房地產估價方法存在的不足及完善措施

鄔磊

【摘 要】 房地產估價在房地產行業(yè)作為一項不可或缺的經濟業(yè)務，它的完善和發(fā)展對房地產行業(yè)有著十分重要的作用，但由于時間和地域等限制，我國的房地產估價在方法和管理過程中還需要不斷的完善和創(chuàng)新發(fā)展，現行采用的市場法、成本法、收益法還存在著諸多的問題和風險。本文在市場經濟不斷發(fā)展的當下對房地產評估行業(yè)進行了較為深入的研究調查，對房地產估價方法存在的不足進行分析，并且探討了相應的完善措施與建議。

【關鍵詞】 房地產 估價方法 改進措施

房地產業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產估價業(yè)務日益增長，我國現行主要采用常用的房地產估價方法有：市場比較法、成本法、收益法。相對于西方先進國家而言，我國的房地產估價行業(yè)發(fā)展時間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時估價方法也存在著一定的問題，這些問題在一定的程度上限制了估價行業(yè)的發(fā)展，導致估價結果和實際價值產生了一些偏差，以下為現行常用的幾種評估方法存在的問題與不足與改進措施的建議。

一、比較法存在的常見問題

（一）個別因素范圍有待更新

我國的評估相關法規(guī)有明確規(guī)定，要對交易實例進行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個別的因素來進行合理的修正，并且在相應的規(guī)范當中詳細的列出了房地產個別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時間較久，隨著近幾年房地產市場的快速發(fā)展，出現了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關權益、物業(yè)管理品質等，這些新問題的出現老規(guī)范并沒有給出相應的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對于房產交易而言，低利率是促進市場交易，在正常的供需情況下會引起房產價格的上升，然而在修正價格時并沒有考慮這個因素，這對于房地產的估價而言是會出現相應的偏差。

（二）估價存在波動風險

市場比較法一般情況下是將估價對象市場價格與過去成交的交易實例市場價格進行比較，但是在估價時點以前的交易實例也僅僅能夠代表過去市場上的價格，過去的市場成交價格對現在和未來的房地產交易有一定的指導作用，但是并不能完全體現出市場未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時間推移和政策因素，房地產的估價也存在較大差異，另一方面就是房地產目前作為一個商品交易對象，價格隨著供求變化而變化，對于這一點來說估價并不十分準確。目前我國的房地產存在著比較嚴重的脫節(jié)情況，一手房的價格和二手房的價格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價格會相對高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價和租金脫節(jié)，相對于國際公認的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會使得房地產市場供求失衡，存在嚴重的“泡沫”。這個問題也引起了房地產專家的廣泛討論。結合多種因素來看市場比較的方法并不完全合理，所以市場價格實際上不是長久穩(wěn)定的價格，這種價格在實際上存在較大的波動風險。針對這類風險是目前很難進行相應有效的評估，如果估價師對象類似實例較長時間內未產生交易，這時就更加需要仔細的考慮一下未來市場可能發(fā)生的一些情況。

二、成本法存在的問題

成本法作為三大估價方法之一，現今廣泛運用于評估實務中，隨著所接觸的評估項目的數量及復雜程度的增加，成本法中會出現相應的系列問題。

（一）折舊的計算未體現

隨著房地產市場發(fā)展，尤其是一線城市或者發(fā)達城市，隨著二手房的數量在持續(xù)增加中，相關的評估物業(yè)時，運用成本法時往往容易遺漏對各類折舊的考慮，例如經濟、功能、物質等折舊的計算，往往這些方面的折舊對估值會產生一定的影響，這會使得評估價格的準確性有所下降。

（二）方法使用前提的局限性

眾所周知，成本法的使用是以市場長期均衡為假設的，在房地產市場在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運用。因為很多時候房地產市場變化快且并未達到均衡，此時房地產的價值與其成本往往由供求關系而決定，例如處于房產投機時期，房地產市場價格大大高于成本，此時的評估價值也是不準確的。

