李蘭

蓮花縣財政局

摘要：萬丈高樓平地起，每個項目的前期都的做預(yù)算，做好事先控制，沒有預(yù)算，工程造價就會失去控制。在整個房地產(chǎn)建設(shè)中工程預(yù)算起著舉足輕重的作用。加強建筑工程預(yù)算在工程造價控制中的作用，可以在復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境和建設(shè)過程中找到正確的信息，作出正確的決策，并運用價值工程理論及時找到原因并予以糾正，這樣才能有效保障施、企業(yè)在激烈的市場競爭中具有一席之地。

關(guān)鍵詞：工程預(yù)算;房地產(chǎn)建筑;價值工程;運用

工程預(yù)算是對工程項目在未來一定時期內(nèi)的收入和支出情況所做的計劃。它可以通過貨幣形式來對工程項目的投入進行評價并反映工程的經(jīng)濟效果。它是加強企業(yè)管理、實行經(jīng)濟核算、考核工程成本、編制施工計劃的依據(jù);也是工程招投標(biāo)報價和確定工程造價的主要依據(jù)。按照國家規(guī)定：基本建設(shè)工程預(yù)算是隨同建設(shè)程序分階段進行的。由于各階段的預(yù)算制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以分為兩類，即：一是概算;二是預(yù)算。概算有可行性研究投資估算和初步設(shè)計概算兩種，預(yù)算又有施工圖設(shè)計預(yù)算和施工預(yù)算之分，基本建設(shè)工程預(yù)算是上述估算、概算和預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)項目中的工程造價費用由建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程、其他工程費用四個部分組成。

建筑工程預(yù)算是建設(shè)單位在實現(xiàn)和完成建設(shè)工程項目花費的預(yù)期目標(biāo)值。它是在工程項目開始實施前進行的對項目費用的一種展望和預(yù)測，預(yù)算對成本控制很有用。預(yù)算意味者建立一個標(biāo)準(zhǔn)，然后一個時期一個時期的將實際成本與它進行比較，預(yù)算這個標(biāo)準(zhǔn)是成本控制的基礎(chǔ)，只有讓工作始終處于高效率運作狀態(tài)，才能相對降低成本，因此，我們首先需要設(shè)立一個標(biāo)準(zhǔn)來判定項目進行的是否有效率。并且工程預(yù)算是一門專業(yè)性很強的工作，我們不僅要有扎實的基本功和良好的職業(yè)道德，還需要掌握一定的相關(guān)專業(yè)知識和有關(guān)政策、法規(guī)，還要了解相關(guān)的土建專業(yè)、設(shè)計、材料采購、施工方法等多方面基礎(chǔ)知識。在充分熟悉掌握定額的規(guī)則及內(nèi)容的同時，才能著手編制。房地產(chǎn)工程預(yù)算依法取得國有土地使用權(quán)的土地時開始，地價、資金利息等都得計入成本，而建筑工程的建設(shè)的預(yù)算在整個項目一般是大頭，也是可控的因素。與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟越發(fā)達，時代越進步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。而在中間過程中，工程預(yù)算起著相當(dāng)重要的位置。

在房地產(chǎn)項目運用成本預(yù)算分析的方法，分析各項資金運用情況，核實預(yù)算是否與實際接近，能否控制成本分析的目的是總結(jié)經(jīng)驗，找出差距和原因，為改進以后工作提供依據(jù)。運用價值工程可以保證工期，保證工程質(zhì)量，更有效的控制成本，取得更好的建設(shè)方案，贏得客戶好評。

價值工程（ValueEngineering簡稱VE），也稱價值分析（Value Analysis，簡寫VA），是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項有組織的創(chuàng)造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。價值工程涉及到價值、功能和壽命周期成本等三個基本要素。價值工程是一門工程技術(shù)理論，其基本思想是以最少的費用換取所需要的功能。價值工程把“價值”定義為：“對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比”，即

