于沐清 張怡超/ 文

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對經(jīng)濟的平穩(wěn)運行起著舉足輕重的作用。1998 年的住房改革實行后，掀起了住房商品化的浪潮，房地產(chǎn)業(yè)迎來了蓬勃的發(fā)展期。數(shù)據(jù)顯示，2000 年以來我國房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中的比重一直在4%以上，且呈逐年增長態(tài)勢，截至2018 年末，這一比重更是攀升至6.65%。作為連接上下游產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)同宏觀經(jīng)濟具有高度聯(lián)動性，其市場波動與經(jīng)濟周期緊密相關，因此房地產(chǎn)行業(yè)風險的暴露極易引發(fā)“負反饋”，直接或間接地對金融市場產(chǎn)生巨大沖擊。恒大研究院的有關報告顯示，在歷經(jīng)多年的高速擴張和巨量融資后，我國房地產(chǎn)業(yè)于2018年底開始進入償債的高峰期。

房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的需求主要來源于兩方面，即房地產(chǎn)企業(yè)和個人購房者。由于資金需求量較大且資金流動性較弱，房地產(chǎn)企業(yè)通常會采取低自有資本，高外部融資的發(fā)展戰(zhàn)略，在較高的負債率水平上進行經(jīng)營。與此形成鮮明對比的是，囿于成本問題，總體上我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式仍十分單一，諸如海外債券、資產(chǎn)支持證券以及短期融資券這類直接融資工具并未得到市場的廣泛青睞，相關的融資運作基本局限于大型規(guī)模化房地產(chǎn)企業(yè)，而實際上中小型房企的資金來源仍要依賴于商業(yè)銀行的信貸供給，使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)類貸款在商業(yè)銀行信貸投放中占有相當大的規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的高依賴性，實際上將信用風險和市場風險潛在向銀行系統(tǒng)轉嫁，令商業(yè)銀行成為風險共擔者。而在剛性需求與房價高企的雙重夾擊下，個人購房者為購置房屋普遍要尋求銀行所提供的住房貸款。此外，商業(yè)銀行還會通過股票市場、債券市場以及基金理財渠道同房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生緊密聯(lián)系。在此情形下，銀行信貸成為房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的底層支撐機制，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生風險失控，大規(guī)模經(jīng)營房地產(chǎn)信貸的銀行業(yè)將首當其沖，使得各大商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)一同置于巨大風險之下。

二、文獻綜述

壓力測試源于20 世紀90 年代大型跨國銀行所做的內部風險評估操作，并于1996 年正式進入巴塞爾協(xié)議的修訂條款，作為銀行業(yè)風險計量新框架的重要組成部分在世界范圍內推廣應用。根據(jù)國際貨幣基金組織和巴塞爾協(xié)議的相關定義，“壓力測試是一系列風險評估技術的總稱，能夠系統(tǒng)地衡量金融體系在風險暴露時的脆弱性，旨在用來評價在面對宏觀經(jīng)濟中可能發(fā)生的極端異常事件沖擊下，金融機構可能面臨的損失?！彪S著測試方法不斷完善與新技術不斷引入，壓力測試現(xiàn)已成為傳統(tǒng)風險計量方法的重要補充工具之一，尤其在揭示商業(yè)銀行承壓能力方面越來越發(fā)揮著不可替代的作用。壓力測試在我國銀行業(yè)中的普及推廣始于2007 年，為了提高商業(yè)銀行對風險監(jiān)控能力，銀監(jiān)會于當年年末制定并發(fā)布了《商業(yè)銀行壓力測試指引》。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的頻繁調控，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素涌動，潛在風險加大，對此中國銀監(jiān)會多次強調各家銀行對其房地產(chǎn)貸款展開風險自查，對房地產(chǎn)貸款情況和月度趨勢變化進行壓力測試。