（三）未考慮最高最佳用途的情況

成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術思路下往往沒有考慮其最高最佳使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產權證或者其規(guī)劃用途保持一致。例如現在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進行運營，房地產在新的使用狀況下有可能其市場價格大大高于成本法的測算結果，結合房地產評估的實務情況，此時僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對價值的評估會有一定的局限。

（四）忽略無形價值的影響

房地產的價值不僅僅包括實物價值而且還有其無形價值。很多時候，我們在運用成本法評估房地產價格時，很多時候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財務成本等等，認為這些成本簡單相加就構成了其價值。其實不然，這些成本的累加僅僅是構成了其有形價值，而忽略了其無形價值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無形價值對房地產價格的影響有可能是巨大的，另一方面，學位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對高品質的學位房趨之若鶩，相關物業(yè)的房價也水漲船高。如若沒對這方面無形價值進行合理的考量。估價結果將會和其他估價方法的評估價格產生巨大差異。 因此忽略無形價值的影響將對評估價格產生誤差。

三、收益法存在的問題

（一）估價人員對各類收益、資本化率的確定困難

隨著房地產市場的不斷發(fā)展，現階段估價人員的水平和經驗很多時候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊房地產估價師的人數也是缺少的。對收益的內涵把握不夠準確，例如租金的內涵，應該剔除的運營費用部分未剔除，導致凈收益的測算不準確。對市場的熟悉了解程度不夠，相關政策，通貨膨脹，銀行利率的波動的把握不準。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準確，從而導致最終估價結果有較大誤差。這種情況下，對估價人員的技術水平有著較高的要求。

（二）收益年限的確認與規(guī)范的沖突

在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對一般情況而言，影響其實不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史遺留問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢必會大于土地使用年限，這時參考房地產的相關規(guī)范，建筑物的價值有可能就會大打折扣。這樣一來對整個房地產的價值而言就存在著不符合客觀現實價值的情況，收益年限的確認就會使得評估價值產生一定的影響。

四、改進措施

在房地產行業(yè)快速發(fā)展的情況下，行業(yè)相對而言越來越成熟。國家的房地產政策，利率波動、社會穩(wěn)定、國際環(huán)境等各方面的影響也越加繁多，近幾年的“房住不炒”的大背景持續(xù)深化下，評估行業(yè)也更加規(guī)范，趨穩(wěn)。另一方面在房地產進行估價就需要多方面考慮，也需要對以前存在的問題在現有的大環(huán)境下進行創(chuàng)新和改進，以提升整個行業(yè)的地位與發(fā)展。

（一）市場比較法的完善措施

第一，市場比價法需要及時更新補充個別因素。在進行房產的價格修正時，除了要按照相關的規(guī)范對必須的個別因素進行修正外，隨著房地產市場的發(fā)展，影響因素的多元化的情況下，租約情況（租金內涵）、利率浮動、其他相關權益、物業(yè)管理品質高低等，進行必要的修正。通過對規(guī)定內的個別因素及房地產市場變化及交易中產生的相關新的因素不斷修正，使得最終修正結果更加精準及合理。

第二，市場比較法有時未考慮未來房地產市場的波動情況，例如在2015年“330”政策實施后，全國各地房價猛漲，業(yè)主報盤居高不下，市場暫未有足夠成交案例跟進支撐的情況下，注冊房地產估價師會根據此時的情況進行減價修正，以確定一個合理的估值。碰到市場起伏較大的時候，可由機構內或者行業(yè)內的對市場價格了解深入估價師交流研討，對當下房產市場的把握和價值尺度的衡量，以及對未來發(fā)展趨勢的預判。此時評估時我們需遵從三個已成交的可比實例原則來進行案例選取。若短期內成交案例較少，在進行估價時盡量去選擇一些價值時點之前的交易案例來進行估價，因為以往成交的案例相對當下成交的偶然案例而言泡沫的成分會相對低很多。

