探討如何利用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備

黃升

摘 要：在我國(guó)土地管理制度中土地儲(chǔ)備是較為關(guān)鍵的內(nèi)容，也是重要的構(gòu)成部分。在長(zhǎng)期的發(fā)展以及實(shí)踐中有著重要的價(jià)值與作用，在城市規(guī)劃落實(shí)以及土地市場(chǎng)規(guī)劃與調(diào)控中，土地儲(chǔ)備專用債券具有重要的作用?；诖?，文章主要探討分析了如何利用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的相關(guān)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；專項(xiàng)債券；加強(qiáng)土地儲(chǔ)備

1.土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券在土地儲(chǔ)備中的重要性

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券可以合理規(guī)避地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。土地儲(chǔ)備在抵押貸款的時(shí)候，一些地方會(huì)直接或者間接的將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為地方融資的平臺(tái)。地方政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備過(guò)程中，在土地收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)以及后期的儲(chǔ)備管理過(guò)程中要耗費(fèi)大量的資金，這些資金在新預(yù)算方法頒布之前都屬通過(guò)銀行貸款作為主要的資金來(lái)源，而多數(shù)通過(guò)土地儲(chǔ)備中心以及土地抵押的方式獲得銀行貸款，或者在地方政府委托的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與銀行借貸的方式籌措資金。在新預(yù)算方式實(shí)施之后，地方政府要通過(guò)發(fā)行地方政府債券的方式舉借債務(wù)，要避免通過(guò)其他任何形式舉借債務(wù)。土地儲(chǔ)備專用債券的發(fā)行對(duì)于土地儲(chǔ)備工作來(lái)說(shuō)具有重要的價(jià)值與作用。

1.1規(guī)范土地儲(chǔ)備融資方式，有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券與銀行貸款的方式具有一定的差異，是根據(jù)土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的實(shí)際需求，在銀行額度、期限、發(fā)行對(duì)象、項(xiàng)目管理以及收益匯報(bào)等不同角度進(jìn)行了劃分，選擇詳細(xì)較多，地方政府只需要按時(shí)償還本息就可以。進(jìn)行土地供應(yīng)過(guò)程中具有一定的選擇權(quán)，自主全更大，這樣就會(huì)使得土地儲(chǔ)備融資工作更為科學(xué)，有利于地方經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展。

1.2合理規(guī)避變相舉債行為，保障合理融資需求

地方政府在發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券之前，會(huì)直接或者間接的將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以及各類金融公司作為主要的融資平臺(tái)，通過(guò)土地存儲(chǔ)的方式變形的舉債，這樣就會(huì)在一定程度上增加地方政府出現(xiàn)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而通過(guò)對(duì)土地存儲(chǔ)專項(xiàng)債券的規(guī)范，可以實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?。則可以有效的保障土地儲(chǔ)備籌資的合理性，滿足了各個(gè)方面的實(shí)際需求，也在一定程度上規(guī)范了違法違規(guī)舉債等問(wèn)題，合理規(guī)避了土地儲(chǔ)備資金等問(wèn)題的出現(xiàn)。

1.3抑制地方融資沖動(dòng)，合理防范地方政府債務(wù)失控等問(wèn)題

地方政府會(huì)通過(guò)土地財(cái)政提升GDP，而在不同時(shí)期的不同地區(qū)中對(duì)于土地的需求是不同的。這種供需矛盾會(huì)造成土地儲(chǔ)備超前或者過(guò)度等問(wèn)題，這樣就會(huì)增加地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券項(xiàng)目以及區(qū)域進(jìn)行劃分，就會(huì)針對(duì)性的存在，在市場(chǎng)的選擇之下則可以在地方政府尚未發(fā)行專項(xiàng)債券之前對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)評(píng)估分析，進(jìn)而達(dá)到一致地方政府投融資沖動(dòng)等問(wèn)題。

2.探討如何利用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備

2.1土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備中的特征

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券在土地儲(chǔ)備中具有土地儲(chǔ)備反周期性、土地儲(chǔ)備目標(biāo)多樣化以及土地存儲(chǔ)運(yùn)行中不確定性的特征，其具體如下：

