陳岑

摘 要：房地產(chǎn)不再作為短期推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，這是自今年4月以來(lái)，中央政治局第二次重申房住不炒的概念。房住不炒背景下銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)將更為嚴(yán)苛，探討房住不炒背景下銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)具備一定的現(xiàn)實(shí)意義和價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房住不炒；房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)；銀行貸款；金融風(fēng)險(xiǎn)

2019年7月30日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議重申房住不炒，“房住不炒”“房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段”已經(jīng)成為中央宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的定位。截止至2018年末，根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)?。ㄊ校┑恼{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了有力的支持，直接貸款來(lái)源有55%來(lái)源于國(guó)有銀行，間接貸款來(lái)源有77%來(lái)源于國(guó)有銀行。[1]隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭減緩，部分缺乏實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂等諸多因素的影響導(dǎo)致其投資的房地產(chǎn)行業(yè)失敗，資金流失，無(wú)法償還國(guó)有銀行的本息，給國(guó)有銀行造成了信貸風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款由此產(chǎn)生，因此極有必要探討房住不炒背景下銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)

一、房住不炒背景下銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

相比于國(guó)際上較為流行的授信信用風(fēng)險(xiǎn)管理方法，國(guó)有銀行的管理處于一種相對(duì)滯后的狀態(tài)，以傳統(tǒng)的信用評(píng)級(jí)模型為基礎(chǔ)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型為主導(dǎo)，當(dāng)然其運(yùn)行是存在有一定的問(wèn)題的：

（一）選取的貸后信用評(píng)級(jí)參數(shù)缺乏預(yù)測(cè)性。

我國(guó)采用的是傳統(tǒng)的信用評(píng)級(jí)方法，具體的內(nèi)容在前文已經(jīng)有了詳細(xì)的講述，理論基礎(chǔ)就是對(duì)既存在的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷分析，最終經(jīng)過(guò)一系列的操作流程，為客戶確定一個(gè)信用級(jí)別，具體的操作步驟在此不再贅述。通過(guò)以上過(guò)程的認(rèn)識(shí)，可以得知做出這樣信用級(jí)別結(jié)論的參考依據(jù)是過(guò)去的財(cái)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，這就暴露出一個(gè)問(wèn)題，在日新月異的變化面前，我們很難從以往的數(shù)據(jù)分析中對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確的把握。[2]采用這樣的評(píng)級(jí)參數(shù)是不科學(xué)，也是不合理的，基于此得出的結(jié)果也是沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)值的，不可靠的評(píng)價(jià)結(jié)果顯然是沒(méi)有說(shuō)服力的。

（二）測(cè)定指標(biāo)難以體現(xiàn)參數(shù)相關(guān)性

當(dāng)前銀行遵循的信用評(píng)級(jí)制度是存在很大的不足之處的，具體來(lái)說(shuō)，對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理使用的方法具有很大的人為性，這就會(huì)出現(xiàn)主觀能動(dòng)性過(guò)于明顯，客觀依據(jù)就相應(yīng)欠缺的局面。影響到信用評(píng)級(jí)結(jié)果的因素很多，相互之間是聯(lián)系的，這些因素之間如何進(jìn)行發(fā)展，都會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)的管理造成很大的影響，但是要對(duì)這些影響因素進(jìn)行把握是很難做到的。

（三）國(guó)有銀行的信用等級(jí)評(píng)估還忽略了行業(yè)之間的性質(zhì)區(qū)別

行業(yè)之間性質(zhì)上的差別對(duì)于信用等級(jí)的評(píng)估來(lái)說(shuō)影響力是很大的。我們不能追求效率而忽視了科學(xué)合理性。[3]一直以來(lái)，國(guó)有銀行遵循過(guò)于模式化的信用評(píng)級(jí)制度的現(xiàn)狀導(dǎo)致不合時(shí)宜的想象發(fā)生，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)一對(duì)一的定位，就不會(huì)實(shí)現(xiàn)科學(xué)精準(zhǔn)的分類結(jié)果。因?yàn)椴煌袠I(yè)，以及同一行業(yè)中的不同企業(yè)之間存在很大的差異，不是說(shuō)有一套固有的模式就可以應(yīng)對(duì)各種不同的想象，顯然這也是違背科學(xué)的發(fā)展規(guī)律的。比如說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，對(duì)于這個(gè)行業(yè)的信用等級(jí)評(píng)估就不能隨意的應(yīng)對(duì)，應(yīng)當(dāng)做出區(qū)別與其他行業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）國(guó)有銀行缺少房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款資信方面上的數(shù)據(jù)

