǎn)投資者來說購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)充分考慮選擇房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。

2.4風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項(xiàng)策略，分為非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論，投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由有關(guān)部門分擔(dān)，而風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則是：任何一種風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)由最適合承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)或最有能力進(jìn)行損失控制的一方承擔(dān)。符合這一原則的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是合理的，可以取得雙贏或多贏的結(jié)果。否則，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就可能付出較高的代價(jià)。（1）非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識(shí)地采取某些非保險(xiǎn)措施將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而達(dá)到降低其自身項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和損失程度的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會(huì)引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及損失的某項(xiàng)開發(fā)活動(dòng);二是將風(fēng)險(xiǎn)本身予以轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險(xiǎn)，但與風(fēng)險(xiǎn)控制不同的是，他不是通過放棄、中止項(xiàng)目活動(dòng)或采取積極預(yù)防和抑制的措施直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素來達(dá)到消除、降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)存在，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而間接達(dá)到降低自身風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移雖然可以使風(fēng)險(xiǎn)在開發(fā)商和其他風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)者之間進(jìn)行移動(dòng)，但卻不能因此將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本身消除或從總量上減少。（2）財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移和保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移。非保險(xiǎn)財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移是指單位或個(gè)人通過經(jīng)濟(jì)合同，將損失與損失有關(guān)的財(cái)務(wù)后果（財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡等）轉(zhuǎn)移給另一些單位或個(gè)人去承擔(dān)的一種方式。其實(shí)質(zhì)是通過風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后所造成的損失。大部分財(cái)務(wù)型非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款來實(shí)現(xiàn)的。如在建筑承包活動(dòng)中，建筑所有人可以通過合同將其他對(duì)公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險(xiǎn)。通過購(gòu)買保險(xiǎn)，投資項(xiàng)目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。需要說明的是，保險(xiǎn)并不能轉(zhuǎn)移投資項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)，一方面是存在不可保險(xiǎn)的內(nèi)容和項(xiàng)目，另一方面是因?yàn)橛行╋L(fēng)險(xiǎn)不宜保險(xiǎn)。因此，應(yīng)將保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避、損失控制與風(fēng)險(xiǎn)自留結(jié)合起來運(yùn)用。對(duì)于不可保險(xiǎn)，必須采取損失控制措施。即使對(duì)于可保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施，這有利于改變風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.5地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（1）情景分析法。情景分析法是一種在歐美等國(guó)家和地區(qū)廣泛應(yīng)用的，一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。所謂情景就是對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目的未來狀況進(jìn)行描繪，當(dāng)某些關(guān)鍵因素發(fā)生變化時(shí)，通過將這些變化轉(zhuǎn)變成數(shù)據(jù)用軟件處理后通過情景模擬顯示出來供決策者分析研究的。（2）故障樹法。故障樹法是利用圖解的方式將大的故障分解成為小的故障并進(jìn)行分析，由于分解后的圖形呈樹枝狀，稱之為故障樹。其基本做法是將房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)細(xì)分為許多細(xì)小風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)L(fēng)險(xiǎn)原因?qū)訉臃纸?，從而地找出帶來風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確原因。（3）德爾菲方法。德爾菲方法由美國(guó)著名的咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于20世紀(jì)50年代初發(fā)明的，其本質(zhì)是匿名反饋函詢法。具體做法是請(qǐng)專家在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查過程中發(fā)表匿名意見，并對(duì)各種情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。計(jì)算出各種數(shù)據(jù)的平均值和標(biāo)準(zhǔn)差，再將各種意見盡可能客觀準(zhǔn)確地反饋給專家們。通過對(duì)反饋意見的反復(fù)測(cè)驗(yàn)，使各種意見相輔相成，博采眾長(zhǎng)，找出正確的方法。

2.6建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

要建立起完善的制度和程序，使風(fēng)險(xiǎn)防范能更好的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，就需要領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)于控制制度進(jìn)一步強(qiáng)化。企業(yè)人員可以建立財(cái)務(wù)預(yù)報(bào)，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控和防范。定期發(fā)布一些關(guān)于財(cái)務(wù)的宏觀變化信息，增加企業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)事件的把握程度，采取有效風(fēng)險(xiǎn)防范措施，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及時(shí)消滅。同時(shí)還可以再建立起房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的電子網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，這種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中，可以適當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范滲透進(jìn)去，使房地產(chǎn)企業(yè)的投資商能夠及時(shí)了解到相關(guān)信息和有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，同時(shí)還可以促進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的規(guī)范、公平、公正、公開性，提高投資風(fēng)險(xiǎn)防范的透明度。這能夠迅速的將風(fēng)險(xiǎn)防范覆蓋整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，全部聚集到這個(gè)市場(chǎng)空間中，并在風(fēng)險(xiǎn)防范過程中實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的避免投資風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)的通過財(cái)務(wù)調(diào)控將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3結(jié)束語

改革開放以來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益高漲起來?？墒牵康禺a(chǎn)投資企業(yè)在面對(duì)巨額利潤(rùn)誘惑的同時(shí)，也面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)投資企業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)、對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的因素分析、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別以及對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理的基本原理有了一個(gè)基本的理論框架。通過大量分析房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)并加以識(shí)別，用科學(xué)的方法進(jìn)行規(guī)避和處理，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)?？偟恼f來，論文只是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理作了一個(gè)初步的探討，在實(shí)踐應(yīng)用方面的討論和操作方法，還有待房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)踐活動(dòng)中進(jìn)一步完善。

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（作者單位：中農(nóng)發(fā)置業(yè)有限公司）