V=F/C式中，V為“價值”，F(xiàn)為功能，C為成本。

價值V：指對象具有的必要功能與取得該功能的總成本的比例，即效用或功能與費用之比。公式為V=F/C。

功能F：指產(chǎn)品或勞務(wù)的性能或用途，即所承擔(dān)的職能，其實質(zhì)是產(chǎn)品的使用價值。

成本C：產(chǎn)品或勞務(wù)在全壽命周期內(nèi)所花費的全部費用，是生產(chǎn)費用與使用費用之和。

價值工程活動的全過程，實際上是技術(shù)經(jīng)濟決策的過程，其基本程序是：

①選擇價值工程對象。選擇的具體原則是：a.從產(chǎn)品構(gòu)造方面看，選擇復(fù)雜、笨重、材貴性能差的產(chǎn)品;b.從制造方面看，選擇產(chǎn)量大、消耗高、工藝復(fù)雜、成品率低以及占用關(guān)鍵設(shè)備多的產(chǎn)品;c.從成本方面看，選擇占成本比重大和單位成本高的產(chǎn)品;d.從銷售方面看，選擇用戶意見大、競爭能力差、利潤低的產(chǎn)品;e.從產(chǎn)品發(fā)展方面看，選擇正在研制將要投放市場的產(chǎn)品。選擇的具體方法有：重點選擇法、百分比法、產(chǎn)品生命周期法等。

②收集有關(guān)情報。收集的情報資料，包括該企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營方針、生產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營效果的資料，以及各種經(jīng)濟資料和歷史性資料，最后進行系統(tǒng)的整理，去粗取精，加以利用，尋找評價和分析的依據(jù)。

③進行功能分析。功能分析是對產(chǎn)品，對產(chǎn)品的部件、組件、零件或是對一項工程的細目，系統(tǒng)地分析它們的功能，計算它們的價值，以便進一步確定價值工程活動的方向、重點和目標(biāo)。功能分析是價值工程的核心和重要手段，主要包括以下幾方面：a.明確對分析對象的要求;b.明確分析對象應(yīng)具備的功能;c.進行功能分類，并進一步把功能明確化和具體化;d.確定功能系統(tǒng)，繪制功能系統(tǒng)圖，把功能之間的關(guān)系確定下來;e.進行功能評價，以便確定價值工程活動的重點、順序和目標(biāo)（即成本降低的期待值）等。

④提出改進設(shè)想，擬訂改進方案。

⑤分析與評價方案。常用的方案評價方法有：優(yōu)缺點列舉法、打分評價法、成本分析法、綜合選擇法等。

⑥可行性試驗。一方面驗證方案選擇過程中的準(zhǔn)確性，發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的誤差，以便進一步修正方案;另一方面從性能上、工藝上、經(jīng)濟上證明方案實際可行的程度。

⑦檢查實施情況，評價價值工程活動的成果。

在工程預(yù)算與價值理論的分析問題時要避免一般化，概念化，要作具體分析。（1）收集好一切可用的資料。（2）使用最好、最可靠的情報。（3）找出障礙，克服障礙。（4）充分發(fā)揮專家的作用。（5）最大效益的使用每一分錢。等等。項目的成本受設(shè)計和說明要求的影響。在完成最后設(shè)計之前，建筑師或者工程師應(yīng)該仔細考慮在建設(shè)項目匯總可能采用的方法和設(shè)備。應(yīng)該拒絕那些會增加成本，但不會產(chǎn)生相當(dāng)效益的要求。對于建筑師或者工程師的最后決定，應(yīng)該結(jié)合施工方法和成本進行合理理解。舉個例子來說，在同一個項目中，層高3.3米與層高3.6米的工程造價相差約為單方工程造價的1.5%。還有在選擇戶型上面，因同一單元建不同戶型影響預(yù)算，而在銷售時的銷售收入與戶型的市場需求息息相關(guān)，一居室可售41萬元，兩居室可售60萬元，三居室可售76萬元，收入與成本構(gòu)成價值工程分析數(shù)據(jù)。

工程預(yù)算在房地產(chǎn)建筑價值工程中的運用是可行，有效的。價值工程中的功能與成本是相輔相成的，而工程預(yù)算的成果是確定合理的成本，合理有效的運用，可以提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量，更加滿足市場需求。