貸款利率對房地產(chǎn)價格影響理論研究

摘要：本文闡述了我國近年來房地產(chǎn)貸款利率的變化情況并對利率對房地產(chǎn)價格的影響進行理論分析，伴隨著房地產(chǎn)價格上漲國家對貸款利率多次調(diào)整，對需求方來說，貸款利率上漲投資者會推遲進入房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)的需求減少價格下降。對供給方來說，利率上漲房地產(chǎn)貸款資金成本增加，房地產(chǎn)供給減少，房價上漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;貸款利率

一、引言

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，1998年房地產(chǎn)總投資占GDP的比重為4%，到2011年這一比重已經(jīng)上升為13%，2018年重慶房地產(chǎn)投資的占比為20. 9%，三亞更是達到67. 7%，經(jīng)濟的發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資。同時房地產(chǎn)價格也節(jié)節(jié)攀升，2019年深圳、上海等全國一線城市房價收入比高達25，二線城市也高達12，遠遠高于國際普遍認(rèn)可的4 6區(qū)間。房地產(chǎn)行業(yè)促進經(jīng)濟發(fā)展的同時也危害到全國人民的生活狀況。

為此，政府也多次調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，并將貸款利率作為主要手段之一。在2003-2007年之間，政府對房地產(chǎn)進行了連續(xù)的調(diào)控，5年間9次調(diào)整基準(zhǔn)貸款利率，上升到7. 47%; 2008年，金融危機爆發(fā)，政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為振興經(jīng)濟的一大支柱，在2008-2009年兩年間，放松信貸對房地產(chǎn)行業(yè)進行扶持，并6次調(diào)整貸款利率，基準(zhǔn)利率回落到5. 31%，之后房價形成了井噴式的上漲。2010年至今，政府出臺措施決定嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)，基準(zhǔn)貸款利率再次上升到6. 56%。近年來，房地產(chǎn)調(diào)控實行分城施策，2014-2016年首套房貸款利率從7%左右逐步下跌到4.5%左右，這期間房價大幅上漲，2017至今房貸逐步走高到5. 6%。

二、文獻綜述

關(guān)于利率是否對房價造成影響，國內(nèi)外學(xué)者均有大量研究并且存在著相當(dāng)大的爭論。有些學(xué)者認(rèn)為利率確實能對房價造成顯著影響。況偉大（2010）考察了中國35個大中城市1996 2007年的城市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)，引入預(yù)期、投機和利率等變量，結(jié)果表明房價的波動受利率的變動的影響最大。周京奎（2005）實證檢驗了我國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策和銀行貸款的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)寬松的貨幣政策與住宅價格的上漲有緊密的關(guān)系。

另一些學(xué)者經(jīng)過研究得出利率對房地產(chǎn)價格的影響很微弱的結(jié)論。Jeff （2005）用事實數(shù)據(jù)說明美國某州的貸款利率上升的同時房價也出現(xiàn)大幅上升的現(xiàn)象，指出該地的貸款利率與房價無直接關(guān)系。段忠東（2007）運用計量經(jīng)濟學(xué)的操作方法，考察了房地產(chǎn)價格與通貨膨脹、產(chǎn)出、利率之間的相互關(guān)系，模型估計的結(jié)果為利率的影響非常微弱，而且顯著性很差。屠佳華、張潔（2005）把貸款利率作為變量之一考察了上海房價增長的原因，結(jié)果顯示貸款利率不顯著，房價對貸款利率不敏感。

總之，國內(nèi)外學(xué)者對房價產(chǎn)價格的影響因素的研究已經(jīng)相當(dāng)深入，并且結(jié)合房地產(chǎn)的相關(guān)理論，大量的運用計量經(jīng)濟學(xué)的方法，建立各種不同的模型，準(zhǔn)確的考察了各種因素是否存在影響及影響的大小。有關(guān)利率與房地產(chǎn)價格的文獻也非常豐富，但是學(xué)術(shù)界對此并沒有達成統(tǒng)一的共識。

三、利率對房地產(chǎn)價格影響的理論分析

利率作為調(diào)節(jié)國家宏觀經(jīng)濟非常重要的手段，對我國經(jīng)濟的影響起著非常顯著的作用。房地產(chǎn)行業(yè)多年來一直是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，其對利率的反應(yīng)可以從房地產(chǎn)需求方和房地產(chǎn)供給方這兩方面來進行論述。

