新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的分析

杜鵬遠(yuǎn)

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)不再如往日般輝煌。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取措施，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)自身穩(wěn)定發(fā)展。而財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)工作的重要組成部分。如果企業(yè)可以提高財(cái)務(wù)管理水平，就會(huì)在一定程度上提高資金利用效率，增強(qiáng)自身的綜合實(shí)力。然而，企業(yè)的財(cái)管理工作存在一定的問題，不利于財(cái)務(wù)工作順利推進(jìn)?；诖耍髽I(yè)需要研究財(cái)務(wù)管理方法，進(jìn)而指導(dǎo)員工開展工作，從而強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，探尋了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制所面臨的問題，提出了新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制改革措施，以期促進(jìn)房地企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理控制;分析

為了應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國政府逐漸加大對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的改革力度，協(xié)調(diào)各方利益，促進(jìn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。比如，政府積極調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而提高人民的居住水平，從而構(gòu)建和諧社會(huì)。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)無疑在一定程度上受到了打擊。不過，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)做好財(cái)務(wù)的管理工作，為了自身的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境，以此更好地面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（一）經(jīng)營活動(dòng)周期長(zhǎng)、資金投入大、籌資難度高

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的經(jīng)營項(xiàng)目相對(duì)較多。比如，房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷、房屋建筑工程、市政公用工程、園林綠化工程、房屋租賃、建材、鋼板銷售等等。然而，這些經(jīng)營項(xiàng)目將會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間，也會(huì)耗費(fèi)大量的資金。企業(yè)面臨著建設(shè)資金回收的問題。也就是說，即使企業(yè)按時(shí)按要求完成工程項(xiàng)目，也可能收不到全部的項(xiàng)目資金。通常情況下，企業(yè)的自身的經(jīng)營資金難以同時(shí)支撐多個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。在這種情況下，企業(yè)會(huì)開展籌資活動(dòng)，擴(kuò)大資金規(guī)模。比如，企業(yè)會(huì)尋找銀行洽談籌資業(yè)務(wù)。由于工程項(xiàng)目的規(guī)模較大與復(fù)雜，企業(yè)需對(duì)其投入大量的資金。為了項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)不會(huì)及時(shí)把資金抽離出去。這時(shí)企業(yè)可能會(huì)不能按約定時(shí)間償還貸款?；诖?，金融行業(yè)就不愿意再次向這些失信的房地產(chǎn)企業(yè)借款。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理難度高

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的周期相對(duì)較長(zhǎng)。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于動(dòng)態(tài)變化之中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本也會(huì)發(fā)生變化。比如，建材價(jià)格變化、勞務(wù)費(fèi)用變化。在這種情況之下，企業(yè)需要承受一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的人員眾多，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作相對(duì)復(fù)雜。比如，承包單位、設(shè)備租賃商、建材商等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制所面臨的問題

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)不夠

以往，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得如火如荼。一般而言，企業(yè)只要認(rèn)真地建設(shè)項(xiàng)目工程，提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，就會(huì)取得最大化的經(jīng)濟(jì)收益。在發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的背景下，企業(yè)主要把精力投入在各大項(xiàng)目之中，而忽略財(cái)務(wù)管理控制工作。這時(shí)大部分財(cái)務(wù)人員也只是事后按照項(xiàng)目所涉及的財(cái)務(wù)科目做一些記賬工作。因此，財(cái)務(wù)部門的整體發(fā)展水平并不樂觀。舉例來講，財(cái)務(wù)人員缺乏從事前、事中的角度地考慮管理項(xiàng)目，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)控制水平，從而提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

（二）財(cái)務(wù)管理制度還不健全完善

實(shí)際上，健全的財(cái)務(wù)管理制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制起著重要作用。然而，當(dāng)前有的企業(yè)缺乏全面地分析實(shí)際財(cái)務(wù)工作現(xiàn)狀，更何談他們能夠完善財(cái)務(wù)管理控制體系了。另外，在財(cái)務(wù)管理學(xué)的不斷地發(fā)展的背景下，有的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理控制能夠更好地引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行各項(xiàng)工作。基于此，企業(yè)逐漸健全該項(xiàng)機(jī)制。由于有的企業(yè)只是淺層次地運(yùn)用財(cái)務(wù)管理方法，該機(jī)制的實(shí)際效用并不大。比如，有的財(cái)務(wù)人員僅僅按部就班的執(zhí)行工作流程;有的財(cái)務(wù)人員因機(jī)制的權(quán)責(zé)不明，而隨意推卸責(zé)任。

（三）資本結(jié)構(gòu)不合理，融資和資本運(yùn)作能力尚待提高

對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來講，他們有必要對(duì)外進(jìn)行借款，保證經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效進(jìn)行。從目前現(xiàn)狀來講，企業(yè)的融資渠道相對(duì)狹窄，不重視投資項(xiàng)目的可行性分析等等。在這種情況下，企業(yè)容易出現(xiàn)自己運(yùn)作問題。為了解決該種問題，企業(yè)積極尋找要求并不高的民間借貸人，進(jìn)行融資。雖然這種融資方式可以讓企業(yè)獲得一定規(guī)模的資金，但是企業(yè)也需要支付超出一般情況下的借貸利息，進(jìn)而大大降低了項(xiàng)目收入水平，從而導(dǎo)致自身產(chǎn)生發(fā)展問題。

