徐雯

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展可謂是發(fā)展迅速，日新月異。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力日趨增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷萎縮，在市場(chǎng)增長(zhǎng)空間逐漸降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始實(shí)行管理驅(qū)動(dòng)發(fā)展的道路，尤其是在成本管理上更是費(fèi)了一番功夫。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;全過程成本控制

我國(guó)建筑行業(yè)自改革開放發(fā)展至今已經(jīng)取得了非常不錯(cuò)的成就。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目具有投資金額大、開發(fā)周期長(zhǎng)、成本類型多樣等特點(diǎn)，開發(fā)項(xiàng)目的主要成本有土地成本、前期工程費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)及管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、融資費(fèi)用等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)項(xiàng)目成本控制，就是要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本進(jìn)行規(guī)劃。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制基本概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制中涉及的環(huán)節(jié)主要有四個(gè)，第一個(gè)是決策環(huán)節(jié);第二個(gè)是準(zhǔn)備環(huán)節(jié);第三個(gè)是施工環(huán)節(jié);第四個(gè)是銷售環(huán)節(jié)。其中，決策環(huán)節(jié)中涉及的成本框架比較少，一般對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合理性和經(jīng)濟(jì)性等內(nèi)容加以全面探究，以此對(duì)項(xiàng)目選址以及融資等情況進(jìn)行明確。準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中涉及的成本主要為土地使用成本，例如土地出讓成本以及相應(yīng)的稅費(fèi)等。同時(shí)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行綜合探究，做好施工現(xiàn)場(chǎng)考察工作，對(duì)施工環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行明確。此外，還要對(duì)項(xiàng)目所在位置通水、通電等狀況和費(fèi)用進(jìn)行把控。施工環(huán)節(jié)中的成本作為全過程成本占比最高的環(huán)節(jié)，該項(xiàng)環(huán)節(jié)中涉及了房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)施工成本和其他成本，例如：建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等施工費(fèi)用。在此環(huán)節(jié)中，還包括了諸多人工成本以及材料成本等，所以，做好此環(huán)節(jié)成本控制工作是非常必要的。銷售環(huán)節(jié)就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，在此環(huán)節(jié)中涉及的成本主要以人工成本為主，還包括管理成本、財(cái)務(wù)成本等。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制工作中存在的問題闡述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的招標(biāo)質(zhì)量難以把控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的工作包含招標(biāo)工作，招標(biāo)質(zhì)量將決定著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終的質(zhì)量情況，雖然我國(guó)政府此前已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于項(xiàng)目招投標(biāo)的具體規(guī)定以及相應(yīng)的實(shí)施措施，但是仍舊有小部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在內(nèi)定項(xiàng)目施工單位以及串標(biāo)等問題，這些問題的存在使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)工作大多流于形式，難以百分百發(fā)揮出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)的積極作用。

（二）未使用先進(jìn)的成本分析與控制手段

主要表現(xiàn)在：一是缺乏先進(jìn)的成本控制手段。目前實(shí)務(wù)界大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的相關(guān)指標(biāo)作為控制標(biāo)準(zhǔn)，成本控制方式單一，無法有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和控制成本，這種靜態(tài)控制方式依賴于開發(fā)項(xiàng)目的核算水平，缺陷在于對(duì)于某些特殊環(huán)節(jié)或工程類別的控制效果不明顯。二是未建立動(dòng)態(tài)成本分析制度。很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)缺乏及時(shí)性、準(zhǔn)確性，往往是項(xiàng)目竣工后才進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，工程建設(shè)期間無法及時(shí)掌握設(shè)計(jì)變更、工程簽證等內(nèi)容，成本管控缺乏實(shí)效性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制的改善建議闡述