Merton（1973）在Black- Scholes 模型的框架下，加入一系列宏觀經(jīng)濟變量，以此為基礎研究股價波動情況，同時將改進后的期權定價模型推廣至測度信用風險的相關領域。他所應用的理論與實證方法蘊含原始的壓力測試思想，為后來進行相關研究的學者們開辟了一條新道路。但學術界對于商業(yè)銀行壓力測試的理論研究，則要略晚于各大商業(yè)銀行的實務操作。Wilson（1997）通過構建有關經(jīng)濟變量與關鍵風險指標的統(tǒng)計關系，優(yōu)化了當時流行的壓力測試模型，使其計算量大大減少，更適用于商業(yè)銀行的日常業(yè)務操作，真正推動了壓力測試在商業(yè)銀行經(jīng)營中的應用向常態(tài)化發(fā)展。Berkowitz（1999）在為美聯(lián)儲撰寫的一份參考性研究報告中，強調了壓力測試在商業(yè)銀行風險管理中的重要性，并認為商業(yè)銀行壓力測試方法應遵循一致性要求，以使各大銀行的測試結果具備可比性和實用性，使美聯(lián)儲能夠有對照地把握銀行業(yè)的風險水平。Virolainen K（2004）利用芬蘭企業(yè)的實證數(shù)據(jù)，以宏觀信貸風險模型為壓力測試工具，刻畫了企業(yè)部門是如何影響商業(yè)銀行貸款違約率并推高銀行系統(tǒng)信貸風險的。Hoggarth（2005）借助VAR 模型分析了英國銀行業(yè)的貸款核銷狀況是如何受宏觀壓力情景變動影響的。Jim Wong（2006）等選取了香港地區(qū)有代表性的商業(yè)銀行，重點研究了貸款違約率和GDP、利率的關系，揭示了住房抵押貸款的風險問題。Louzis（2012）等利用動態(tài)面板模型分析了希臘主要商業(yè)銀行的幾種不同類別貸款在經(jīng)濟下行周期中對銀行不良貸款率走勢的影響。

與此同時，國內對商業(yè)銀行壓力測試的研究成果也在不斷豐富。汪壽陽（2002）等在日元貶值情景下，評估了日元匯率波動給我國對外貿易帶來的不確定性風險，是國內學界最早以壓力測試思想進行的實證分析研究。徐明東等（2008）對IMF 的FASP 系統(tǒng)、奧地利央行的SRM 系統(tǒng)和英格蘭銀行的TD 系統(tǒng)等主流宏觀壓力測試系統(tǒng)進行了深入地比較研究，對利用壓力測試方法來評估我國金融系統(tǒng)穩(wěn)定性提出了建議。宇文境澤和李誠（2010）進一步地將CPI 等宏觀指標納入房地產(chǎn)信貸的壓力測試，結果表明，在給定壓力情景下商業(yè)銀行將面臨房地產(chǎn)貸款的大量違約。潘岳漢和易曉微（2018）提出利用FAVAR 模型生成宏觀情景，將壓力測試進一步推廣到利潤預測與資本規(guī)劃等方面的應用中。

三、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸概況

（一）房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀簡析

從銀行的角度來看，我國商業(yè)銀行開展的房地產(chǎn)信貸業(yè)務大致可劃分為三個類別，即向房地產(chǎn)企業(yè)提供的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、向購房者提供的購房貸款和以房地產(chǎn)作為抵押物的其他貸款。央行發(fā)布的報告顯示，截至2018 年末，我國房地產(chǎn)行業(yè)信貸余額為38.7 萬億元，全年增長6.45 萬億元，其增量在全年貸款增量中的占比接近四成。雖然平均增速相較于2017 年同期回落了1.2%，但十分值得關注的是，作為涉房信貸主要風險來源的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額卻同比增長22.6%，其增速反而超出上年5.5 個百分點。

（二）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險點分析

由于幾類房地產(chǎn)信貸在期限、條件等基本條件上具有顯著差異，其面臨的風險點也有顯著不同。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在開發(fā)商向商業(yè)銀行辦理貸款時，通常會使用在建工程、土地使用權等項目作為抵押品，由于此類抵押品具備一定盈利預期且價值波動率要低于證券類資產(chǎn)，能夠為商業(yè)銀行的基本收益提供可靠保障，因此能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取大量信貸資金以滿足開發(fā)支出需要。但相應地，這類抵押物也蘊含著一定風險。首先，當房地產(chǎn)價格持續(xù)受挫時，受消費心理和市場情緒的影響，房地產(chǎn)項目的銷售將不可避免地陷入萎靡，從而引發(fā)房地產(chǎn)消費的放緩甚至停滯，極大削弱開發(fā)商的償還能力。隨著滯銷的擴大化，房地產(chǎn)行業(yè)將普遍面臨越來越大的資金壓力，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險激增。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營會在一定程度上影響抵押物價值。比如，工程支出超出預算、不可抗力因素等都可能使企業(yè)資金鏈意外斷裂，從而影響項目的建造進度，并導致貸款抵押物的貶值縮水，而這類停工停建項目往往流動性較差，使商業(yè)銀行面臨無法挽回的信貸損失。

