徐瑩

【摘要】大規(guī)模的城市商務(wù)中心與辦公區(qū)域的建設(shè)推動了城市發(fā)展，同時(shí)也令城市開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增。因此，有必要建立一種與城市規(guī)劃管理系統(tǒng)結(jié)合的容易操作的市場關(guān)注與評估模式，使政府可利用已有的信息進(jìn)行市場預(yù)測，提供決策者參考。本文以廣州城市規(guī)劃管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)為例，進(jìn)行廣州高層商務(wù)辦公樓建設(shè)現(xiàn)狀與需求判斷，從而透視一種可能的政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的監(jiān)控方法、城市大規(guī)模建設(shè)與規(guī)劃內(nèi)容的預(yù)警機(jī)制。

【關(guān)鍵詞】辦公樓;市場預(yù)測

我國處于一輪新的城市大發(fā)展趨勢中，各城市建設(shè)新城、中心區(qū)的熱潮仍在席卷。城市中心區(qū)開發(fā)，帶來的高層辦公樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)仍在累計(jì)增加。如能在城市開發(fā)建設(shè)之初，就對市場需求進(jìn)行預(yù)判，則對政府的城市建設(shè)策略、對企業(yè)的開發(fā)透露決策都有較強(qiáng)的參考作用。

以廣州為例。2008年，廣州集中進(jìn)行了四大地區(qū)城市設(shè)計(jì)，用地規(guī)模都在20-30平方公里左右，其核心功能都包括有總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)、商務(wù)辦公等功能。但大規(guī)模城市開發(fā)帶來的高層辦公樓寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有多大，政府與市場都不清晰。

為配合大型城市設(shè)計(jì)工作開展，摸清廣州近年高層商業(yè)辦公建設(shè)的供應(yīng)與需求情況，筆者從規(guī)劃局建設(shè)管理信息系統(tǒng)入手，從市場供求關(guān)系入手，結(jié)合市場分析機(jī)構(gòu)的研究，對其時(shí)代寫字樓需求進(jìn)行了評估。

1、歷年城市辦公樓建筑供應(yīng)量

將2003年后，廣州歷年審批、驗(yàn)收通過的高層建筑單體報(bào)建案進(jìn)行篩選。提取出辦公建筑中的純商業(yè)辦公建筑面積，復(fù)合功能建筑中的商業(yè)辦公面積，并刨除重復(fù)報(bào)審的建筑案件，從而得出歷年規(guī)劃審批及驗(yàn)收的商業(yè)辦公建筑面積。

1.1審批面積

2003年到2006年間，歷年審批的商業(yè)辦公面積大約維持在50多萬～90萬平方米的范圍。

其中，2007年，商業(yè)辦公審批的量達(dá)到了155萬平方米，為2003、2004年的2.5倍。

到2008年，僅上半年，審批的量達(dá)到90萬平方米，為2003、2004年環(huán)比的1.6倍。

其主要原因，是在2005-2007這一期間，是新的城市CBD珠江新城的辦公用地建設(shè)。這一期間隨著歌劇院等城市基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)，周邊辦公建筑開發(fā)時(shí)機(jī)也已到。為了更好地落實(shí)城市設(shè)計(jì)，保證中軸線空間形象的完整性與統(tǒng)一性，按照城市設(shè)計(jì)方案，中軸線兩側(cè)建筑要求同步建設(shè)，并進(jìn)行同步審批。

1.2驗(yàn)收面積

2003年-2004年，每年驗(yàn)收量約為10-15萬平方米;2006年-2008年，每年驗(yàn)收量上升到50萬平方米。

2006年-2008年驗(yàn)收的量與2003年、2004年的建筑審批量對比，基本吻合。反映辦公樓建設(shè)周期約2-3年，2003-2004年審批完成的建筑，約80%在3年后，即2006-2008年建成驗(yàn)收。

1.3建成周期與比例

根據(jù)廣州市城市規(guī)劃系統(tǒng)，2005年后的建筑案件我們可以得到其已建和未建的信息。因此，我們再對2005年以后審批的商業(yè)辦公建筑的已建與未建的建筑面積進(jìn)行比較。

顯示，2005年，已批辦公建筑中超過80%已建;2006-2008年審批的建筑則大部分未建或還在建設(shè)中。同前結(jié)論，反映辦公建筑建設(shè)周期約為3年。

