林春迪

摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢從成長(zhǎng)期進(jìn)入到成熟期，地房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越規(guī)范。面對(duì)行業(yè)激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)商為了獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適應(yīng)市場(chǎng)需求地房源外，還必須要降低成本，嚴(yán)格控制每項(xiàng)費(fèi)用支出，提高利潤(rùn)率來(lái)加強(qiáng)企業(yè)抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。本文經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要階段中成本管理和控制存在的問(wèn)題，進(jìn)行研究與分析并提出相應(yīng)的解決方法，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和提高企業(yè)的利潤(rùn)率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本管理;成本控制

雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制在不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷過(guò)多項(xiàng)改革，但是還普遍有重視營(yíng)銷戰(zhàn)略、經(jīng)過(guò)工程管理的問(wèn)題.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了繼續(xù)生存和發(fā)展，必須將成本控制工作做好。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作和成本控制工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)成本管理的介紹

（一）成本管理的定義與對(duì)象

項(xiàng)目管理是指通過(guò)系統(tǒng)的理論和方法，通過(guò)努力，規(guī)劃，組織和實(shí)施項(xiàng)目及其資源商定的項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目組織。協(xié)調(diào)，控制和管理方法系統(tǒng)，旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)。成本管理對(duì)象是與業(yè)務(wù)流程相關(guān)的資金總成本。資本外流是成本管理的主要問(wèn)題。但是，根據(jù)每個(gè)企業(yè)的成本管理系統(tǒng)來(lái)看，仍然出現(xiàn)不一樣的問(wèn)題。進(jìn)行簡(jiǎn)單的成本計(jì)算是那些比較傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的小企業(yè)的處理方式，他們依舊管理企業(yè)內(nèi)部的資本支出。然而，一些大型公司正在激烈的相互競(jìng)爭(zhēng)，他們把主要注意力放在了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及利息相關(guān)者身上。所以，他們的成本管理對(duì)象突破了企業(yè)的界限，和業(yè)務(wù)流程有關(guān)的全部資本支出也歸于成本管理的范疇。

（二）房地產(chǎn)成本管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用大概可分成三部分：一部分是開(kāi)發(fā)成本，一部分是期間費(fèi)用，一部分是稅費(fèi)。根據(jù)內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)商為贏得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。它可分為價(jià)格，拆遷補(bǔ)償，農(nóng)地占用稅等。項(xiàng)目前費(fèi)用是贏得土地使用。在權(quán)利之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前產(chǎn)生的項(xiàng)目前準(zhǔn)備費(fèi)用可分為項(xiàng)目準(zhǔn)備，制定相關(guān)的計(jì)劃，勘察周圍情況，繪制出大概圖紙，可行性研究和“三通一平”;基礎(chǔ)的設(shè)施費(fèi)用指的就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建設(shè)。安裝施工預(yù)算的其他費(fèi)用可分為提供水資源，提供電力，提供暖氣，燃?xì)?，排洪，電視，通信，綠化和場(chǎng)地平整;配套設(shè)施費(fèi)指的是項(xiàng)目建成后不發(fā)展產(chǎn)權(quán)。業(yè)務(wù)方面，收入不屬于開(kāi)發(fā)商。公共設(shè)施可分為景觀和大門(mén)。施工安裝工程費(fèi)用是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的施工安裝費(fèi)用，可分為施工費(fèi)用和安裝費(fèi)用[1]。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制中具存在的問(wèn)題

（一）全程管控意識(shí)薄弱

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制的時(shí)候，因?yàn)槌杀窘Y(jié)構(gòu)的原因進(jìn)而引起全部房地產(chǎn)行業(yè)都十分注重建安成本的控制，進(jìn)而忽視了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中其余的成本控制。經(jīng)常出現(xiàn)這樣的建安成本是嚴(yán)格控制的，但它不是由其他成本控制。建安成本控制節(jié)省了成本已經(jīng)在別處，也許遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了成本節(jié)約。如今，我們國(guó)家的房地產(chǎn)商通常僅僅注重施工階段的成本控制，但是缺乏相對(duì)的策略、設(shè)計(jì)、投標(biāo)等階段的成本控制注重。尤其是某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商故意減少設(shè)計(jì)成本，沒(méi)有設(shè)計(jì)成本控制的概念，感到降低了設(shè)計(jì)成本就可能無(wú)法對(duì)可行性研究和決策的決策，和不注重投資決策管理。這些重要的成本控制方法和措施往往留在形式。長(zhǎng)期以往，房地產(chǎn)商沒(méi)有這種戰(zhàn)略思想從而導(dǎo)致這些事情的發(fā)生。如果沒(méi)有從全球角度看問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。因此，它是不是合理的注意建安成本，而且要注意的滲透等環(huán)節(jié)的控制更為重要[2]。

