房地產(chǎn)稅收制度政策對(duì)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)影響分析

張雙喜 楊曉嬌

摘 要：本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析，實(shí)證其對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，有助于厘清當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運(yùn)行的機(jī)制和規(guī)律，最終為長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收；調(diào)控政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)

1 引言

稅收政策，作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要工具之一，在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中均出現(xiàn)其身影。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中，稅收機(jī)制亦將是重要的一環(huán)。然而，目前的房地產(chǎn)稅收政策還有其自身的問(wèn)題，并不能直接納入到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制之中。當(dāng)前的稅收調(diào)控政策，既針對(duì)購(gòu)房者調(diào)控、也對(duì)供給者調(diào)控。雖有龐雜的體系，卻并沒(méi)有帶來(lái)一個(gè)良好的房地產(chǎn)環(huán)境，其調(diào)控效果并不如人意。

2 研究意義

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)非均衡的狀態(tài)，一方面房?jī)r(jià)高漲，另一方面，庫(kù)存高企。如果任由房地產(chǎn)市場(chǎng)處于這種狀態(tài)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加失衡，人人有房住的美好愿望將更加遠(yuǎn)離我們。我們必須看到，一套完善的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展以及未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的建立有著重要意義?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，在住宅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)缺位，使得社會(huì)財(cái)富以住宅的形式沉積，有房產(chǎn)者因?yàn)橘Y產(chǎn)帶來(lái)的利益而愈加富裕，而無(wú)力購(gòu)房者則只能蝸居于大都市間。住宅價(jià)格的高企，與當(dāng)前不完善的稅收制度及稅收調(diào)控政策有著一定關(guān)系。通過(guò)對(duì)當(dāng)前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析，實(shí)證其對(duì)房地產(chǎn)需求的影響，有助于厘清當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運(yùn)行的機(jī)制和規(guī)律，最終為長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供一定的借鑒。

3 房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的傳導(dǎo)機(jī)制分析

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，稅種增加、稅率提高，將使市場(chǎng)需求減少；反之增加需求。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)交易時(shí)的契稅直接針對(duì)購(gòu)房者，房地產(chǎn)增值稅為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者繳納、部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這些都會(huì)影響到住房消費(fèi)者群體，增加其購(gòu)房的負(fù)擔(dān)，最終反映到購(gòu)房需求上就是需求下降。當(dāng)房地產(chǎn)需求在數(shù)量上一定程度下降時(shí)，將會(huì)引起房?jī)r(jià)的下降。而相應(yīng)的稅負(fù)減少時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)增加，從而增加住房消費(fèi)，最終帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。

3.1 稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的調(diào)節(jié)作用

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的課征的稅種增加，稅率提高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升，投資的預(yù)期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資回報(bào)率，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率下降；反之稅種減少，稅率下降，投資的預(yù)期收益增加，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率上升。我國(guó)在開(kāi)始扶植房地產(chǎn)行業(yè)之初，曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有過(guò)稅收和費(fèi)用的優(yōu)惠安排，例如取消對(duì)房企的大量雜費(fèi)，這使得房企負(fù)擔(dān)減少?gòu)亩鴰?dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上升，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新建住宅供給。另外，還可以調(diào)整土地增值稅等促使開(kāi)發(fā)商增加住房供給。對(duì)于已持有一定數(shù)量住宅的居民，通過(guò)合理的稅收安排，也有可能使其減少持有的住宅數(shù)量。

3.2 影響傳導(dǎo)效果的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

稅收轉(zhuǎn)嫁是一種經(jīng)濟(jì)生活中的客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。納稅人在利益驅(qū)動(dòng)下，為了保護(hù)自己的利益，盡量減少自身?yè)p失，總是會(huì)想盡一切辦法將原本應(yīng)該自己擔(dān)負(fù)的稅收成本轉(zhuǎn)嫁出去。稅收轉(zhuǎn)嫁其最終將可能有三種結(jié)果：其一，納稅人將稅負(fù)全部轉(zhuǎn)嫁出去，納稅人與負(fù)稅人不同；其二，納稅人將部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，納稅人和負(fù)稅人部分重合；其三，納稅人未能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，此時(shí)納稅人就是負(fù)稅人。納稅人和負(fù)稅人的不同，將會(huì)影響稅收政策的最終效果。