個人住房貸款則是有購房意愿的個人，利用所要購置的房產(chǎn)向銀行進行抵押，來獲得貸款以補充購房資金。這類貸款的風險主要來自貸款人違約而形成的信用風險。由于個人住房貸款的期限較長，實際中大多在10 年到30 年不等。在這樣長的時間跨度中，個人在還款期內遭遇重疾、失業(yè)以及其他突發(fā)困難的可能性會增加，從而使借款人還貸能力惡化而無力償還貸款。但值得說明的是，我國個人住房貸款首付比例高且個人對貸款承擔無限責任，導致主動“斷供”的相應違約收益較低，個人住房貸款所面臨的道德風險微乎其微。

以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款，主要以非房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺通過抵押所持土地與房產(chǎn)所獲得的銀行貸款。此類貸款與上述房地產(chǎn)信貸最大的不同點在于，資金并未直接流入房地產(chǎn)市場，其風險主要來源于抵押物價值受房地產(chǎn)市場波動影響，導致商業(yè)銀行收回貸款的潛在風險加劇。

四、房地產(chǎn)信貸壓力測試

（一）模型建立

借鑒張明等（2017）的相關研究并考慮實證數(shù)據(jù)的可得性，模型選取2005 年1 月至2018 年12 月這一時間跨度內，中國實際GDP 增速（季）、居民消費價格指數(shù)增幅、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售額、一至三年期貸款利率四個經(jīng)濟指標，運用向量自回歸模型（VAR）建立各指標同商業(yè)銀行不良貸款率之間的長期模型。在數(shù)據(jù)處理過程中，對中國實際GDP 增速（季）進行平滑插值，轉換為統(tǒng)一的月度數(shù)據(jù)，并將相關指標對數(shù)化以消除不平穩(wěn)性。

根據(jù)ADF 檢驗顯示，各指標的單位根均位于單位圓內，呈現(xiàn)良好的穩(wěn)定性。如表1 所示，利用施瓦茨信息準則（SC）與赤池信息準則（AIC）可確定模型最大滯后階數(shù)為2。

表1 滯后階數(shù)判斷結果

因此，選擇2 期滯后模型，并根據(jù)t 檢驗剔除部分不顯著變量，擬合不良貸款率方程模型如下，系數(shù)見表2。

其中，NPLt為不良貸款率，CPIt為居民消費價格指數(shù)，lggdpt為實際GDP 增速的對數(shù)，INVt為房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，REVt為商品房銷售額，RATEt為一至三年期貸款利率，（t-s）代表滯后s 期。

表2 方程回歸結果

（二）壓力情景設定

一般而言，商業(yè)銀行壓力測試的情景設計可劃分為敏感性分析和情景分析兩大類。敏感性分析通過測試單個風險因素或幾項關系密切的風險因素，揭示經(jīng)濟指標的變動對銀行風險暴露與銀行承受風險能力的影響。情景分析則基于敏感度分析，在通過敏感性分析獲知銀行財務狀況對風險因素變動的潛在脆弱性的前提下，側重于對商業(yè)銀行面對罕見但可能發(fā)生風險事件的承受能力，具體又可分為歷史情景法和假設情景法。

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)并未發(fā)生過大規(guī)模崩盤事件，無相關歷史數(shù)據(jù)可供使用，本文將采取假設情景法來模擬利率與商品房銷售變動情況。情景中的變動幅度參照銀監(jiān)會2010 商業(yè)銀行壓力測試指引中給出的指導意見，考察商品房銷售額平均跌幅水平達到10%、20%和30%時，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的不良率變動，具體情景設定如表3。