（一）對需求者的影響

從宏觀的層面上來說，利率上升會使得整個國民經(jīng)濟的增速減慢，國家整體投資減少，房地產(chǎn)的投資是國家投資的重要組成部分自然會相應(yīng)減少。同時利率的上升會釋放出國家未來緊縮的信號，如果這一信號主要針對房地產(chǎn)行業(yè)，那么投資者將會將資金撤出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向其他投資，使得投資者對房地產(chǎn)的需求減小，價格降低。

從微觀的層面上來說，利率上升會使房地產(chǎn)投資者的財務(wù)成本增加，其用于歸還銀行的利息水平增加。同時，由于存款利率的相應(yīng)上升，投資者存入銀行的利息收入將比從銀行貸款的利息支出要多。因此對房地產(chǎn)投資者來說，此時投資于房地產(chǎn)的機會成本將會很高，資金的替代效用會高于投資房地產(chǎn)的收入效應(yīng)，投資者會將資金撤出樓市，從而對房地產(chǎn)需求減少。對自住型需求者來說，由于大部分自住型購房者需要從銀行貸款，一次性付清的數(shù)量較少，因此利率的上升會使得每個月的還款壓力增大，這些需求者會推遲購買計劃，以租房來代替購房，等到房價下降后再去購買，因此對房地產(chǎn)的需求也會減少。

綜上，無論從整體的國民經(jīng)濟情況對房地產(chǎn)的需求影響還是從房地產(chǎn)投資者和自住者的角度來看，利率上升都將使其對房地產(chǎn)的需求減少，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論可以知道，供給不變的情況下，需求降低會導(dǎo)致價格下降。反之，利率下降不論是投資性需求還是自住型需求都會增加，從而房價上漲。

（二）對供給者的影響

利率對房地產(chǎn)供應(yīng)商的影響可以分為兩個方面。整體上來說，利率升高，房地產(chǎn)商的融資成本和財務(wù)成本均會上升，房產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度會相應(yīng)增加，房地產(chǎn)商的資金流量減少，用于房地產(chǎn)投資的資金減少。利率上升對國家宏觀調(diào)控縮緊信貸的預(yù)期也會使房地產(chǎn)商減緩?fù)顿Y，從而房地產(chǎn)的供給減少，房價上升。另一方面，由于大房地產(chǎn)商的融資渠道較多，除了從銀行貸款之外還可以從股市上直接融資，之前高利潤積累雄厚的資金實力使其可以通過減少營業(yè)部等方式收回資金。但是對于僅僅靠銀行貸款生存的小房地產(chǎn)商來說，利率的上調(diào)會其陷入財務(wù)困境，大量提升的融資成本和財務(wù)成本會使很多小房產(chǎn)商破產(chǎn)倒閉，使得全社會的房地產(chǎn)商減少，房地產(chǎn)供給也會減少導(dǎo)致房價上漲。反之利率下降，房地產(chǎn)商融資成本和財務(wù)成本均相應(yīng)降低，房地產(chǎn)投資增加，供給增加導(dǎo)致房價下跌。

綜合以上兩部分可以得出結(jié)論，利率會對房地產(chǎn)的需求和供給產(chǎn)生影響。利率上升，需求降低同時供給也減少，房價到底會怎么變化取決與房地產(chǎn)需求曲線和供給曲線的變化程度。同時，由于利率本身的傳導(dǎo)存在問題，房地產(chǎn)的供給也存在剛性，使得房地產(chǎn)價格對利率的反應(yīng)非常復(fù)雜。

參考文獻

[1]周京奎，貨幣政策、銀行貸款與住宅價格一一對中國4個直轄市的實證研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2005，（5）：22-27.

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[3]王先柱，毛中根，劉洪玉.貨幣政策的區(qū)域效應(yīng)一一來自房地產(chǎn)市場的證據(jù)[J].金融研究，2011，（9）：42-53.

[4]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經(jīng)濟，2010，（4）：134 145.

作者簡介：

李暢（1990-），女，湖南常德人，碩士，講師，研究方向：金融理論與實踐.