土地使用權(quán)分?jǐn)傆?jì)算的困境與對(duì)策

李平

摘要：土地使用權(quán)面積分?jǐn)傆捎谌狈Ψ梢罁?jù)和統(tǒng)一的分?jǐn)傆?jì)算規(guī)則，引發(fā)了大量矛盾和糾紛，有必要進(jìn)行土地使用權(quán)面積的認(rèn)識(shí)再深化及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記精神的貫徹方面再落實(shí)，重新制定不動(dòng)產(chǎn)登記法明確的法律手段及采用三維空間確權(quán)登記的技術(shù)手段去破解當(dāng)前土地使用權(quán)面積分?jǐn)偯媾R的困境。

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán);分?jǐn)?不動(dòng)產(chǎn)登記;困境

中圖分類(lèi)號(hào)：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）09-0060-61 收稿日期：2019-07-28

1土地使用權(quán)及土地使用權(quán)面積

土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人以及三資企業(yè)等符合法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括各類(lèi)建設(shè)用地、農(nóng)用地以及未利用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)面積一般理解為土地在一定平面投影空間的二維度量。房屋建筑面積的各類(lèi)名稱也是各自的二維度量。

2土地使用權(quán)面積分?jǐn)傆?jì)算

人類(lèi)活動(dòng)的早期土地和房屋是“一對(duì)一”的關(guān)系，即一塊土地上只有一個(gè)房屋所有權(quán)，無(wú)所謂分?jǐn)偱c不分?jǐn)?，房地交易往往以單?dú)的房契或地契交易形式存在。隨著工業(yè)時(shí)代的來(lái)臨，人口的爆炸式增長(zhǎng)和快速積聚，一個(gè)投影面承載多個(gè)房屋成為普遍現(xiàn)象。有關(guān)部門(mén)為確定和表現(xiàn)不同層次的房屋土地使用權(quán)，土地使用權(quán)分?jǐn)倯?yīng)運(yùn)而生。2002年國(guó)土資源部在《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2002]31號(hào)）中，針對(duì)樓房用地分?jǐn)傠y問(wèn)題時(shí)提到：“對(duì)地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對(duì)沒(méi)有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)?。?duì)開(kāi)放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊(cè)、不登記，在造冊(cè)時(shí)，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有”。

3土地使用權(quán)分?jǐn)傆?jì)算面臨的困境

3.1有房無(wú)“地”

有房無(wú)“地”主要指房屋沒(méi)有分?jǐn)偟耐恋孛娣e。如張某、李某、王某、趙某依次擁有同一幢但在不同層次的房屋。后由于政策允許，趙某在頂層進(jìn)行了合法加建（如平改坡）。根據(jù)現(xiàn)行分?jǐn)傄?guī)則，由于改建前4套房屋已將原宗地分?jǐn)偼戤?，合法加建的房屋則無(wú)地可分?jǐn)偅矡o(wú)法享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。

3.2分?jǐn)偡ɡ硪罁?jù)不足、計(jì)算規(guī)則復(fù)雜多樣

雖然國(guó)土資發(fā)[2002]31號(hào)文并沒(méi)有強(qiáng)制要求對(duì)土地使用權(quán)面積進(jìn)行分?jǐn)?，但?shí)踐中各地仍有多數(shù)采用分?jǐn)傆?jì)算的方法。常見(jiàn)的面積分?jǐn)偰Ｊ接校好娣e分?jǐn)偡?、地份分?jǐn)偡ā莾r(jià)分?jǐn)偡ㄈN。具體到面積分?jǐn)傆?jì)算又有三種不同方法。

3.3登記分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積過(guò)小，損害權(quán)利人利益

多數(shù)地方在進(jìn)行面積分?jǐn)倳r(shí)進(jìn)一步簡(jiǎn)化了計(jì)算方法，只分?jǐn)偭私ㄖ锏幕酌娣e，沒(méi)有將小區(qū)公建和配套景觀道路等占用的土地納人計(jì)算，造冊(cè)也淪為空談。導(dǎo)致分?jǐn)偤蟀儆嗥椒矫捉ㄖ娣e的房屋，只有個(gè)位數(shù)的土地使用權(quán)面積，大大縮小了當(dāng)事人的合法權(quán)利。

3.4與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一的精神不符

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，更重要的是要解決分散登記存在的各種弊端。土地使用權(quán)面積分?jǐn)偱c政府倡導(dǎo)的“最多跑一次改革”精神更是格格不人，導(dǎo)致辦事群眾仍然需要多頭申請(qǐng)、多頭繳費(fèi)，與不動(dòng)產(chǎn)登記“統(tǒng)一、便民、高效、安全”的宗旨嚴(yán)重不符。

4土地使用權(quán)分?jǐn)傆?jì)算的對(duì)策

4.1各地破解土地使用權(quán)面積分?jǐn)偫Ь车膶?shí)踐

南京市自2017年6月5日起，對(duì)申請(qǐng)土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記的，均不再進(jìn)行土地使用權(quán)面積分?jǐn)?，不?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載確權(quán)登記的宗地面積。浙江省麗水市自2019年1月1日起，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e調(diào)整登記為宗地面積;2019年1月1日前已辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，原權(quán)利證書(shū)繼續(xù)有效，申請(qǐng)相關(guān)登記時(shí)仍按原來(lái)的登記記載方式保持不變。

4.2走出困境的建議

一是在新制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中明確土地使用權(quán)面積是否需要分?jǐn)偂?018年9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)公布立法規(guī)劃（共116件），《不動(dòng)產(chǎn)登記法》位于第一類(lèi)項(xiàng)目：條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。自此，已經(jīng)施行近4年的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將升格，相關(guān)立法已經(jīng)啟動(dòng)。建議借此東風(fēng)，在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》立法中對(duì)土地使用權(quán)面積是否應(yīng)該分?jǐn)傋龀雒鞔_界定。

二是法律確定需要分?jǐn)偟?，?yīng)建立全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)范和計(jì)算規(guī)則。土地使用權(quán)分?jǐn)偵婕叭嗣袢罕姷闹卮筘?cái)產(chǎn)利益，應(yīng)以法律文件的形式統(tǒng)一規(guī)定。并在宗地共有的基礎(chǔ)上確立具體土地分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和計(jì)算規(guī)則。土地使用權(quán)面積分?jǐn)傄凇皽?zhǔn)”和“穩(wěn)”上下功夫，避免因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查差錯(cuò)或計(jì)算規(guī)則的頻繁變動(dòng)而引發(fā)不必要的紛爭(zhēng)。

三是盡早啟動(dòng)基于三維空間形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)。以房屋為主要存在形式的不動(dòng)產(chǎn)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)在三維空間上，如權(quán)籍調(diào)查、測(cè)繪等能以三維空間的形態(tài)展現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記成果也可以三維空間的形式表現(xiàn)和確定。當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)面積記載方法在某些特定定著物的確權(quán)登記上已經(jīng)失靈，盡早啟動(dòng)三維形態(tài)技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)，對(duì)破解土地使用權(quán)面積分?jǐn)値?lái)的困擾、早日走出困境大有裨益。