（二）協(xié)議管理存在漏洞

因?yàn)楣こ虆f(xié)議在簽定的時(shí)候考慮的沒(méi)有特別完整，因此施工單位和供應(yīng)商就會(huì)因?yàn)椴煌暾牡胤蕉怀袚?dān)相應(yīng)的責(zé)任。進(jìn)而就導(dǎo)致這部分提出工程造價(jià)追加要求、工程索賠等，從而開(kāi)發(fā)商就有了一定的經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致發(fā)生預(yù)算外的成本開(kāi)支。比如有的企業(yè)，成本管理的范圍僅僅在于企業(yè)內(nèi)部，以至于在生產(chǎn)過(guò)程中，缺少其他有關(guān)企業(yè)和領(lǐng)域的成本行為的管理。降低成本是成本管理的主要目的。很少?gòu)氖杖氲慕嵌葋?lái)看成本的作用。降低成本的手段主要是基于環(huán)保的方式，而不能使用的成本效益。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制措施分析

（一）建立成本管理思想和理念

自中國(guó)加入WTO以來(lái)，在當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)建立系管理理念成本考慮企業(yè)成本管理作為系統(tǒng)工程。通過(guò)商定的研究成本管理方法的性質(zhì)和適應(yīng)它的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的特點(diǎn)，創(chuàng)建了一套系統(tǒng)，合理，有效的成本管理方法體系。跟著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，成本管理不僅僅局限在產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。成本管理的內(nèi)涵也要從材料產(chǎn)品的成本到非材料產(chǎn)品的成本，比如人力資源成本。這些成本內(nèi)容一定要用嚴(yán)格細(xì)致的科學(xué)方法進(jìn)行分析和管理，以此來(lái)增強(qiáng)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

1、運(yùn)用戰(zhàn)略成本管理理念

成本管理以企業(yè)的整體情況為對(duì)象，根據(jù)企業(yè)自身情況制定戰(zhàn)略。在統(tǒng)一充分了解控制和改善公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為后，尋找企業(yè)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。將企業(yè)的內(nèi)部與外部結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)的價(jià)值鏈貫穿整個(gè)企業(yè)。戰(zhàn)略成本管理應(yīng)該根據(jù)公司所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。他的成本管理不應(yīng)該只包括內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，還應(yīng)該包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈分析以及公司所在行業(yè)的價(jià)值鏈分析，由此它成為一個(gè)價(jià)值鏈。使用多種戰(zhàn)略來(lái)讓公司具有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、設(shè)置合理的項(xiàng)目成本管理組織

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)建立成本管理體系是舉行有效成本控制的基本保障。一個(gè)有效的成本管理系統(tǒng)可以準(zhǔn)確的管理職責(zé)，協(xié)調(diào)成本的管理，在監(jiān)督成本控制的時(shí)候能保證企業(yè)按照規(guī)定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制。成本管理委員會(huì)和成本管理團(tuán)隊(duì)的建立是一個(gè)方式來(lái)實(shí)現(xiàn)成本有效的管理和控制。

3、精確協(xié)議條目

準(zhǔn)確的規(guī)定應(yīng)適用于協(xié)議涉及的成本，例如項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間，價(jià)格的結(jié)算方法。在簽署時(shí)，招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中的內(nèi)容不準(zhǔn)確和未指明，談判談判后獲得合理的低成本協(xié)議。同時(shí)，預(yù)計(jì)在施工過(guò)程中可以提出索賠的，索賠應(yīng)具有前瞻性和有效性，以避免索賠的發(fā)生。其余的，我們就應(yīng)該積極實(shí)施工程保險(xiǎn)和工程保障等一系列的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而使風(fēng)險(xiǎn)獲得恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)移，有效的分散開(kāi)來(lái)，合理的避免，以此來(lái)提高項(xiàng)目成本的控制效果[3]。

（二）施工階段的成本管理與控制

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的計(jì)劃

項(xiàng)目費(fèi)用是根據(jù)確定項(xiàng)目投資控制的總體目標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，項(xiàng)目成本計(jì)劃是用來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資目標(biāo)和控制實(shí)際的項(xiàng)目。主要條件的支出。與此同時(shí)，由于人們對(duì)客觀事物的認(rèn)識(shí)是不斷深化，深化的過(guò)程，因?yàn)樵诠こ添?xiàng)目的實(shí)施的影響因素特別多，有必要開(kāi)展的投資目標(biāo)跟蹤檢查整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)程。值和實(shí)際支出的定期分析揭示了偏差，并采取有針對(duì)性的調(diào)控措施。

