阮民健

【摘 要】近年來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了前所未有的巨大突破，這帶動了城市化進(jìn)程的推進(jìn)，無論是經(jīng)濟(jì)建設(shè)還是社會發(fā)展對土地資源的需求量都不斷提升，在這種時(shí)代背景下土地資源的整理和利用就顯得異常重要。目前我國土地整治已經(jīng)初步取得了成效，但是在某些方面還存在一定的問題，因此本文在介紹了土地整理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了土地整理的資源與經(jīng)濟(jì)效益評估方法，希望能夠?yàn)橛嘘P(guān)人士提供一定的參考。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā);資源效益;經(jīng)濟(jì)效益

我國的土地整理工作早在上個(gè)世紀(jì)九十年代就已經(jīng)開始了，在我國耕地保護(hù)、生態(tài)安全等方面扮演著不可替代的角色，我們有必要對土地整理進(jìn)行深刻的研究。更重要的是，做好土地整理資源及經(jīng)濟(jì)效益評估，有助于今后的土地整理工作得到進(jìn)一步發(fā)展，因而本文的研究具有突出的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

1.中國土地整理工作發(fā)展現(xiàn)狀

1.1專門機(jī)構(gòu)逐漸建立

土地整理可以說是我國社會進(jìn)步到一定程度的必經(jīng)之路，能夠提升土地資源的應(yīng)用效率和價(jià)值。中國人口基數(shù)非常大，但是土地資源本身卻是有限的，二者之間存在著難以調(diào)和的沖突，在這樣的前提下做好土地整理工作非常有必要。在上個(gè)世紀(jì)末建立的國家土地管理局正是土地整理工作的主管部門，經(jīng)過近三十年的發(fā)展和不斷改進(jìn)，目前我國三十個(gè)省份、一半以上的地級市都已經(jīng)建立起了專業(yè)的土地整理單位，相信隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會建設(shè)的推進(jìn)，中國的土地整理機(jī)構(gòu)將會越來越完善。

1.2理論體系不斷加強(qiáng)

土地整理工作絕非易事，其中存在很多值得探討和研究的細(xì)化課題，因此有關(guān)的業(yè)內(nèi)人士在工作的過程中也從未停止研究的腳步，確實(shí)取得許多有益的研究成果，使我國土地整理工作的理論基礎(chǔ)愈發(fā)扎實(shí)。比如說，土地整理需要遵循的原則、土地整理劃分的標(biāo)準(zhǔn)等等，都是理論研究的重要方向，特別是在本世紀(jì)初建立的土地整治規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，更是在土地整理研究方面一馬當(dāng)先，取得了許多重要的研究成果。

1.3整理的廣度與深度不斷加強(qiáng)

我國一直以來都是農(nóng)業(yè)大國，因此土地整理工作的重點(diǎn)內(nèi)容也集中在農(nóng)用地的整理上。農(nóng)村居民聚落的改造和協(xié)調(diào)、田水路林等方面的治理等，目前都已經(jīng)取得了一定的成果，但是從整體來看還是有一些部分存在疏漏，比如說農(nóng)村居民聚落改造以后，原本居住用地如何改變用途等問題目前還沒有一個(gè)行之有效的解決方案。

