馬同磊

摘要：強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)是一項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)之前必不可少是的工作，它的根本目的在于控制成本、提高利潤(rùn)率，通過(guò)對(duì)強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)，可以幫助開(kāi)發(fā)商了解和明確一片土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值，并將土地的開(kāi)發(fā)度提升到最高值，所以強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。但要實(shí)現(xiàn)這一目的，必須要加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)的注意事項(xiàng)和常見(jiàn)錯(cuò)誤的分析，以免在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)誤，降低企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，降低土地的利用價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;強(qiáng)排方案設(shè)計(jì);常見(jiàn)錯(cuò)誤及注意事項(xiàng)

引言：

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程越來(lái)越快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此得以持續(xù)高速地發(fā)展，但土地面積是有限的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)終將面臨一定的開(kāi)發(fā)難題，房?jī)r(jià)也會(huì)因此不斷上漲。在很多城市中，都存在著房?jī)r(jià)的飆升推動(dòng)著地王的出現(xiàn)的問(wèn)題，但在市區(qū)土地面積存量減少的情況下，即使地王現(xiàn)象出現(xiàn)造成了土地價(jià)格高昂的問(wèn)題，依然有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與到土地的爭(zhēng)奪過(guò)程中。在競(jìng)爭(zhēng)壓力如此之大的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越難以保障，在社會(huì)發(fā)展的新時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要謀求生產(chǎn)和發(fā)展，必須要重視強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的作用。

一、強(qiáng)排方案的簡(jiǎn)單概述

在房地產(chǎn)公司對(duì)一塊土地有爭(zhēng)取意向的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)部門就會(huì)對(duì)土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，測(cè)算結(jié)果將會(huì)是企業(yè)爭(zhēng)取土地的重要依據(jù)，強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)就是測(cè)算內(nèi)容的一部分。所謂強(qiáng)排，指的就是滿容積率，在滿足建筑密度要求、建筑用地面積、房屋間隔要求、日照需求等內(nèi)容的基礎(chǔ)上，尋求多種建筑業(yè)態(tài)組合方式以確保企業(yè)能夠在土地開(kāi)發(fā)中獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)排方案在設(shè)計(jì)部完成設(shè)計(jì)之后，還需要與企業(yè)營(yíng)銷部、成本部門進(jìn)行對(duì)接，確保方案的合理性。

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)是在利潤(rùn)最大化要求下排布建筑總圖的設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商控制成本、判斷土地開(kāi)發(fā)價(jià)值、分析土地爭(zhēng)取可行性等重要內(nèi)容的依據(jù)。在社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段，我國(guó)各個(gè)城市的剩余土地面積逐年減少，而建筑容積率卻越來(lái)越高，土地規(guī)劃上的條件和要求也逐漸增多，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益追求帶來(lái)了更大的難度，要在滿足所有規(guī)定和條件下來(lái)獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言并非易事。因此，在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要通過(guò)加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)的分析，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

二、強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)錯(cuò)誤

在強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)中常見(jiàn)的錯(cuò)誤主要在于對(duì)土地周圍環(huán)境分析上的忽視。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)師從最初在拿到相關(guān)資料和信息時(shí)候，到最終設(shè)計(jì)出強(qiáng)排設(shè)計(jì)方案的整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，都沒(méi)有真正去過(guò)土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘探和調(diào)研，僅僅依靠圖片、視頻、地形圖等類型來(lái)對(duì)土地的實(shí)際情況進(jìn)行了解是非常片面的，很多對(duì)方案設(shè)計(jì)有著重要影響的因素是無(wú)法通過(guò)圖片、視頻、地形圖這些方式來(lái)體現(xiàn)的，還有很多影響因素是根本無(wú)法通過(guò)這些方式來(lái)傳達(dá)的，只能身臨其境切身體會(huì)。例如土地所在環(huán)境是否存在噪音問(wèn)題，是否存在高壓線、鐵路、臭水溝等影響土地開(kāi)發(fā)的因素。除了不利因素需要實(shí)際調(diào)研才能更了解，還有很多對(duì)土地開(kāi)發(fā)有利的因素也同樣需要實(shí)地考察才能發(fā)現(xiàn)，例如綠化環(huán)境、周圍的設(shè)施配置、人流量等等。

三、強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)的注意事項(xiàng)

（一）分析要做到客觀公正

在強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)中，往往需要進(jìn)行多方面因素的考量和分析，為了確保方案設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性，在設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師不能過(guò)多地代入個(gè)人觀點(diǎn)和情懷，需要以客觀公正的態(tài)度來(lái)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)。此外，為了保證設(shè)計(jì)方案的可行性，在設(shè)計(jì)中還需要重視對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)際情況的分析和考慮，需要對(duì)開(kāi)發(fā)地周圍的環(huán)境進(jìn)行客觀理性的分析，在設(shè)計(jì)中，要靠近環(huán)境更優(yōu)美的位置，原理嘈雜、污染度較高的位置，如果必須要對(duì)環(huán)境較差的位置進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則要根據(jù)實(shí)際情況客觀地設(shè)置建筑戶型，并增設(shè)一些補(bǔ)償性措施?？傊?，在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師必須要以客觀公正的態(tài)度并結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況去設(shè)計(jì)，保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)用度和可行度，同時(shí)保證實(shí)施后能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展帶來(lái)最大化的利潤(rùn)。

（二）在方案設(shè)計(jì)上要保證全面和深度

強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意義非凡，尤其是在現(xiàn)如今用地面積越來(lái)越小、建筑容積率越來(lái)越高、開(kāi)發(fā)條件越來(lái)越多、地價(jià)越來(lái)越高的環(huán)境下。因此，為了全面發(fā)揮出強(qiáng)排方案的作用和價(jià)值，為了進(jìn)一步保證開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，在強(qiáng)排方案的設(shè)計(jì)內(nèi)容上，必須要做到考慮問(wèn)題的范圍周全、考慮問(wèn)題的深度足夠，對(duì)方案的設(shè)計(jì)不能過(guò)于表面，更不能敷衍了事，也不是保證設(shè)計(jì)方案滿足規(guī)劃要求即可。在實(shí)際的強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)師西喲啊對(duì)方案進(jìn)行多次的檢查，要不斷地對(duì)方案內(nèi)容進(jìn)行推翻和論證，可以的話還需要設(shè)計(jì)多種方案以作比較，還要保證貸值比較與報(bào)批技術(shù)指標(biāo)的精細(xì)度，以此確保強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)的有效性。

結(jié)束語(yǔ)：

在可開(kāi)發(fā)土地資源越來(lái)越少的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越難以保障，因此，在開(kāi)發(fā)前，需要加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)的重視。利用強(qiáng)排方案來(lái)對(duì)土地開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行全面的分析，以此來(lái)確定土地開(kāi)發(fā)的可行度，并根據(jù)強(qiáng)排方案來(lái)設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位，挖掘出土地價(jià)值。強(qiáng)排方案是前期測(cè)算的重要環(huán)節(jié)，對(duì)降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義，同時(shí)也關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的敲定與進(jìn)行，在實(shí)際的工作中不容忽視。

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