2.1.1土地儲(chǔ)備反周期性

土地儲(chǔ)備具有供后既用的特征，也具有及時(shí)可供的性質(zhì)，在土地市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭不足的狀況之下減少土地量的方式才可以有效的避免土地資源浪費(fèi)或者閑置等問(wèn)題，而在土地市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭顯著的狀況之下供給土地逐漸加大，則會(huì)在一定程度上緩解土地壓力，進(jìn)而在根本上提升了政府部門(mén)供應(yīng)土地的時(shí)效性，增強(qiáng)了整體的調(diào)控能力

2.1.2土地儲(chǔ)備目標(biāo)多樣化

土地儲(chǔ)備中，要根據(jù)城市發(fā)展?fàn)顩r合理規(guī)劃。無(wú)論城市規(guī)劃落實(shí)還是土地市場(chǎng)的規(guī)范與調(diào)度，要綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生工程以及城市服務(wù)主體多樣化等相關(guān)目標(biāo)系統(tǒng)分析，才可以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的目的與要求。

2.1.3土地存儲(chǔ)運(yùn)行中不確定性

開(kāi)發(fā)利用土地儲(chǔ)備項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)，在城市規(guī)劃與建設(shè)過(guò)程中，要根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行土地計(jì)劃、城市規(guī)劃與調(diào)整才可以保障其合理運(yùn)行。但是因?yàn)閲?guó)家的宏觀市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)因素都會(huì)影響土地存儲(chǔ)運(yùn)行，會(huì)涉及到各個(gè)方面的各種內(nèi)容，這樣就會(huì)導(dǎo)致土地資源運(yùn)行中出現(xiàn)各種不確定性。

2.2利用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的策略

為了合理利用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，就要根據(jù)實(shí)際狀況有序開(kāi)展，通過(guò)保障債券發(fā)行與項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)應(yīng)以及優(yōu)化專項(xiàng)債券與償債資金來(lái)源的方式進(jìn)行優(yōu)化處理，其具體如下：

2.2.1保障債券發(fā)行與項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)應(yīng)

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券屬于是一種市政收益?zhèn)?，其主要就是一種借鑒優(yōu)秀融資模式以及經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，基于我國(guó)國(guó)情的實(shí)際狀況，其基本模式就是地方政府為土地儲(chǔ)備發(fā)行，通過(guò)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并且納入政府性的基金預(yù)算管理中的國(guó)有土地使用權(quán)，通過(guò)出讓收入或者土地收益基金的方式進(jìn)行收入償還。為了保障專項(xiàng)債券與項(xiàng)目嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，地方政府就要基于規(guī)范要求，根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，保障土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行以及應(yīng)用符合對(duì)應(yīng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，根據(jù)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券余額統(tǒng)籌安排資金，基于實(shí)際狀況保障專項(xiàng)債券與項(xiàng)目?jī)?nèi)容一一對(duì)應(yīng)。

同時(shí)，要根據(jù)實(shí)際狀況，分析制度化要求，要保障各項(xiàng)資金高效應(yīng)用，在根本上避免土地儲(chǔ)備資金違規(guī)違法應(yīng)用，真正的做到“?？顚Ｓ谩?。

2.2.2優(yōu)化專項(xiàng)債券與償債資金來(lái)源

地方政府要根據(jù)辦法的要求與規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券發(fā)行的各項(xiàng)工作內(nèi)容與要求，要根據(jù)實(shí)際狀況探索在特定的條件與要求之下，靈活合理的調(diào)用資金項(xiàng)目，例如，可以通過(guò)土地出讓收入償還相關(guān)儲(chǔ)備項(xiàng)目的融資利息，也可以通過(guò)在專項(xiàng)債務(wù)限額內(nèi)發(fā)行土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券周轉(zhuǎn)償還的方式進(jìn)行處理。

3.結(jié)束語(yǔ)

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際狀況以及需求，分析土地專項(xiàng)債券制度，重視土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券的發(fā)行與應(yīng)用可以為土地儲(chǔ)備工作有序開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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