關(guān)于信用風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)的重要地位，想必是不用多說(shuō)的。面對(duì)其匱乏的現(xiàn)狀，用類似數(shù)據(jù)來(lái)替代的辦法是相當(dāng)愚蠢的，沒(méi)有針對(duì)性的數(shù)據(jù)分析，得出結(jié)果的效力是大打折扣的，這樣的結(jié)果無(wú)論從國(guó)有銀行，還是從客戶的角度來(lái)說(shuō)，都是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，要想使自身健康有序的發(fā)展，首先應(yīng)當(dāng)完善自身的反應(yīng)信用風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)，從銀行方面來(lái)看，要加大對(duì)企業(yè)提供相關(guān)數(shù)據(jù)的督促力度，使對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防控做到實(shí)處。

（五）國(guó)有銀行對(duì)房地產(chǎn)授信業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在著管理滯后的弊端

當(dāng)前面對(duì)貸后信用風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，國(guó)有銀行做出的舉動(dòng)大多數(shù)就是限制在問(wèn)題的表面現(xiàn)象，一直在理論層面強(qiáng)調(diào)，卻在實(shí)際的操作中沒(méi)有對(duì)問(wèn)題的解決做出相應(yīng)的舉動(dòng)。缺乏未雨綢繆的心態(tài)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致在這種信用風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)構(gòu)下，一旦真實(shí)的信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，國(guó)有銀行將會(huì)措手不及。

二、房住不炒背景下銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)貸款的改善策略

（一）在貸后的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，以企業(yè)的現(xiàn)金流業(yè)績(jī)指標(biāo)為基準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)分析

結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加大力度對(duì)企業(yè)的融資資金的現(xiàn)金流業(yè)績(jī)指標(biāo)分析，對(duì)于貸后的信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是起到很大的促進(jìn)作用。在對(duì)企業(yè)的信用等級(jí)進(jìn)行評(píng)定的過(guò)程中，現(xiàn)金流的業(yè)績(jī)指標(biāo)對(duì)于信用等級(jí)的評(píng)定是有很明顯的作用，同時(shí)會(huì)為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)起到一定的幫助。同時(shí)這個(gè)業(yè)績(jī)指標(biāo)的運(yùn)動(dòng)軌跡就準(zhǔn)確的反應(yīng)了信用等級(jí)的變化，所以對(duì)于實(shí)現(xiàn)信用等級(jí)可控性來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)對(duì)業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)行分析的途徑，來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)測(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)的目的。通過(guò)這樣的改進(jìn)，可以彌補(bǔ)定性指標(biāo)的弊端，具體來(lái)說(shuō)就是使信用風(fēng)險(xiǎn)管理工作可以及時(shí)高效的進(jìn)行，不僅節(jié)省成本，同時(shí)還奠定了客觀依據(jù)，提高評(píng)定結(jié)果的可信度。另一個(gè)方面，現(xiàn)金流的企業(yè)業(yè)績(jī)指標(biāo)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者業(yè)績(jī)之間的關(guān)系更為密切，著重體現(xiàn)在利益方面。由此可見(jiàn)，以企業(yè)的現(xiàn)金流業(yè)績(jī)指標(biāo)為基準(zhǔn)進(jìn)行企業(yè)的財(cái)務(wù)分析是十分有現(xiàn)實(shí)意義的。

（二）引入信用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查各數(shù)據(jù)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)

在對(duì)所融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)信用分析和評(píng)估時(shí)，國(guó)有銀行有必要引入信用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查各數(shù)據(jù)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)。相關(guān)數(shù)據(jù)之間是相互聯(lián)系的，必須將相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)籌安排好，通過(guò)協(xié)調(diào)好數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，將影響信用風(fēng)險(xiǎn)的因素真實(shí)的呈現(xiàn)出來(lái)。

（三）由于房地產(chǎn)行業(yè)的突出特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信用風(fēng)險(xiǎn)管理的某些方面有必要與其他行業(yè)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待

