摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加速發(fā)展，我國的工業(yè)、建筑業(yè)都得到了高速發(fā)展，自然而然促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展導(dǎo)致了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，所以土地規(guī)劃對于合理利用土地資源，提高社會資源的利用效率有著重要意義。本文先研究了和土地規(guī)劃和土地估計(jì)都有影響的因素，進(jìn)而來分析土地規(guī)劃和土地估價(jià)之間的影響關(guān)系。通過相關(guān)文獻(xiàn)的梳理和研究，歸納總結(jié)出6個(gè)影響土地規(guī)劃與土地估價(jià)的影響因素，分別是土地政策、經(jīng)濟(jì)水平、人口密度、城市規(guī)劃、物價(jià)水平、地價(jià)政策。影響因素確定后提出研究假設(shè)。然后，發(fā)放調(diào)查問卷獲取數(shù)據(jù)，對問卷進(jìn)行信度和效度檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后運(yùn)用AMOS構(gòu)建影響因素的理論模型來驗(yàn)證研究假設(shè)。最終得出土地規(guī)劃與土地估價(jià)的關(guān)鍵影響因素。

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃;土地估價(jià)，影響因素;結(jié)構(gòu)方程模型

土地規(guī)劃對于國民經(jīng)濟(jì)和人民的生活水平都有著重要影響，土地規(guī)劃就是按照經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要在一定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，對土地進(jìn)行合理安排的過程。[1-3]主要就是為了滿足各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展需要。規(guī)劃的目的在于使土地資源得到有效而又充分的利用，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[4]

一、土地規(guī)劃與土地估價(jià)的概述

土地規(guī)劃作為一種綜合性的手段，以一種潛在的形式影響著包括城鎮(zhèn)的整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對土地宏觀調(diào)控也起著重要作用。[5]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國地產(chǎn)市場也將逐步規(guī)范，土地利用規(guī)劃對城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的引導(dǎo)、控制作用將進(jìn)一步加強(qiáng);而城鎮(zhèn)地價(jià)對土地利用結(jié)構(gòu)的合理配置發(fā)生作用，對區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，從而也影響到土地利用規(guī)劃的制定和實(shí)施"。[6]研究土地利用規(guī)劃與城鎮(zhèn)地價(jià)的關(guān)系，分析兩者之間的相互作用機(jī)理，不僅能夠在土地利用規(guī)劃領(lǐng)域中充分利用地價(jià)的經(jīng)濟(jì)杠桿，優(yōu)化區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，同時(shí)也能夠?yàn)榫幹瓶茖W(xué)的土地利用規(guī)劃、優(yōu)化城鎮(zhèn)地價(jià)空間分布莫定基礎(chǔ)，土地利用規(guī)劃從土地使用的配置和安排出發(fā)，建立起區(qū)域未來發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。[7]規(guī)劃根據(jù)人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，預(yù)測了未來各類用地的社會需求量，具有一定程度的預(yù)期性，然而區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的發(fā)展終歸不是由規(guī)劃來決定的，而是由它們之間的關(guān)系所決定的。[8]一個(gè)城鎮(zhèn)內(nèi)在的土地價(jià)值從一個(gè)側(cè)面影響著整個(gè)區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而也影響到土地利用規(guī)劃的制定和實(shí)施。[9]隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，過去那種在單一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下主要依靠行政手段的土地利用規(guī)劃控制方式，已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代的要求，而要求運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、市場的手段來指導(dǎo)土地利用規(guī)劃的決策和實(shí)施。[10]

二、土地規(guī)劃與土地估價(jià)的相互影響

土地資源在進(jìn)行綜合評價(jià)時(shí)，需要考慮一項(xiàng)重要的因素，即地價(jià)，它在綜合評價(jià)的過程中起到了至關(guān)重要的作用。土地開發(fā)的目的就是為了使利益最大化，而地價(jià)對于一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展有著重要的影響，在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)，一定要考慮到地價(jià)因素。它對城市規(guī)劃的影響可以從兩方面考慮，其一便是考慮地價(jià)有利于城市規(guī)劃的方案設(shè)計(jì)。依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，可以對將來城市發(fā)展需要和城市居民的要求，合理選擇城市用地，確定用地范圍及用途等，選擇適合城市發(fā)展需要的開發(fā)強(qiáng)度，使其充分適配城市發(fā)展的速率，融入到城市發(fā)展特色之中。其二則是在城市規(guī)劃方案選擇時(shí)，地價(jià)能夠指導(dǎo)決策者做出正確的選擇。通過對若干城市規(guī)劃方案進(jìn)行分析，確定能夠影響地價(jià)起伏的因素，同時(shí)研究地價(jià)起伏對城市規(guī)劃方案的影響，借鑒大數(shù)據(jù)分析方法，綜合判斷目標(biāo)城市的特點(diǎn)，確定目標(biāo)城市地價(jià)發(fā)展規(guī)律，在充分考慮地價(jià)因素的前提下，對城市規(guī)劃的方案作出最優(yōu)選擇。

另一方面，地價(jià)在城市規(guī)劃方案付諸實(shí)施的過程中也能夠起到巨大的推動(dòng)作用。在城市規(guī)劃方案實(shí)施時(shí)，地價(jià)作為其中重要的組成部分，會對城市發(fā)展整體方向及效率產(chǎn)生巨大影響，在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，土地作為一項(xiàng)重要的生產(chǎn)成本，對市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到的作用不言而喻。有效利用好地價(jià)這個(gè)杠桿，例如工廠等占地大的用地，可以降低周邊較偏遠(yuǎn)地區(qū)地價(jià)，輔以各種優(yōu)惠政策使其遷址，通過種種類似手段，便能使城市土地規(guī)劃得到最佳配置，同時(shí)取得意想不到的經(jīng)濟(jì)效益，為城市發(fā)展源源不斷的提供新的動(dòng)力。另外，地價(jià)起伏狀態(tài)也是城市發(fā)展規(guī)劃方案實(shí)施后的重要觀察指標(biāo)之一，當(dāng)出現(xiàn)異常變化時(shí)，能夠及時(shí)查出原因所在，給城市規(guī)劃方案實(shí)施作出了有效反饋，能夠有針對性的提出相應(yīng)對策，使方案實(shí)施做到持續(xù)改進(jìn)。

三、結(jié)語：

從城市整體層面來看，城市未來地價(jià)的高低主要取決于城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)，這些因素主要是由城市總體規(guī)劃決定的。從城市局部地域來看，地塊的用途、開發(fā)強(qiáng)度及環(huán)境控制等決定地價(jià)的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。

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個(gè)人簡介：周佳麗（1983.1.5）、女、漢、山西大同、大連圣陽房地產(chǎn)土地評估有限公司、工程師、本科。主要研究方向及工作房地產(chǎn)評估、土地評價(jià)