（一）前期工程費(fèi)的控制

前期工程費(fèi)主要由勘察測(cè)繪費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目咨詢、招標(biāo)費(fèi)，報(bào)批報(bào)建費(fèi)，“三通一平”費(fèi)和其他前期費(fèi)組成。前期工程費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的2-6%左右;其中設(shè)計(jì)費(fèi)為前期工程費(fèi)成本控制的重點(diǎn)，同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的75%甚至以上。故有“設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)一條線，投資千千萬”的說法。雖然各地實(shí)際政府相關(guān)收費(fèi)差異有很大差別。但從成本控制的角度來說，重點(diǎn)要關(guān)注以下幾點(diǎn)：（1）“三通一平”費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況估算，應(yīng)注意結(jié)合實(shí)際狀況，充分考慮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，進(jìn)而降低開發(fā)成本。（2）前期工程費(fèi)用中的其它前期費(fèi)，應(yīng)充分關(guān)注規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，加強(qiáng)同相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)。同時(shí)，當(dāng)某些規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控時(shí)，應(yīng)根據(jù)政策的實(shí)際變化情況，既確保項(xiàng)目建設(shè)符合政策要求，又能保證維護(hù)企業(yè)的開發(fā)利益。（3）前期工程費(fèi)一般由前期部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制，但要強(qiáng)調(diào)的是，做好成本控制，就要進(jìn)行項(xiàng)目全過程管理，故成本從業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行全過程跟蹤，及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行討論，提供給設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、構(gòu)造措施;對(duì)規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理建議;提供控制工程投資的方法和依據(jù)優(yōu)化方案。

（二）引進(jìn)先進(jìn)的成本控制方法與手段

傳統(tǒng)的成本控制方法已不適應(yīng)房地產(chǎn)成本控制的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要引進(jìn)先進(jìn)的成本控制方法。在成本控制方法的選擇上，實(shí)務(wù)中可采用目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法。目標(biāo)成本法是以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行成本管控的方法，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性更適用目標(biāo)成本法。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)預(yù)計(jì)房屋售價(jià)、自身設(shè)定的利潤(rùn)率倒推出開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。目標(biāo)成本確定后，可將目標(biāo)成本控制嵌入到開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)過程中。同時(shí)，完善成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。從項(xiàng)目立項(xiàng)到營(yíng)銷的整個(gè)業(yè)務(wù)流程，建立動(dòng)態(tài)成本費(fèi)用管理機(jī)制。動(dòng)態(tài)成本可以定義為預(yù)計(jì)總成本，動(dòng)態(tài)成本由已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同成本、預(yù)計(jì)待發(fā)生成本合并構(gòu)成。動(dòng)態(tài)成本的管控重點(diǎn)是待發(fā)生成本，包括預(yù)測(cè)待發(fā)生成本和合同內(nèi)變更費(fèi)用，可以建立臺(tái)賬和動(dòng)態(tài)成本分析表，及時(shí)向管理層反饋成本變動(dòng)情況，確保成本在可控范圍內(nèi)。

（三）施工階段的成本優(yōu)化管理

在施工環(huán)節(jié)，要嚴(yán)防變更，強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)簽證，加強(qiáng)圖紙會(huì)審，明確總分包成本和材料供應(yīng)費(fèi)用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制，要將全員責(zé)任成本管理制度和目標(biāo)成本管理體系結(jié)合起來，加大責(zé)任成本考核力度，讓每一個(gè)員工都建立成本意識(shí)，公司需要將整體的成本目標(biāo)分解到各個(gè)部門的各個(gè)責(zé)任人，建立責(zé)任成本考核體系。比如設(shè)計(jì)部門要考核施工圖成本、設(shè)計(jì)限額、設(shè)計(jì)變更，工程部考核質(zhì)量成本、維修成本、材料成本，通過激勵(lì)機(jī)制讓員工主動(dòng)控制成本。

四、結(jié)語：

總而言之，全過程成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中仍需完善，這將直接影響企業(yè)今后運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。通過對(duì)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制工作，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，以此增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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作者身份證號(hào)：120105198305280025