2、在施工階段的分次支付

在支付費(fèi)用時(shí)企業(yè)應(yīng)該何時(shí)支付，如何支付，這要求對(duì)項(xiàng)目成本的控制和使用有嚴(yán)格的程序。協(xié)議以外的額外費(fèi)用通常在項(xiàng)目結(jié)算后支付。分包商提交付款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提供額外建設(shè)資金的相關(guān)依據(jù)和信息。經(jīng)主管檢查后，施工單位項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)對(duì)報(bào)告進(jìn)行核對(duì)，報(bào)告施工單位項(xiàng)目管理部門(mén)和協(xié)議預(yù)算部門(mén)審批，并調(diào)整投資額度。之后，它可以支付或包含在決算賬戶中。

3、確保質(zhì)量的前提下縮短工期

施工過(guò)程對(duì)成本的影響施工項(xiàng)目的三個(gè)主要控制目標(biāo)是質(zhì)量，進(jìn)度和成本。三者之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系。在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，加快項(xiàng)目進(jìn)度，縮短施工時(shí)間。雖然有必要增加必要的投資，但可以提前使用整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。因此，可以提前使用投資收益，并且可以將利息費(fèi)用減少到必要的程度。假如投資收益的增加比加速進(jìn)度所增加的投資額要早，這樣加快進(jìn)度在經(jīng)濟(jì)上面是可以的。在另一個(gè)角度上來(lái)說(shuō)不僅要保證施工周期，而且還要加強(qiáng)質(zhì)量管理。雖然要有一次性的投資，但也需要在項(xiàng)目投入使用之后適當(dāng)?shù)慕档瓦\(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)成本，并且從生命周期成本分析的方面來(lái)看，它是為了減少成本。所以，在建設(shè)項(xiàng)目施工階段的成本管理一定要協(xié)調(diào)項(xiàng)目的質(zhì)量和項(xiàng)目的進(jìn)度。

（三）管理和營(yíng)銷期間費(fèi)用和銷售費(fèi)用的控制

1、在管理期間費(fèi)用控制的時(shí)期

管理費(fèi)中開(kāi)支最重要的是工資和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，銷售費(fèi)用中最重要的是廣告費(fèi)支出。為了減少期間費(fèi)用，房地產(chǎn)公司應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：一是控制總量將在年初制定，該指標(biāo)將通過(guò)一個(gè)根據(jù)費(fèi)用和開(kāi)支制定之一。該費(fèi)用將被確定根據(jù)開(kāi)支的性質(zhì)，主管部門(mén)將批準(zhǔn)該計(jì)劃，并負(fù)責(zé)部門(mén)和人員將被實(shí)施。二是控制招待費(fèi)，嚴(yán)格事先報(bào)告制度和批準(zhǔn)后系統(tǒng)的費(fèi)用。三是控制廣告費(fèi)的投入，并要求銷售部門(mén)，以使項(xiàng)目的實(shí)際情況有針對(duì)性和區(qū)域性的投資[4]。

2.營(yíng)銷成本的管理與控制房地產(chǎn)營(yíng)銷階段的成本控制

如今，房地產(chǎn)公司實(shí)行了對(duì)銷售投資成本的控制，進(jìn)而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的回收，符合企業(yè)開(kāi)始時(shí)預(yù)算的利潤(rùn)，以此來(lái)保證了投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。收入的實(shí)現(xiàn)。經(jīng)過(guò)挑選適合且有能力的營(yíng)銷代理公司和廣告策劃公司來(lái)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，制定合理的產(chǎn)品價(jià)格計(jì)劃和優(yōu)化廣告，首先確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在常規(guī)營(yíng)銷階段的成本控制。媒體組合推廣計(jì)劃，以最合理、最經(jīng)濟(jì)的廣告媒體推廣成本，在規(guī)定的時(shí)間里，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，可以十分有用的控制和節(jié)省銷售支出，廣告支出，管理支出和財(cái)務(wù)支出等。以此保證給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大化企業(yè)利潤(rùn)。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)方面都對(duì)企業(yè)的成本管理產(chǎn)生不同程度的影響，不僅僅是在建設(shè)過(guò)程中要注重成本管理，也要注重設(shè)計(jì)階段的成本管理，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)所有員工的管理，健全的成本管理制度，以此來(lái)增強(qiáng)企業(yè)對(duì)于成本監(jiān)督與分析的能力，及時(shí)反饋成本信息從而給公司帶來(lái)了利益最大化。

參考文獻(xiàn)

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