可以預(yù)見，在未來3年內(nèi)，2006年-2008年已批未建的商業(yè)辦公建筑將逐步建成，投入市場運(yùn)營。

1.4小結(jié)

（1）廣州辦公樓建筑方案審批在2007年-2008年上半年達(dá)到高潮，每年審批量相當(dāng)于過去幾年的環(huán)比兩倍以上。

（2）辦公樓建筑建設(shè)周期約3年，3年后，這批辦公建筑將投入市場運(yùn)營。

2、市場空置率調(diào)查

2.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

過去四年，廣州的GDP和人均GDP年均增長速度高于北京、上海，在全國十大城市中位列前茅。計(jì)劃到2011年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值超過1萬億元，按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到1.3萬美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水平。

2.2 廣州歷年甲級寫字樓租金與空置率

廣州歷年甲級寫字樓租金比較穩(wěn)定，但辦公空置率變化很大。

1997年前后，廣州寫字樓供應(yīng)曾達(dá)到空前高峰，原因是95年后寫字樓租金曾達(dá)到一個(gè)峰值，至今也未超過。因而期間吸引了大量資本投入建設(shè)寫字樓，至97-98年市場供應(yīng)過剩;加之1997年東南亞經(jīng)濟(jì)泡沫爆破，導(dǎo)致此后幾年間甲級寫字樓過剩，空置率超過20%。

經(jīng)過市場一段時(shí)間的消化，2001-2004年甲級寫字樓的空置率在10%的位置上下浮動。

2005年開始，由于大量辦公建筑投入市場，令空置率上升到14%。至2007年，由于大量新增供應(yīng)量的上市，空置率上升至16.8%。

根據(jù)相關(guān)市場研究，廣州市場寫字樓空置率比較合理的是在10%內(nèi)。這顯示，近年辦公的供應(yīng)正在逐步滿足市場、接近市場的需求飽和量。

3、分析年審批、驗(yàn)收建筑量與空置率關(guān)系

將廣州近年城市GDP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、與規(guī)劃驗(yàn)收的（歷年建成的）高層商業(yè)辦公面積、歷年寫字樓空置率進(jìn)行對比，可以看出：

·歷年城市GDP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長比較平穩(wěn)。

·2005年、2006年辦公面積投放將大增，2006、2007年，空置率相應(yīng)上揚(yáng)。

·空置率上升與建筑投放量增加呈正相關(guān)性，并且統(tǒng)計(jì)數(shù)字上表現(xiàn)為延后1年。

4、短期市場分析應(yīng)用

利用上述分析結(jié)論及規(guī)律，嘗試對未來3年廣州寫字樓市場進(jìn)行分析。

首先，設(shè)定基本前提：

·假設(shè)未來3年保持每年9%的增長率。

·假設(shè)未來3年保持每年12%的增長率。

·建設(shè)時(shí)限有約3年的延后，當(dāng)年審批驗(yàn)證的建筑80%在3年后建成投入市場。即2006年審批的辦公面積有80%在2009年建成，2007年的有80%在2010年建成，2008年的有80%在2011年建成。

·空置率與辦公面積投放量呈正相關(guān)性，較辦公投放量延后約1年。

圖表分析如下：

結(jié)論：

·辦公面積投放量在2010年、2011年將達(dá)到一個(gè)高峰，兩年投放市場的辦公建筑量達(dá)到往年的2-3倍。

·寫字樓空置率在2007年的高峰后，經(jīng)過2-3年的調(diào)整，逐步穩(wěn)定、回落。到2010年左右，由于大量新的物業(yè)供應(yīng)，寫字樓空置率有可能又達(dá)到一個(gè)高峰，并可能超過2007年。其供應(yīng)量的消化將需要更長一段時(shí)間。

·政府在未來一兩年的寫字樓，尤其是甲級寫字樓的，用地供應(yīng)與開發(fā)上，有必要更密切的聯(lián)系市場。避免短期內(nèi)推出大量性辦公樓建設(shè)項(xiàng)目，防止短期內(nèi)市場大幅度波動，造成中心區(qū)空置;慎重開發(fā)新的大規(guī)模城市商務(wù)中心，避免進(jìn)一步削弱珠江新城中心區(qū)吸引力，導(dǎo)致中心分散化。

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