2.土地整理的資源與經(jīng)濟(jì)效益評估方法

2.1土地整理的資源效益評估方法

所謂的土地資源整理實(shí)質(zhì)上指的就是，黨和政府借助政策、法律法規(guī)等方式，根據(jù)國家土地長期規(guī)劃方案的有關(guān)內(nèi)容，在結(jié)合土地資源整理實(shí)際狀態(tài)的基礎(chǔ)上，合理調(diào)整土地資源的應(yīng)用結(jié)構(gòu)。一般情況下，土地整理工作都是以政府部門為主導(dǎo)者開展的，在一些特殊條件下政府委托的企業(yè)也可成為整理主體。土地整理的對象比較復(fù)雜，農(nóng)村集體土地和城市國有土地都是整理對象。在進(jìn)行土地資源開發(fā)工作的時(shí)候，想要真正取得對資源效益評價(jià)的理解，就必須要把抽象的資源效益具象化，使之擁有可進(jìn)行評價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)，比如說人均住宅使用面積、人均可支配收入等等都在此列。近幾年，我國的商品房土地開發(fā)進(jìn)行的如火如荼，在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候開發(fā)商等需要評價(jià)其開發(fā)價(jià)值才能制訂開發(fā)方案。在這個(gè)過程中，除了要考慮土地所在的位置以外，還應(yīng)該就城市居民購買力、城市地區(qū)人口密度等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，一般來說城市的地區(qū)生產(chǎn)總值發(fā)展越快，城市商業(yè)發(fā)展就越快，人們對于商品房的需求量就會越大，在這種情況下對土地資源進(jìn)行開發(fā)才能獲得最佳的資源效益。另外，在進(jìn)行資源效益評估的時(shí)候，工作人員還需要從生態(tài)方面著手進(jìn)行評估，比如說區(qū)域綠化情況、噪聲平均值等等都可以作為參考指標(biāo)。做好土地整理的資源效益評估工作，有利于提升土地開發(fā)的準(zhǔn)確性和綜合價(jià)值，更能夠?yàn)樘嵘覈鞘谢ㄔO(shè)的效果和質(zhì)量，因此我們需要對土地整理資源效益評估給予足夠的重視。

2.2土地整理的經(jīng)濟(jì)效益評估方法

土地整理是一項(xiàng)利國利民的重要工程，其所具備的除了資源效益以外還有經(jīng)濟(jì)效益。對土地整理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估的方法值得我們進(jìn)行研究。第一，土地開發(fā)率是重要的評估對象。進(jìn)行土地整理經(jīng)濟(jì)效益評估工作的過程中，土地開發(fā)率是評估的一個(gè)重要指標(biāo)，其主要體現(xiàn)的是已經(jīng)進(jìn)行開發(fā)的土地面積和預(yù)計(jì)開發(fā)整體年紀(jì)的比值。在對土地開發(fā)率進(jìn)行分析和評估的前提下，工作人員就能明確該土地資源的開發(fā)深度和可開發(fā)價(jià)值，這對于土地資源發(fā)展規(guī)劃有一定的助力。第二，單位面積產(chǎn)值也不容忽視。提到單位面積產(chǎn)值就必須要提到建筑總產(chǎn)值這個(gè)概念，建筑總產(chǎn)值指的是房產(chǎn)開發(fā)可以給城市帶來的經(jīng)濟(jì)利潤總和，而建筑總產(chǎn)值具體到每一單位的土地面積上以后，就成為了單位面積產(chǎn)值。這個(gè)指標(biāo)是土地整理經(jīng)濟(jì)效益評估最不可或缺的評價(jià)指標(biāo)之一，往往能給最后的評估結(jié)果帶來巨大影響。最后，單位面積利稅也有必要進(jìn)行綜合評估。土地整理的經(jīng)濟(jì)效益評估中，還有一個(gè)指標(biāo)是不容忽視的，那就是單位面積利稅。稅收是國家收入的重要來源，也是保證城市建設(shè)和發(fā)展的必要因素，對土地資源進(jìn)行整理能夠產(chǎn)生的利稅，能夠?yàn)槌鞘邪l(fā)展提供穩(wěn)定的資金保障。一般來說，單位面積利稅指的是開發(fā)商在開發(fā)過程中所繳納稅款和土地面積的比值，對單位面積利稅進(jìn)行評估和計(jì)算，有助于工作人員充分了解城市未來一段時(shí)間的發(fā)展質(zhì)量。進(jìn)行評估的時(shí)候，可以根據(jù)實(shí)際需求引進(jìn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的具體方法，也可以借助土地項(xiàng)目管理思路，保證土地整理經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.結(jié)語

總而言之，土地資源開發(fā)和整理的資源效益及經(jīng)濟(jì)效益評估工作，是我國土地資源高效利用、合理配置的必經(jīng)之路，能夠從根本上提升土地開發(fā)工作的效果和水平。目前來看，土地整理的資源效益和經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)都基本取得了一定的成效，但是這不代表我們可以在研究方面止步不前。在今后的工作中，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士需要進(jìn)一步提升研究力度，爭取找到更加行之有效的評估方法。

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