（二）成本法的完善措施

第一，成本法的改進，我們要充分的考慮各個情況對估值產生的相關影響。首先，我們要及時考慮到房地產的實際情況，因為整個房地產市場變化快，我們要考慮其折舊，包括經濟折舊、功能折舊、物質折舊、合理準確的計算，這部分的折舊價值對我們的評估價值的影響是十分重要的，以免造成評估結果偏高的情況。另一方面，房地產市場是一個不斷變化的市場，長期均衡的假設前提往往是不符合實際情況的，這時候，我們要根據估價時點時期的市場情況，根據供求關系進行合理的調整。

第二，我們要結合實際情況，現在很多物業(yè)都會考慮其最高最佳使用的狀態(tài)，這時候，我們并不能依據規(guī)范或者相關其他情況一概而論，對于合理的良好的現在用途，我們在評估時，要對這一原則盡量一定的考慮，這樣才可以使得估價結果更貼近實際和具有說服力。

第三，我們往往忽略了無形資產價值，我們可以考慮正的外部性影響，通過市場法的調查，來對相對應的估價對象進行合理的修正，設置合理的調整因素和調整系數，從而得出真實的市場價值，而不是僅僅盯著其實物價值。

（三）收益法的完善措施

培養(yǎng)經驗豐富的估價從業(yè)人員，要對市場正常，相關信息，對未來的預期市場狀況等有一定的了解和認識，各評估機構可以對相關人員進行必要的培訓和再學習，多跑盤，多實操，在實際項目中不斷的積累相關經驗，這樣才能更好的掌握科學的估價方法。另一方面，當出現建筑物耐用年限大于土地使用權年限的情況時，我們應該合理的調整估價技術路線。結合規(guī)范和國家政策以及實際情況作出相應的估價假設。在每種合理假設的情況下得出符合實際情況的估價結果，不要僅僅局限于以往的老思路，多做假設，多思考，多創(chuàng)新，這樣收益法才能運用的更加客觀合理。

結 語

改革開放以來短短幾十年，我國現代化，科技經濟的快速發(fā)展使得我們房地產行業(yè)，評估行業(yè)也得到了長租的發(fā)展。不同的階段，市場的狀態(tài)和關鍵點也是不一樣的。我國房地產行業(yè)和西方國家百年發(fā)展相比較而言，我國估價行業(yè)發(fā)展的時間尚短，理論和制度的有大量的不足之處，評估人才的稀缺，行業(yè)技術水平的提升等也是面臨十分嚴峻的挑戰(zhàn)。近年來隨著估價師考試的嚴格選拔，科學技術進步，估價協會以及各大評估機構的不懈努力，我國的房地產評估行業(yè)也在不斷進步跟緊世界的步伐。作為一名從業(yè)六年的注冊房地產估價師，本職工作一直負責房地產估值定價這一塊，隨著市場的不斷變化，政策的多樣性，以及物業(yè)類型的復雜，產權的多樣性等問題的突出，這也對房地產估價的相關工作者提出了比較高的要求，需要不斷的在每個估價項目實踐中發(fā)現問題，不斷的總結經驗來解決問題。需要房地產估價從業(yè)者不斷完善和改進目前的估價方法，使得評估方法更科學、客觀、公正，更貼合實際情況，使得估價行業(yè)越來越專業(yè)，往更好的方向快速發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 王直民.房地產估價方法存在的問題及改進措施[J].經營與管理，2010，06：11-13.

[2] 王曉巍.房地產估價方法存在的問題及改進措施[J].住宅與房地產，2017，17：20+22.

[3] 麻曉芳.溫州常用房地產估價方法運用中存在的問題及改進措施[J].溫州職業(yè)技術學院學報，2011，1101：17-19+27.

[4] 王丹.房地產估價方法的分析與改進[D].中南大學，2006.

[5] 蘇毅.房地產估價方法的完善與改進[D].長安大學，2010.

[6] 吳玲.房地產估價方法組合應用研究[D].天津大學，2008.