十三姨丈

今年央行發(fā)布的房貸新規(guī)可謂是震驚一眾買(mǎi)房人。劃重點(diǎn)就是：在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

8月規(guī)定一出，不少剛需，至少已經(jīng)看了房的，都急著下定交易，爭(zhēng)取銀行早日批款，擔(dān)心10月8日新規(guī)執(zhí)行后“虧大了”。

10月過(guò)半，以廣州為例，LPR新政帶來(lái)的房貸利率的變化并不大。對(duì)于首套房來(lái)說(shuō)，工商銀行、建設(shè)銀行這種“宇宙級(jí)大行”兼房貸大戶都沒(méi)有變，對(duì)于二套房來(lái)說(shuō)也是一樣。主流仍為一套利率5.39%，二套利率5.63左右。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳各大主流銀行的房貸利率只是略微變動(dòng)，與原來(lái)相比變化不大。

在一個(gè)降息周期里，政府希望靠強(qiáng)有力的、看不見(jiàn)的手，讓銀行的貸款流入地產(chǎn)之外的實(shí)業(yè)企業(yè)?！拔迥昶凇本褪菙[明了限制房地產(chǎn)貸款，進(jìn)一步穩(wěn)住房?jī)r(jià)。“因城施策”的意圖也表現(xiàn)得明顯，像一線城市、中心城市的房貸利率很可能穩(wěn)中有升，壓住上漲的勢(shì)頭。但是二三線城市就要“具體問(wèn)題具體分析”。

不過(guò)，這也可能只是個(gè)非常理想化的狀態(tài)。有句老話叫“水往低處流”，資本只會(huì)流向回報(bào)率高的地方。在實(shí)業(yè)回報(bào)率低下、消費(fèi)一蹶不振的情況下，資本很難跟著政府的指揮棒乖乖轉(zhuǎn)動(dòng)，流到那些急需資金的中小企業(yè)里。

真實(shí)情況更可能是，資本依然在虛擬的資本市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)—債市、股市、各種信托資金：能賺到高利息最好，掙不到也不虧本。

利用“不完全降息”的LPR手段，刺激經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱保芍^“與資本的本性斗，其樂(lè)無(wú)窮”。但是不斗也不行，可能大家普遍不知道，2015年武漢大學(xué)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)平均稅后利潤(rùn)率只有3.3%。

過(guò)高的房?jī)r(jià)，一是導(dǎo)致房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例過(guò)高，其他家庭消費(fèi)不得不降低，無(wú)力拉動(dòng)內(nèi)需；一是家庭杠桿率過(guò)高，2018年末，中國(guó)宏觀杠桿率總水平是249.4%。

房產(chǎn)興邦，還是實(shí)業(yè)強(qiáng)國(guó)，相信大家都有個(gè)判斷。因此，房子短期內(nèi)是難以大幅度上漲的，但是也不會(huì)輕易崩盤(pán)。說(shuō)到底，LPR的“攻心”意義大于實(shí)踐意義—請(qǐng)各位不要把籌碼押在樓市上。

寫(xiě)到這里正好看到一個(gè)節(jié)目。2003年，香港樓市因SARS大跌，相比1997年最高跌去七成。一位市民接受采訪，聲稱“還是不買(mǎi)房比較好”。結(jié)果另外一個(gè)市民“抄底”入手一套，2011年出清，轉(zhuǎn)手賺了160萬(wàn)港元。