某市不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問：現(xiàn)我單位遇到一起業(yè)務(wù)：某公司因營業(yè)執(zhí)照被吊銷，已成立清算小組開始進(jìn)行清算，清算中將公司房屋拍賣以償還債務(wù)?，F(xiàn)在清算小組協(xié)助買受人來我單位辦理轉(zhuǎn)移登記，申請人只提交了成交確認(rèn)書，而無法提供法院出具的拍賣成交裁定書。此外，該房屋上還設(shè)有抵押權(quán)，我們在受理時通過詢問得知，該抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)得到優(yōu)先受償，但是抵押權(quán)人并未前來申請抵押權(quán)的注銷登記，對此，我們應(yīng)當(dāng)如何辦理？可否由抵押人申請抵押權(quán)的注銷登記？

金紹達(dá)：《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋[2016]18號）第1條規(guī)定：“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為”;第22條第2項規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時轉(zhuǎn)移”。所以，對于人民法院強制拍賣的，可以由買受人憑拍賣成交裁定書直接申請。企業(yè)在清算程序中拍賣企業(yè)財產(chǎn)的，雖然不同于人民法院強制拍賣，但只要申請人提供的登記文件符合登記申請的要求，我們可以受理。

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷后，在沒有完成清算前，企業(yè)的法人資格并未消滅，仍然可以從事與清算有關(guān)的活動。但是此時這一企業(yè)的權(quán)利已經(jīng)受到限制，因此，在申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，出賣一方不能僅由企業(yè)或清算組織申請，在申請表上應(yīng)當(dāng)同時加蓋企業(yè)和清算組織的印章。

設(shè)有抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓，必須先滌除其上所設(shè)定的抵押權(quán)，因為買受人取得的應(yīng)當(dāng)是一個沒有負(fù)擔(dān)的權(quán)利?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點中，也明確了“設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記”（9.3.4第5項），把抵押權(quán)的注銷登記作為辦理轉(zhuǎn)移登記的前置條件。所以，這一起業(yè)務(wù)必須先辦理抵押權(quán)注銷登記。

按前述規(guī)范規(guī)定：抵押權(quán)人與抵押人可以共同申請抵押權(quán)的注銷登記，債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記，但只有在“人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認(rèn)抵押權(quán)消滅的，抵押人等當(dāng)事人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記”（14.4.2申請主體）。所以，本例中抵押權(quán)的注銷登記應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人參與申請，而不能由抵押人單方申請。

抵押權(quán)一經(jīng)行使，無論其債權(quán)是否全部得到清償，抵押權(quán)即告消滅。我國臺灣地區(qū)著名學(xué)者謝在全認(rèn)為：“抵押權(quán)消滅后，抵押權(quán)人自負(fù)有涂銷抵押權(quán)登記之義務(wù)，法律就此雖無明文，然此應(yīng)為當(dāng)然之理”（《民法物權(quán)論》第684頁）。而對于登記機關(guān)來說，按目前規(guī)定，本例需待抵押權(quán)的注銷登記完成后。方可辦理轉(zhuǎn)移登記。