表3 壓力測試情景設定

（三）壓力測試

將不同壓力情景下產(chǎn)生變化的相應變量代入VAR 方程中，預測得到未來幾期銀行貸款不良率的估計值，見下表4。

表4 不良貸款率預測

結果表明，在利率下降、房地產(chǎn)銷售受挫的壓力情景下，商業(yè)銀行的不良貸款率將有顯著升高。尤其是在一年后，在利率上升200bp 和商品房銷售情況下降30%的重度壓力下，不良貸款率水平將達到3.5%的高位。

五、對策建議

本文簡要論述了當前商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的規(guī)模，并大致對幾類細分貸款類型的風險點加以分析。在實證分析中，同時選取了中國實際GDP 增速、居民消費價格指數(shù)增幅、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、商品房銷售額與一至三年期貸款利率等幾類典型的宏觀經(jīng)濟變量，利用向量自回歸方法建立了以上變量同商業(yè)銀行不良貸款率之間的長期回歸模型，并以此為基礎對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進行了壓力測試。從定性分析與定量結果來看，一旦房地產(chǎn)市場遭遇銷售寒冬，商品房銷售下跌30%就會引發(fā)一系列連鎖反應，使不良貸款率顯著上升。而且，這種沖擊很有可能通過房地產(chǎn)信貸業(yè)務渠道進一步影響商業(yè)銀行的撥備覆蓋率等重要風險指標，對商業(yè)銀行的抗風險能力提出挑戰(zhàn)，甚至會最終削弱商業(yè)銀行的盈利能力。尤其對于許多中小型城商行與農商行來說，由于缺乏雄厚資本，其面臨的風險問題將更加嚴峻。根據(jù)這一結論，本文對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務提出以下幾點建議。

第一，商業(yè)銀行應采取審慎的態(tài)度經(jīng)營房地產(chǎn)信貸業(yè)務。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷調整性運行周期，短期來看房地產(chǎn)業(yè)的頻繁調整對于宏觀經(jīng)濟運行將造成一定的下行壓力。同時國家層面也在緊盯房地產(chǎn)行業(yè)的運行，僅2018 年，人民銀行、銀保監(jiān)會以及住建部等多家部委關于房地產(chǎn)行業(yè)的通知政策就多達十余項，密集涵蓋土地供給、公積金使用等多個領域。面對房地產(chǎn)市場的未來變化，商業(yè)銀行應時刻保持對宏觀經(jīng)濟政策的密切關注，在謹慎把握市場變化的基礎上理性開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務，科學安排房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

第二，做好房地產(chǎn)信貸動態(tài)監(jiān)測，深化風險預警工作。例如在開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款業(yè)務時，一方面，應嚴格貸前調查流程，重點審核財務狀況、企業(yè)“四證”等必要的關鍵性材料，做到在源頭上防范風險。另一方面，要強化項目跟蹤，避免貸款的“一放了之”，在項目資金是否到位、成本核算是否合規(guī)、工程進度是否順利乃至房地產(chǎn)的后續(xù)銷售情況等方面給予應有的關注。此外，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)信貸的風險評估維度往往過于單一，僅僅關注房地產(chǎn)企業(yè)某一開發(fā)項目的完成情況。商業(yè)銀行應跳出傳統(tǒng)模式的思維定式，構建對項目所屬企業(yè)、企業(yè)所在集團的整體風險認知，力求在更高層面實現(xiàn)對一項信貸業(yè)務的整體把控。

第三，明確不同地區(qū)的房地產(chǎn)風險差異，聚焦房地產(chǎn)信貸風險中的區(qū)域性特征。商業(yè)銀行應對借款企業(yè)所在地區(qū)的社會經(jīng)濟形勢做出審慎評估，依照根據(jù)信貸投放區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境建立起有針對性的風險評估小組。通過靈活的區(qū)域性小組形式，更加及時準確地捕捉本區(qū)域內的房地產(chǎn)行業(yè)風向，如土地供應情況、項目開發(fā)進度以及房地產(chǎn)價格區(qū)間等信息動態(tài)。結合區(qū)域專家研討等多種補充手段，在深刻分析國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的基礎上結合本地區(qū)域特質進一步完善風險識別機制，確保房地產(chǎn)信貸風險管理的精準性。