房地產(chǎn)的信貸融資往往投入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中。就從這一點(diǎn)的分析，就可以發(fā)現(xiàn)其與其他行業(yè)相比的特殊性所在，在此，我們要著重強(qiáng)調(diào)應(yīng)收賬款的重要性。應(yīng)收賬款指企業(yè)在銷售商品或者產(chǎn)品、提供勞務(wù)服務(wù)時(shí)應(yīng)向客戶收取的在一個(gè)營(yíng)業(yè)周期期限內(nèi)的貨款以及墊付款。對(duì)施工企業(yè)而言，應(yīng)收賬款則是指施工企業(yè)與工程發(fā)包單位在工程承包、商品交易過(guò)程中尚未收到的款項(xiàng)，它包括應(yīng)收未收的工程款、材料款以及質(zhì)保金等。在流動(dòng)資產(chǎn)的管理過(guò)程中，應(yīng)收賬款管理的好壞直接影響到資金的周轉(zhuǎn)，如果實(shí)現(xiàn)有效的管理，那么勢(shì)必會(huì)提高資金的利用率，對(duì)于企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控來(lái)說(shuō)起到很大的幫助作用。從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。具體的操作如下規(guī)定：

加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的信用管理：

1）首先調(diào)查清楚新客戶的資信狀況，堅(jiān)決從源頭控制應(yīng)收賬款的發(fā)生，

2）堅(jiān)持對(duì)老客戶進(jìn)行持續(xù)性地動(dòng)態(tài)地調(diào)查和評(píng)審，

3）選擇結(jié)算方式時(shí)要十分慎重，

4）限制賒銷數(shù)額，以防盲目賒銷，

5）事后及時(shí)分析控制，以便調(diào)整信用等級(jí)，

6）對(duì)開(kāi)發(fā)商的賒銷管理進(jìn)行適當(dāng)?shù)胤治?，?duì)融資貸款進(jìn)行授信，合理地控制管理，

7）對(duì)于企業(yè)在貸款期限內(nèi)收取的應(yīng)收賬款，可以采取其他業(yè)務(wù)方式對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行再融資處理。這樣可以防止房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)收賬款處于閑置狀態(tài)而導(dǎo)致非正常使用的應(yīng)收賬款的增加。

（四）建立和完善房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制

當(dāng)然規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)很重要，但是完全控制又很難實(shí)現(xiàn)，因此，國(guó)有銀行應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)房地產(chǎn)貸后信用風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，具體來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在以下方面：通過(guò)金融的資金管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行資金得以保全，從而化解房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保險(xiǎn)、與住宅按揭業(yè)務(wù)配套的保險(xiǎn)、傳統(tǒng)住宅保險(xiǎn)、住宅抵押貸款證券化保險(xiǎn)以及住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)等抵押物的保險(xiǎn)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)體系的完善，充分利用商業(yè)保險(xiǎn)制度以及借鑒國(guó)外保險(xiǎn)公司在參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅產(chǎn)業(yè)化方面的成功經(jīng)驗(yàn)，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在國(guó)有銀行房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)管理中引入商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制，利用好銀行領(lǐng)域中的行政力量，建立健全房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制的法規(guī)，并保證以上規(guī)定的國(guó)有銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的嚴(yán)格執(zhí)行。

（五）周邊相關(guān)國(guó)家的情況同樣是在評(píng)估信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能忽視的一個(gè)因素

經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮席卷而來(lái)，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系中納入相關(guān)國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)情況，不僅僅只是謹(jǐn)慎，而更是全球化的必然要求。為此，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行貸后信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，國(guó)有銀行要充分地考慮外界的影響因素，時(shí)刻關(guān)注周邊國(guó)家的發(fā)展?fàn)顩r，只有在完善自身的同時(shí)，結(jié)合周邊國(guó)家的發(fā)展，才能做到全面發(fā)展，從而很好的呈現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。關(guān)注周邊國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r，從而全面綜合地評(píng)價(jià)出房地產(chǎn)信貸融資的真實(shí)信用風(fēng)險(xiǎn)水平。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度將明顯放緩，房住不炒的概念下又一輪房地產(chǎn)資源的配置將不斷調(diào)整和整合，為避免出現(xiàn)不良貸款率上升，銀行房地產(chǎn)授信評(píng)級(jí)貸款機(jī)制應(yīng)進(jìn)一步建立健全。

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