稅收轉(zhuǎn)嫁的方向根據(jù)需求曲線(xiàn)的彈性而確定。需求曲線(xiàn)的彈性大，需求對(duì)價(jià)格敏感，供給者如果將自身稅負(fù)通過(guò)價(jià)格上漲轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，則會(huì)減少需求，供給者會(huì)損失掉更多收益，則稅收主要由供給者承擔(dān)；而需求曲線(xiàn)的彈性小，需求對(duì)價(jià)格不敏感，供給者可以將自身的稅負(fù)通過(guò)價(jià)格轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，不必?fù)?dān)心消費(fèi)者減少住房消費(fèi)，因此稅收主要由消費(fèi)者承擔(dān)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中所發(fā)生的稅費(fèi)會(huì)通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁的方式，最終可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)者，既影響了住房的供給，又在一定程度上增加了消費(fèi)者的稅負(fù)。保有環(huán)節(jié)，不存在商品交換，稅收難以轉(zhuǎn)嫁，同時(shí)還可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者征稅的方式，打擊炒房者，合理配置資源，提高經(jīng)濟(jì)效率。

3.3 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析

對(duì)于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收進(jìn)行分析時(shí)，可以按照短期和長(zhǎng)期兩個(gè)時(shí)間維度來(lái)進(jìn)行討論。在本節(jié)，我們假定不論是短期還是長(zhǎng)期，住房市場(chǎng)的需求曲線(xiàn)均為一條向左上方傾斜的曲線(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)住房需求者來(lái)說(shuō)，隨著房?jī)r(jià)的上升，對(duì)住房的需求將會(huì)下降，反之則增加。因?yàn)榻ㄔO(shè)住房的土地有限，對(duì)于住房供給曲線(xiàn)來(lái)說(shuō)，具有短期和長(zhǎng)期兩種形態(tài)。

3.4 保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析

對(duì)存量個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅會(huì)有什么影響？前期的研究中對(duì)此討論很多，從資產(chǎn)定價(jià)理論的角度，胡洪曙（2007）和杜雪君（2009）等學(xué)者的研究指出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收具有降低房?jī)r(jià)的效用。本文參考Denise等（1995）和徐寧等（2012）的研究，從四象限模型出發(fā)探討個(gè)人住宅房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并作出一定的判斷。

4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（1）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅負(fù)對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著影響，且兩者關(guān)系為負(fù)，即當(dāng)稅負(fù)增加時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)降低。具體的，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的的稅負(fù)增加1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)相應(yīng)下降0.047個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)雖然對(duì)房?jī)r(jià)有影響，但是影響作用較小。對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，所以目前得到的實(shí)證結(jié)果暫時(shí)無(wú)法比較保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的影響大小。

（2）當(dāng)戶(hù)籍人口每增加1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上升0.63個(gè)百分點(diǎn)，兩者之間的關(guān)系為正。一個(gè)城市的戶(hù)籍人口增加對(duì)于房?jī)r(jià)是有正向影響的，以北京為例，只有擁有了戶(hù)籍才能較早買(mǎi)房，而沒(méi)有北京戶(hù)口的人員則需要繳納5年社保才能買(mǎi)房。戶(hù)籍人口的增加會(huì)增加當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求。但要考慮到選取的樣本都是一二線(xiàn)大城市，所以戶(hù)籍人口對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有可能限于大城市。

（3）利率對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是負(fù)向的，利率降低房?jī)r(jià)上升?？紤]到利率并沒(méi)有取對(duì)數(shù)，其系數(shù)即為房?jī)r(jià)對(duì)利率的半彈性，其意義是利率每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)下降0.0102%。房?jī)r(jià)與利率的關(guān)系符合實(shí)際情況。當(dāng)利率降低，意味著貸款的成本降低，人們有更充足的取貸款買(mǎi)房。而利率回升，市場(chǎng)上流動(dòng)性不足，貸款難以取得，購(gòu)房者需要面臨更緊的資金水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)也降溫，房?jī)r(jià)下降。

（4）對(duì)于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平，其對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的正向影響。對(duì)于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，可以有多種解釋。其一是城鎮(zhèn)在崗職工工資水平高，對(duì)人口的吸引大，人口多了，購(gòu)房需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易升溫。另一種解釋是，城鎮(zhèn)在崗職工工資水平增加，當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力增加，對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)能力也提高，故會(huì)引起房?jī)r(jià)上升。

5 結(jié)束語(yǔ)

從上文的分析中看到，我國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但是當(dāng)前階段，除了上海和重慶之外，個(gè)人住宅非盈利性使用時(shí)，免征房產(chǎn)稅。而對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，在城鎮(zhèn)土地使用稅總額中占的比重非常小，個(gè)人繳納的使用稅更少。綜合分析后，本文認(rèn)為當(dāng)前個(gè)人房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)可以忽略不計(jì)，在我國(guó)絕大部分地區(qū)，對(duì)于住房保有環(huán)節(jié)，幾乎無(wú)稅負(fù)可言。

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作者簡(jiǎn)介：

張雙喜（1981—）男，沈陽(yáng)建筑大學(xué)，碩士研究生，高級(jí)工程師，研究方向：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)評(píng)估。