（四）財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提升

財(cái)務(wù)工作人員的工作水平關(guān)系著房產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力。作為一名財(cái)務(wù)工作人員必須承擔(dān)自身的責(zé)任。財(cái)務(wù)人員除了深入學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理知識(shí)，提高財(cái)務(wù)賬目處能力之外，還需要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作，積極探索風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)工作人員專業(yè)素養(yǎng)、工作水平等與自身的發(fā)展不相適應(yīng)，導(dǎo)致自身容易出現(xiàn)賬目處理混亂的問題。比如，有的財(cái)務(wù)人員不考慮實(shí)際情況，只是以財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)處理工作。長(zhǎng)此以往，企業(yè)的整體發(fā)展效果將會(huì)大打折扣。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制改革措施

（一）重視財(cái)務(wù)管理控制工作，加大管理投入

為了提高財(cái)務(wù)管理放控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該反思自身的工作方法。比如，自身是否深入認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的價(jià)值？自身是否認(rèn)真研究了財(cái)務(wù)管理工作方法？等等。在反思的過程中，企業(yè)需要探索財(cái)務(wù)管理方法。舉例來講，企業(yè)管理層可以通過搜集與整理財(cái)務(wù)工作的方法，指導(dǎo)員工開展工作;企業(yè)管理層逐步增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制意識(shí)，積極地在財(cái)務(wù)部門開展各項(xiàng)活動(dòng)，讓財(cái)務(wù)員工發(fā)現(xiàn)自身的工作價(jià)值，增強(qiáng)他們的責(zé)任感，進(jìn)而鼓勵(lì)他們積極投入財(cái)務(wù)工作之中，從而提高財(cái)務(wù)管理水平;企業(yè)管理層需要為財(cái)務(wù)工作人員創(chuàng)設(shè)工作氛圍，促進(jìn)員工溝通交流。

（二）健全完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

第一，根據(jù)內(nèi)外部財(cái)務(wù)發(fā)展環(huán)境，不斷地補(bǔ)充財(cái)務(wù)管理控制制度。比如，國家出臺(tái)的關(guān)于會(huì)計(jì)的法律法規(guī);企業(yè)自身經(jīng)營內(nèi)容所對(duì)應(yīng)的賬目處理要求等等。第二，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制制度的約束性。也就是說，財(cái)務(wù)人員需要按照制度內(nèi)容，科學(xué)地執(zhí)行工作;第三，吸收他人之長(zhǎng)，補(bǔ)取自身之短。企業(yè)需要學(xué)習(xí)其他國家或者企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作模式，以此完善制度。第四，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)需重視財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)工作。比如，它們可以通過定期召開經(jīng)驗(yàn)交流大會(huì)的方式，發(fā)散企業(yè)的財(cái)務(wù)管理思維，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立完善財(cái)務(wù)預(yù)算體系

為了確保資金結(jié)構(gòu)的合理性，房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)需要重視建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算體系，保證資金的科學(xué)利用。具體如下，第一，全方位地分析關(guān)于資金的問題。比如，當(dāng)下國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的稅務(wù)制度;企業(yè)自身的經(jīng)營實(shí)力、資金規(guī)模、投資項(xiàng)目、實(shí)際運(yùn)作項(xiàng)目、債務(wù)結(jié)構(gòu)等等。第二，構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)算體系。企業(yè)掌握自身的現(xiàn)金流量，分析項(xiàng)目的發(fā)展前景，進(jìn)而科學(xué)地制定預(yù)算資金的分配方案，從而確保項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展。第三，應(yīng)用先進(jìn)的信息系統(tǒng)。企業(yè)可以建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)，以此在加快財(cái)務(wù)工作進(jìn)度的同時(shí)提高工作質(zhì)量。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

第一，開展針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)活動(dòng)。企業(yè)需要事先測(cè)試財(cái)務(wù)員工的工作能力，再對(duì)他們進(jìn)行分組，最后分層次與分批次傳授財(cái)務(wù)管理知識(shí)。第二，建立健全關(guān)于財(cái)務(wù)工作的權(quán)責(zé)制度。也就是說，不同崗位的員工需要承擔(dān)不同類別的工作。如果他們的工作內(nèi)容出現(xiàn)了問題，就可以更好地追究財(cái)務(wù)管理職責(zé)，進(jìn)而糾正他們的工作方式，從而提高他們的工作水平。第三，控制資金收支工作。財(cái)務(wù)員工需要科學(xué)地記錄財(cái)務(wù)處理項(xiàng)目，確保賬目的清晰性，以此合理控制資金流向。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以從重視財(cái)務(wù)管理控制工作，加大管理投入、健全財(cái)務(wù)管理制度、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立完財(cái)務(wù)預(yù)算體系、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)等方面開展財(cái)務(wù)控制管理工作，提高財(cái)務(wù)工作能力。

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